改造后的朝阳区八里庄老旧小区。

垂杨柳南街破旧围墙，已变成了特色文化墙。 本报记者 潘之望摄

海淀区清河毛纺北小区4号楼，第一部电梯已经开装。

新春伊始，气温回暖，本市的老旧小区改造工程也陆续开工。

老旧小区，一般是指房龄超过30年或抗震节能标准未达标的小区。 为了让老旧小区变得更便利、舒心，自2012年起本市就开始大规模启动老旧小区改造，分批对1990年以前建成的小区进行抗震加固、节能改造。2018年，新一轮改造再次启动，以向居民提供改造“菜单”的方式灵活施策，在加装电梯、新建养老设施等方面再提升，并逐步建起长效管理机制，以防改造后的小区再次失管。

新政实施以来，各区纷纷从自身的实际情况入手，在创新中寻找破题之策，为老旧小区改造摸经验、探路子。

“老破小”升级遇见三大难

改造成难题，还要从老小区的诞生说起。

北京大规模建设楼房，要追溯到“一五”时期。1953年起，一批大型工业项目相继落户北京，同时在工厂周边配建了生活区。东八里庄、酒仙桥、和平里、三里河、百万庄等地，陆续建起了职工宿舍院。就拿北三环和平里小区来说，房子一水儿的挑高3.5米，尖楼顶，三七墙。在上世纪50年代，这样的配置让居民感到分外骄傲。

此后，随着住房紧张状况加剧，本市住宅建设不得不进入追求数量的应急建设时期。截至1999年，本市的城镇人均居住面积从1949年的4.75平方米提升到了16.2平方米。越来越多家庭告别了电视剧中张大民式的“蜗居”，实现了“居者有其屋”。不过，为了节约投资、增加居住密度，这一时期的居民区普遍没有给绿化、文体、生活设施预留足够的空间，房屋外墙也较薄，多为24厘米中空墙体。

更带普遍性的是，福利分房制度下的居民小区由企业或房管所直接管理。没有专业的物业进行日常运维，房屋老化严重。

岁月流转，光鲜的居民区终于和住户们一同垂垂老去。据不完全统计，本市1990年以前建成的房屋有6950万平方米，共128万套，它们普遍存在抗震性差、保温不好、上下水管线锈蚀、绿化率低、没有电梯和车库等缺点。

2012年起，本市分批启动老旧小区综合整治，在节能改造、防震加固、加装电梯等方面开展探索。“改造老旧住宅并不是新事，早在新中国成立之初，北京就已经陆续开启危旧房改造工程。”一位资深房地产行业人士说，危改针对的主要是房屋质量不高的破旧平房，避免房倒屋塌。“眼下的老旧小区改造则主要是让居民生活得更便利、更舒适。”

老小区焕新并不容易，在实施中存在产权复杂、居民意见不统一和后期维护三大难题。

以朝阳区为例，全区181个老旧小区共涉及974家产权单位，大量单位经营困难，甚至已经倒闭，居民区随之被弃管。产权单位连维护环境都捉襟见肘，更不可能出资进行大规模改造。即便由政府出资进行改造，后期也面临着缺少管护的难题。此外，加装电梯、改造管线等惠民工程，还常常因某一户居民不同意而卡壳。

“菜单式”改造精确抓痛点

要改造老旧小区，头一个问题便是：改什么?

“每个老旧小区情况不一样，改造时涉及屋顶防水、上下水管、绿化、停车、道路、照明等，大大小小几十项。”一位负责老旧小区改造的工作人员说，在资金有限的情况下，改造项目必须分轻重缓急，首先满足居民最迫切的需求。“否则钱花了，劲儿使了，但大家还不一定买账。”

资金有限，如何用在“刀刃”上，用到居民的心坎儿里呢?

困难催生了新办法：让居民按需“点菜”。

2018年6月，双井街道采取调查问卷、入户征集、热线电话、居民议事会等方式征集居民需求。“每一位普通居民都能参与到社区决策中，共同决定老旧小区改造的项目。”双井街道办负责人时春岗说。

垂杨柳西社区5号楼，是双井地区年龄最大的老楼，已有足足60岁。打年轻时就居住于此的周健和邻居们都收到了一份《双井街道共商共治问需表》。在那张表格中，他写下了上下水管线年久失修造成的困扰：由于管线漏水，我们上厕所时都得打着伞;洗澡也得限时，否则积水就会渗到楼下。

调查结果显示，垂西社区155户居民中，70%的人都和周先生一样，盼望着改造上下水管线。很快，更换水管便纳入了老旧小区改造工程。不但重新铺设了老楼的排水管道，居民家中的马桶、洗脸盆也全部进行更换。对于几家共居一户的特殊情况，改造中还增设了水表。

一街之隔的垂杨柳东社区，一半以上的居民希望首先改造破破烂烂的围墙。

这堵围墙矗立在垂杨柳南街，是垂东社区居民出行的必经之地。如今， 260平方米的围墙已经完成修整、粉刷。墙上彩绘着黄木厂、和平村、北京内燃机总厂等12块双井老地标，还印着“掌上双井”微信二维码，居民扫码就能了解地区的大事小情。

从政府“送餐”，到居民“点菜”，是本市新时期老旧小区改造的一大原则。

在《北京市老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》中，将“自下而上、以需定向”作为重要原则。去年8月，本市更是首次明确提出了“菜单式”改造，在抗震、节能改造的“必选项”之外，还可以针对小区的不同情况，选择加装电梯、建设车库、开辟养老设施的“自选动作”。

石景山八角南里，是首批列入“菜单式”改造的小区之一。为了列出这个“菜单”，社区书记宋恩茂花了整整4个月时间，和社工一起挨家挨户“爬楼”，走访每一户居民。今年开春，八角南里就将正式开启改造。

社会力量参与做通居民工作

装电梯、改管线、做外墙保温，都需要所有业主点头同意。怎么做通居民工作，是最大的难点。

2017年，毛纺北小区被列入全市老楼加电梯的试点。项目启动之前，社区先请来了清华大学社会学系的“清河实验”课题组，为此次加梯提供智力支持。“之前三年，课题组一直在清河开展基层社会治理的创新研究和实践探索，在群众动员方面经验丰富。”毛纺北社区书记谢玉华说。

课题组加入没几天，就把一份名为《老旧小区加装电梯模式梳理》的报告，送到了社区书记谢玉华的办公桌上。在这本厚厚的报告中，对不同的居民参与模式进行了分析比较，并阐述了与之相关的法律问题和政策依据。

8栋老楼，54个楼门，都有加梯需求。项目应该从哪儿开始呢?课题组给出了建议：4号楼。

课题组的肖林介绍说，在街道办和居委会的支持下，对862户业主进行了逐一的入户摸底调查。此外，针对老年人和年轻人、一层及顶层业主、老职工业主和年轻新购房业主等各个层面人群进行了深入访谈。统计结果发现，4号楼居民的加梯同意率最高，超过了80%。

基于调研结果，4号楼被列为试点中的试点。其中，3单元仅用2天半就完成了百分百签约，为毛纺北加梯开了个好头。

随着加梯楼门的增多，越来越多的居民心中涌现出困惑：电梯影响一楼采光怎么办?运行有噪音怎么办?透明轿厢会不会泄露居民家隐私?运营费的收费依据是什么?这些困惑得不到解答，加梯就无法继续推进。

此时，课题组又出了新招儿：把项目建设主体、实施主体、设计单位、街道、社区、居民代表都召集起来，搭建沟通平台。在大大小小上百次会议中，居民的疑虑一一得到解答，同时，加梯方案也因为吸纳居民的合理意见而更加完善。

此前，社区虽然也有居民议事会，不过人员组成并不合理，而且人多嘴杂，常常在讨论中陷入混乱。在课题组的引导下，议事会不但增补了两名年轻业主，还在议事前进行了专门的培训，指导其科学收集居民的意见，更好地发挥上下沟通、宣传动员、自我协商的作用。在召开会议时，还采用罗伯特议事规则，以保证讨论的有序、高效。

最终，毛纺北小区的8栋老楼中，100%同意加梯的楼门超过了半数。

一揽子方案代替补丁式改造

走进六里屯街道的碧水园小区，不少人都会感到惊讶：这个建设于上世纪80年代的居民区整洁干净，树木环绕，无障碍设施、交通引导线、消防通道一应俱全。小区四角还散落着四个小公园，分别为老人、孩子、年轻人提供休闲场地。

半年前，碧水园小区的环境还远远没有这么清净。居委会党支部书记薛卫芳介绍说，当时，小区里私家车乱停乱放，侵占了消防通道。绿地光秃秃，被居民圈地种上了各种蔬菜。更让人头疼的是，打牌、跳舞、遛娃的居民都在一起，谁也玩不尽兴。

为了让小区环境更宜居，前些年，碧水园也曾多次进行改造。“从前的改造项目较为分散，一年改一项，效果并不好。” 薛卫芳说，就拿一个细节来说，前年做绿化时加装了花坛护栏，大伙儿都觉得挺美。但去年清理消防通道时才发现，护栏妨碍了行车。

“小区改造时如果头痛医头，脚痛医脚，就会缺乏整体性和系统性。”朝阳区社会办相关负责人介绍，2018年，朝阳区提出了“全要素”小区的新概念，目的就是告别“打补丁”式的改造，为十大类问题制定一揽子解决方案，统一规划、统一施工。这样一来，有限的资金也能最大限度上进行整合，把问题一网打尽，满足居民的多样化需求。

在《朝阳区全要素小区建设导则》中，记者看到其标准分十大类，共55项细则。分别是公共活动空间、出行与停车、功能设施、文化符号构建、绿化美化、垃圾分类、沿街建筑规划、背街小巷、安全管理、长效管理。以“出行与停车”这一大类为例，还具体细化为私家车停放、自行车停放、交通微循环和共享单车停放4项细则。每个小区在升级改造时还可以结合各自情况，添加个性化内容。

在征集居民需求的基础上，碧水园邀请专业设计公司制定了改造方案。方案不但将小区的功能分区进行了调整，还涉及绿化、道路、停车、智能监控、无障碍设施、楼门文化等多个方面。

目前，朝阳区已有57个小区完成了一揽子改造升级，并顺利通过“全要素”小区验收。2019年，还将有至少43个小区以这种方式进行升级改造。

“准物业”建立长效管理机制

对老旧小区实行综合整治，不仅仅是一次性地升级小区的基础设施，还应当建立起老旧小区的长效化管理机制，让改造成果保持下来，避免小区因为后期的失管漏管再次回到老旧。

2016年，石景山区开始探索老旧小区准物业管理模式，通过“四个一点”的收费方式来达到“四有”的管理目标，经过两年多时间已经形成了一套较为成熟的长效管理机制。其中，“四个一点”是指政府奖励一点、产权单位出一点、物业服务单位在公共收益中贡献一点、老百姓出一点，从而达到小区安全防范到位、绿化保洁优良、维修维护及时、停车管理有序的“四有”标准。

位于苹果园街道的西井三区是石景山最早开始实行“准物业化管理”试点的老旧小区之一。经过两年多的准物业管理，小区内疏解整治腾退出来的空间现在已经建成了停车场，且停车场还装有停车管理系统，可有效保证有充足车位、安全停放。

不仅是停车管理，实行准物业管理后，西井三区的安全防范和服务水平也都得到大幅提升。该社区物业公司负责人王凤皊说，2017年的大年三十，保安在巡逻时无意发现了4号楼一处阳台起火的险情，因为报警及时，让一场大火防患于未然。去年汛期，1号楼一位居民家中水管爆裂，维修师傅半夜冒雨上门及时化解了险情。

不过，在推行准物业管理初期，引导居民自愿缴费并不容易。因为教工楼产权性质等历史原因，过去小区的日常管理费用都由教委承担，居民没有付费购买服务的意识。为了推进长效管理，一方面居委会工作人员要多次入户解释宣传政策，另一方面物业公司先期投入管理力量，让居民享受到优质服务，看到小区变化后再缴费。目前，在各方努力下，教工楼小区的物业费收缴率已达到85%以上。

2018年，石景山区共推进28个服务管理示范小区的建设，其中11个小区实施了准物业化管理，5个小区实现了收费停车管理。通过建立长效服务管理模式，老旧小区实现了从“无人管”到“有人管”，从“管不好”到“专业管”，从“不完善”到“设施设备实现良好长效运行”的转变。

石景山区住建委的樊佩杰介绍，过去两年来，部分社区试点准物业管理取得了成功，但是想要继续推广，还需进一步理顺管理经费的来源问题。当前，石景山老旧小区物业管理的资金是由居民、产权单位、物业公司和政府资金共同分担。不过由于居民缴费基数低、政府奖励有限，即使物业费收缴达到100%，实现管理成本收支平衡还很困难。

下一步，石景山区将把工作思路调整为“两点带四点”，即先期落实好产权单位管理资金和政府资金的“两点”资金来源，迅速提升小区环境，然后带动居民个人和物业收益各出一点，推动老旧小区管理良性循环，进而维护好老旧小区改造的各项成果。

如果说公园和广场是城市的面子，那么居民区就是城市的里子，关乎每一位市民的幸福感。如今，一座座老楼不仅粉刷一新，变得整洁干净，还加装了电梯、更换了管线、重做了外墙保温，住起来舒适又便利。

在实践中探索改造路径，越来越多的老旧小区正变得焕然一新，化蛹成蝶。