深圳某在建楼盘 来源：每经记者 陈荣浩 摄

进入2022年，深圳楼市整体成交略显平淡。但深圳豪宅市场却在2月走出了一波逆市行情。

据深圳中原研究中心数据，2月深圳的住宅、商务公寓、商办类项目成交均出现了不同程度下滑。其中住宅成交1959套，环比下滑45.2%；公寓成交138套，环比下滑74.9%。但豪宅成交440套，环比上涨2.6%。

《每日经济新闻》记者注意到，整体而言，深圳2月入市的项目并不多，均价10万元+的豪宅类项目更少，仅有天御公寓获批。

据深圳房地产信息网数据，2月深圳成交的440套豪宅中，其中南山区就成交了434套，成交面积5.18万平方米，占全市豪宅成交量的98.1%。

来源：深圳中原研究中心

从南山区具体的豪宅成交项目来看，2月成交排在前五的项目分别为深铁懿府、前海天境华远、润峯府、华润城润玺二期和璞山海家园，分别为192套、79套、75套、72套和8套，总体成交均价11.22万元/平方米。

深圳豪宅存量少，去化较快

谈及深圳部分豪宅成交火热，中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红向《每日经济新闻》记者分析认为，深圳部分豪宅项目火热，既有宏观层面存量少的原因，也有豪宅自身特性的原因。

“深圳部分豪宅项目受欢迎，并不只是由房子本身决定。相比普通住宅，豪宅项目享有更高的资源定价权。从豪宅的存量来看，深圳相比上海、北京，存量相对较少，去化相对较快。而且在开发空间与市场空间的增速、增幅方面占有优势，这也是一个重要原因。”朱晓红续称。

据记者了解，2月份深圳成交的热门豪宅项目，有不少项目属于“日光盘”。

如2020年11月26日开盘的华润城润玺一期，单价区间达12.01万-14.47万元/平方米，当日1171套房源全部开盘售罄。不过2021年12月17日，华润城润玺二期开盘，共推出1024套住宅，均价为13.2万元/平方米，开盘历时17.5小时仍剩余200套左右。

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每经房产小程序显示，位于南山区的华润城润玺二期的估值参考价为132522元/平方米，其周边商务密度和消费档次的得分均超过8分（满分10分）。

综合华润城润玺二期周边的11项配套指标，每经房产小程序预测，该项目未来5年的价格涨幅将高于南山区49%的小区和全国96%的区县。

即将入市的豪宅项目

超6成位于南山

要说深圳豪宅的热门片区，基本离不开南山、福田、宝安。

据记者不完全统计，2022年深圳即将入市的豪宅项目超6成位于南山，而南山的前海片区又是豪宅入市较为集中的区域，包括前海时代三期、深业T201-0168地块、天健T201-0157地块都将在今年入市。

南山即将入市的热门豪宅，还有白石洲旧改一期的绿景璟庭、深业世纪山谷、开云府，以及深铁K103-0016地块等。

如白石洲旧改就跟深业世纪山谷相距不远，这两个项目毗邻科技园及华侨城片区，地理位置优越，该片区同样也是深圳最老牌的豪宅区之一。

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每经房产小程序显示，深业世纪山谷的估值参考价为138151元/平方米。该项目周边的消费档次得分高达8.5分，通勤车速得分更是达到9.3分，其他如小学配置、地铁配置、购物配置等也不错。

因此，每经房产小程序综合测算，深业世纪山谷未来5年的价格涨幅将高于南山区17%的小区和全国96%的区县。

福田区豪宅主要

分布于香蜜湖片区

再看福田区，包括福田海德园A区、天健天骄西筑、中洲滨海华府二期和深圳中心天元等豪宅项目都将于今年入市，数量仅次于南山区。

值得注意的是，福田区的豪宅主要分布于香蜜湖片区。该片区算得上是深圳的老牌豪宅小区聚集地，既有深高级、荔园外国语学校等名校加持，还有42万平方米的香蜜公园，稀缺的自然景观资源使得整个片区的居住密度较低，包括海德园、天健天骄、深业中城、深圳中心天元等热门豪宅项目扎堆于该片区。

上述热门片区的豪宅项目，有不少项目曾创造过开盘即“日光”的辉煌历史。

如2021年11月22日开盘的海德园B区，共推出住宅产品181套，均价约12.6万元/平方米，开盘当天即售罄。有市场消息称，海德园项目A区将于今年入市。

天健天骄项目二期天健天骄北庐于2020年11月开盘，均价约11.4万/平方米，不到4小时首批房源即售罄。而今年，新品天健天骄西筑项目计划入市。

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再以深业中城项目为例，据每经房产小程序，该项目的估值参考价为113252元/平方米。从周边配套看，消费档次和通勤车速得分均超过7分，小学配置和商务密度均超过6分，购物配置、幼儿园配置和地铁配置得分均超过5分。

因此，每经房产小程序综合测算得出，未来5年深业中城的价格涨幅将高于福田区21%的小区和全国99%的区县。

记者|陈荣浩