3月11日市场有消息称，万达商管将要推迟在香港的IPO计划，随后万达方面发布声明回应。

（来源：万达广场官方微博）

对于万达的回复，物股通认为可信可不信，虚实之间只能听信“半句”。

▍“香港上市工作正常推进”，可信！

万达商管在2021年10月21日向港交所递交上市申请，中信里昂、摩根大通、瑞信为其联席保荐人。

根据上市规则，港交所在6个月时间内未进行聆讯的，则材料失效，企业可选择二次递表或放弃上市。

万达商管上市申报资料失效日为2022年4月21日，截止物股通3月14日发稿，仍有27个工作日，时间很充裕。

所以官方回复的：“香港上市工作正常推进”，完全可信，没毛病。

▍“网传万达商管推迟香港上市消息不实”，可信度不高！

无风不起浪，空穴不来风。

据知情人士表示，万达商管原计划在2022年上半年完成IPO，计划寻求30至40亿美元融资。

且不论募集金额超过230亿港元（按最低30亿美元换算）市场是否能够全额满足，单看港交所2022年上市新股的表现，就足以吓退投资机构。

剔除通过介绍和转板方式，登陆主板上市的9家新公司，公开超配倍数自开年后越来越低，首日涨跌表现跌多涨少；累计涨幅不堪入目。

同样不容乐观的是恒生指数已经创下近3年的新低，且目前看不到反转的迹象。

加上美联储加息和缩表的紧箍咒又戴在香港国际资本的头上，即使近期强行闯关，上市后的表现也难以让人安心。

可以佐证的是代表港股物管公司整体表现的恒生物业服务及管理指数，自2021年4月19日推出以来，指数已从最高点10672.19回落至2022年3月11日的最低点4297.89，区间跌幅59.73%，打了4折。

已上市商管龙头华润万象生活的市盈率倍数从2021年超过110倍回落至目前的50倍水平。金茂服务的上市表现，也为万达商管提供了一次前车之鉴。

所以在恶劣的资本市场环境下，万达商管选择相机行事是明智的，毕竟上市是来融资的，不是来搏命的，能卖个好价钱当然不会选择贱卖。

况且在上市前的Pre-IPO轮，万达商管融资金额高达468亿港元，约60亿美元，由PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等顶级机构共同投资。

（来源：天眼查）

所以，如果接下来香港资本市场环境不见明显好转，即使万达商管管理层执意要上，这些顶级投资机构也会好言相劝，伺机而动。

因此，物股通认为，市场传言万达商管推迟上市（通过聆讯后择机招股）的可能性较高。

▍几度徘徊，命途多舛

王健林在港股和A股两地进退的故事，外界并不陌生。

早在2009年，王健林便启动了万达商业的A股上市计划，后因行业的宏观调控，计划被一再推迟。鉴于此，万达商业另寻他途，最终于2014年12月23日登上港股市场。

彼时，它280亿港元规模的IPO，成为了港交所的年度大单。敲钟现场，卢志强、马蔚华、蒋锡培、曹国伟、董明珠等中国顶尖企业家的捧场，更使其格外引人注目。

从后来的市场趋势看，万达对前景的判断，还是相对正确的。不过，它并未在资本市场上获得理想的估值，股价一直不温不火。

一番考量之后，万达商业最终在2015年7月，重新启动回归A股的计划，弥补估值落差。

2015年9月，万达商业向中国证监会递交了招股书。当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。

此后受到房地产调控政策的影响，万达商业开始调整业务，转型轻资产，进一步优化其资产属性。在经过调整之后，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分，而且连公司名字也进行了改变。

2019年底，万达商业集团完成了房地产业务剥离。至此，万达商业剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责，而万达商业成为真正意义上的商业运营管理企业。

2021年3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司公告，宣布从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退。

2021年3月29日，大连万达集团在官网发布消息称，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。

此番再战，实力非凡。根据招股书显示，截至2021年6月30日，万达商管管理遍布全国的380个商业广场(包括106个独立第三方商业广场)，总在管建筑面积达5420万平方米。

2018年、2019年及2020年，公司的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%。截至2021年6月30日，万达商管有162个储备项目(包括133个独立第三方项目)。

沉舟侧畔，历经千帆，一个市值超越碧桂园服务、遥遥领先华润万象生活的商管龙头年内或呼之欲出。

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