作者： 马一凡

2019年，厦门成为中国电影(600977)金鸡奖固定举办地后，这座美丽的海岛城市越来越多地出现在荧幕上。点播量超20亿次的热播网剧《开端》和知名电影《西虹市首富》中，拥有蓝天碧海、高楼大厦的厦门，给观众们留下深刻印象。

但当外地人来到厦门出差或旅游，还可能会被一个数字所震惊——房价。厦门不少出租车司机总是会热衷于介绍路边哪些楼盘超过了10万元/平方米。

厦门是福建的副省级城市、计划单列市，如今厦门的房价已经超越了一线城市广州，稳坐全国第四位。从GDP、人均可支配收入及人口来看，厦门似乎并不具备与广州、杭州、南京等经济强省省会城市一较高下的实力，它却在中国楼市中走出了自己的独立行情。

房价接近省会福州两倍

根据受中房协指导的“中国房价行情网”数据，截至2022年3月15日，厦门近一个月二手房挂牌均价为50851元/平方米，在全国城市中，仅次于上海、北京和深圳，而一线城市广州的同期挂牌均价是45763元/平方米，厦门比广州高了5000元/平方米。

跟长三角两大省会城市南京、杭州相比，厦门的房价更是高出一大截。同期杭州的挂牌均价为38862元/平方米，南京为35389元/平方米，比厦门每平方米低了1.2万~1.5万元。

2021年，我国人均可支配收入前四强省份依次为浙江（5.75万元）、江苏（4.74万元）、广东（4.49万元）、福建（4.06万元），厦门作为福建的副省级城市，房价竟然已经远超前三强经济大省的省会城市。

在福建省内，厦门的房价也是逆天的存在。

福建的省会福州和经济强市泉州，都已进入GDP万亿俱乐部，而厦门2021年GDP为7034亿元，离万亿尚有一段距离。不过，厦门的房价已几乎是福州的两倍。根据中国房价行情网，福州近一个月挂牌均价为27782元/平方米，泉州则仅为19570元/平方米。

除了中国房价行情网，参考安居客、房多多等多个平台二手房挂牌价格数据，厦门的均价都超越广州，稳居全国第四位。

此外，根据易居克而瑞的数据，2022年1月厦门新建商品住宅均价38175元/平方米，同样位于全国第四，仅次于“北上深”。

可以对比的是，十年前，厦门的新建商品住宅均价为13637元/平方米，那时候处于全国第九位。十年前新房价格曾经排在厦门前面的三亚、杭州、宁波、绍兴、温州等城市如今都已被厦门赶超。

但是综合各方面数据看，厦门的GDP规模小、人口相对少，人均可支配收入也赶不上广州、南京、杭州等城市。

十年间，厦门房价凭何实现“9进4”并且远超中国经济实力最强的几座省会城市？

高地价刺激房价上涨

一般来说，房地产是否兴旺，与经济、人口、产业有着莫大的联系。然而厦门却打破了这些规律，房价超过了产业和人口规模远高于厦门的城市。

作为南方的一座美丽海滨城市，厦门房地产的基础很扎实，因为气候宜人、风景优美、历史文化底蕴厚重，厦门早就是福建省内客群置业或投资的首选。

“曾经每个福建人都想在厦门买一套房。”“90后”的厦门人林文文告诉第一财经记者。

在林文文的印象中，厦门的房价早在2012年就比较高了，但是疯涨是从2015年开始的。“2015年我记得发生了股灾，还上演了千股跌停，周边很多人就意识到房子才更保值，开始跟风投资房产，福建生意人很多，他们需要稳定的保值渠道。”

于是2016年起厦门的土地市场开始异动了。当时全国土地市场都很火热，厦门也地王频出。

厦门的房地产市场一直分成岛内和岛外。岛内地块稀缺，可开发资源少，房价高企；岛外则土地较多，曾经是厦门的房价洼地。但是从2016年这一波土地拍卖开始，厦门的岛外房价开始抬升了。那一年，海沧区、翔安区、集美区和同安区频频刷新区域单价地王纪录。

也是在这一年，受地价飙涨刺激，厦门房价全国领涨，与南京、苏州、合肥并称为“二线四小龙”。

2017~2018年，因为全国性调控，厦门也相继落地限购、限售和认房又认贷政策，土拍和住宅市场均有所降温。到了2019年，已经断供5年厦门岛内开始拿出土地竞拍，一下子又点燃了房企的参拍热情，全年岛内出让3宗优质地块，成交楼板价皆超4.2万元/平方米，一举刷新厦门总价、单价纪录。2019年11月19日，中骏以总价59.4亿元竞得湖里区一宗地块，楼板价45103元/平方米。

2020年，受疫情影响，原本严控楼市的厦门，开始对房地产进行纾困，并且加码“抢人大战”，不仅放宽岛外人才购房门槛，还启动了五大人才工程，给落户厦门的人才给予购房补贴。同年，厦门喊出了“岛内大开发，岛外大发展”的口号，开启大面积的征地拆迁，拆迁户涌向了市场。

疫情后不久，厦门土拍市场开始转暖，厦门岛内4宗优质宅地成交楼板价皆超5万元/平方米，再度刷新总价、单价纪录。2020年，中骏在岛内湖里区拿下一块地，楼面单价达到58824元/平方米。

2021年厦门开始实行集中供地，首批集中供应的5宗地全部溢价出让，平均溢价率达到29%，建发夺下湖里区2021P03地块，剔除配建后实际楼板价达到67546元/平方米，再次刷新单价纪录。

厦门的最高单价纪录，几乎一年上一个台阶，从“4字头”到“6字头”仅用了两年多的时间。在地价不断上涨的刺激下，厦门岛内的成交量和房价也节节攀升。

根据克而瑞统计，2019、2020年，厦门二手房市场持续转暖，成交量连续两年突破300万平方米，创2017年以来新高。2021年上半年时，二手房成交也依然活跃，同比增长超80%。

在2021年上半年时，厦门岛内市场达到高点，某楼盘新房售价为7万元/平方米，还要捆绑2个车位出售，每个车位80万~90万元。一二手倒挂现象严重，上述新楼盘周边的二手次新房售价达到8万元/平方米~12万元/平方米，价格可比上海中环以内板块。

一夜入冬后进入僵持期

2021年下半年，全国各地楼市普遍量价齐跌，飙涨多年的厦门楼市，也在一夜间“由夏入冬”。

去年二季度，厦门新建商品房成交量还有12335套，成交面积129万平方米；到了第四季度，只剩下5205套、55万平方米。此外，下半年二手房市场的成交量相比上半年也腰斩了。

克而瑞数据显示，2021年12月至2022年2月，厦门一手住宅成交量三连跌，这使得厦门的房企供货热情跌入谷底，开盘数量寥寥，供销疲弱，整体去化也降至低位，厦门楼市均价随主力成交项目变动结构性下行。整个2月，厦门全市整体商品房销售金额43.93亿元，销售面积15.70万平方米，同比下跌51%。

“现在厦门的二手楼市仍处于‘僵持’状态，即没有什么成交量。原因是复杂的，首先我们看到全国大环境就是如此，其次厦门的房东们是不愿意自动下调价格的，而购房者也在观望。而且因为教育政策的调整，岛内名校将‘出岛’，所以从去年下半年开始，厦门岛内比较火的学区房，现在也没了优势。现在是我从业四五年来最冷的时刻。”一位在厦门从事房地产中介的人士告诉记者。

从去年下半年起，厦门高涨的土地市场一并入冬。2021年12月第三批集中供地，厦门土拍大爆冷，流拍率高达50%，推出14宗地块，仅有7宗被开发商收入囊中，厦门岛内一宗优质稀缺地块竟然无人应价，被视为厦门土拍史上的“黑天鹅”事件。

近期中指研究院称，截至2月下旬，已有超过40个城市出台房地产相关调控政策松绑楼市，而曾经楼市火热的厦门，也成为其中一员。厦门市住房保障和房屋管理局印发通知，规定岛内新房项目意向登记购房人数不少于可售房源数的1.2倍，岛外项目不再强调摇号。过去厦门一些高地价且认购热度高的项目都要摇号，此类政策说明厦门楼市在降温，同时在购房方面松绑，给予市场更大的宽松空间。

下周，厦门即将迎来2022年第一轮集中供地，共将推出10宗商住地块，这一次或许为了有个好的开头，厦门一下子推出了5宗岛内地块，思明区3宗、湖里区2宗。过去，对于开发商来说，厦门岛内地块十分稀缺，令他们垂涎，今年开年这次土拍，房企的积极程度或许将定调厦门全年楼市。

克而瑞研究认为，如今商品房开发进入青铜时代，厦门未来将很难再出现暴涨暴跌大行情，价格即将进入平稳期。