截自 长实集团2021年年报

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 苗诗雨 李未来 北京报道

3月17日，长江实业集团(01113.HK)（以下简称“长实集团”）发布2021年业绩报告。报告显示，2021年长实集团持续业务收入620.94亿港元，同比增长7.76%；股东应占溢利212.41亿港元，同比增长30%；每股盈利5.77港元。

但值得关注的是，在2021年全年377.98亿港元的物业销售收入中，海外销售对比2020年同期下滑超86.5%，仅为3.52亿港元。

《华夏时报》记者查阅相关信息后发现，这一数值的下滑或许与长实集团近年来逐渐加速的海外资产转换有关。3月11日，长实集团发公告，拟以7.3亿英镑现金代价出售英国伦敦一座甲级写字楼“5 Broadgate”物业。而这也是自2021年12月李嘉诚家族以42.81亿美元出售飞机租赁业务后，长实集团再次巨额出售资产。

海外物业销售收入下滑

长实集团2021年业绩报显示，期内归属股东净利润为212.41亿港元，同比增30%。每股溢利为5.77港元，同比增加30.5%。

作为长实集团主要业务之一的物业销售，全年内收入(包括摊占合营企业)为377.98亿港元，去年同期为386.7亿港元，主要包括香港爱海颂、SeatoSky和21BorrettRoad第1期的住宅单位销售，东莞海逸豪庭、广州逸翠庄园、上海高逸尚城及上海御沁园的住宅单位销售。

分区域来看，仅有海外物业销售收入较上年度有所减少。2021年海外物业销售为3.52亿港元，相较2020年下滑超23亿港元。在物业销售收益方面，本年度收益为181.46亿港元，其中香港市场为69.95亿港元，内地市场111.41亿港元，对比之下，海外市场收益仅为0.1亿港元，相较2020年下滑98.3%。

对此，长实集团在年报中披露称，年度内香港名日·九肚山和#LYOS的住宅单位预售，及豪宅项目21 Borrett Road第1期的单位销售，均甚为理想，唯内地和英国多个项目的销售放缓。

除了物业销售之外，2021年年度内酒店及服务套房业务收入(包括摊占合营企业)为27.11亿港元，因服务套房收益抵销酒店亏损，整体收益为3.99亿港元；年度物业及项目管理收入(包括摊占合营企业)为8.88亿港元，收益与2020年持平，为3.55亿港元。

不过，物业租务、英式酒馆、飞机租赁业务的收入相较2020年同期有所下降。物业租赁收入66.93亿港元，同比下降0.86%；集团英式酒馆业务本年度录得经营亏损5500万港元，经扣除资产减值1.44亿港元；飞机租赁收入25.34亿港元，收益8.87亿港元，同比下滑20.7%。

此外，截至2021年年底，长实集团银行及其他借款总额为965亿港元，较2020年12月31日银行及其他借款增加186亿港元。还款期摊分15年：于1年内到期借款为288亿港元，于2至5年内到期借款为521亿港元，于5年后到期借款为156亿港元。对此，长实方面表示，集团拥有大量现金，加上未动用银行贷款额，其资金流动性持续稳健，有足够财务资源以应付承约及流动资本需求。

而至于前述海外物业销售收入的缩减，《华夏时报》记者查阅相关信息后发现，或许与长实集团的日渐提速的资产转化密不可分。

开启“卖卖卖”模式

相关报道显示，自2020年起，李嘉诚家族先后多次抛售海外业务及资产，涉及能源、通讯、房地产、电力、飞机租赁等板块，涉及交易金额逾千亿元人民币。

其中，2021年12月23日，长实集团作价42.81亿美元，出售了李嘉诚家族此前十分看好前景的飞机租赁业务，并称“新冠肺炎疫情导致飞机租赁行业的前景转变，风险与回报动态变得不稳定且难以预测”。

而后时隔不到3个月，长实集团再次发布出售巨额资产的消息。2022年3月11日，长实集团发布公告，拟出售英国伦敦一座甲级写字楼“5 Broadgate”物业，作价12.1亿英镑，包括现金代价约7.3亿英镑及项目公司欠款4.8亿英镑，包括大厦内包含的多个商业、办公单位以及停车位。

据了解，本次出售买方为Broadgate Five Holdings (Jersey) Limited，是一家按照泽西岛法律成立的公司，为投资控股公司，透过其物业控股附属公司持有该物业权益。长实集团在公告中写道，董事认为，出售事项为本公司提供变现其于目标集团及该物业所作投资的机会。

那么，3个月内两次巨额出售资产，究竟是何种原因呢？

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，当前来看，海外市场的压力相对较大，而转换资产或者是向内地市场转移，都是寻求投资机会的表现，也比较符合市场预期。

只是，对比2018年购入上述标的物业时的10亿英镑价格，投资者们开始质疑此次物业交易为“亏本买卖”。

对此，长实集团近日对媒体回应道，出售英国伦敦相关物业的消息最终实际成交价为12.1亿英镑（约123.9亿港元），高于此前购入价10亿英镑。并且据长实集团介绍，该项投资的总回报(包括整个持有期内的租金收入、超过原来成本的物业升值，以及该项投资的对冲利润)约为港元48亿元，即45%的投资回报。

另外，此项出售事宜预期收益估计约为1.08亿英镑，出售所得款项净额拟由本集团用作一般营运资金用途。

意在回归国内市场？

而相关报道显示，有业内证券分析师认为，长实集团的此次出售有可能也意在发展内地或香港的地产业务。对于这一猜测及前述问题，《华夏时报》记者向长实集团发送了采访函，但截至截稿之时，长实集团暂未做出回应。

实际上，近年来进军内地市场已经逐渐成为了港资房企的心头好。据《华夏时报》记者的不完全统计，自2021年以来，已有香港置地、香港兴业国际、新世界中国等多家房企布局内地市场。

例如，2021年12月成都第三次集中供地中，香港置地以总价22.3亿元拿下两宗住宅兼商业用地，时隔三年再次进入成都市场；2021年上海第三次集中供地中，香港兴业国际8.3亿元斩获松江区洞泾镇地块，是自2014年以来香港兴业国际再度在上海获取住宅地块，而此前2021年9月，香港兴业国际集团还以4.14亿元收购了杭州金沙印象城的写字楼项目。

上海中原地产首席分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，从目前的市场情况来看，内地市场较明显处于上升期和发展期，对于增量市场的要求相对高，因此内地市场孕育着极大的机会。

亿翰智库在有关研报中分析称，2021年下半年开始，规模民企在流动性压力下放缓甚至暂停土地投资，土地市场流拍率陡增，国央企和地方城投企业开始入场托市，在这种情况下，港资房企是否迎来快速发展的好时机，毕竟，相比于内地房企普遍较高的负债率，港资房企尚有充足的加杠杆空间。

虽然长实集团未对后续布局问题做出回应，但其在出售伦敦物业的公告中写道，“董事认为，本公司将借出售事项释放该物业投资的潜藏价值，并获得可观出售收益，为股东创造价值，本集团亦可将资本重新分配至其他投资机会。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁