建于上世纪八、九十年代的多层住宅绝大多数都没有电梯，对这类房子加装电梯顺应了老百姓(603883)们的需求，特别是老年人的迫切需要。现如今如火如荼的老旧小区加装电梯的确是一件民生大事，是值得提倡的，但由于各种原因开展起来还是面临着巨大的困难。

或许以后就不用有这个担心了，很可能今后新盖的房子只要是2层及以上都必须加装电梯，也不用担心后期加装带来的困难了。以前是有规定的，住宅楼7层及以上的住宅必须设置电梯，后来也有提过四层楼及以上新建住宅必须加装电梯，不过这是个意见稿，几年前的。

这次2层及以上住宅须加装电梯，其实也是个意见稿，不过这次变成现实的可能性更大。

3月15日，住建部官网发布了《住宅项目规范》公开征求意见的通知。内容显示，《住宅项目规范》已起草完成，在前期多次征求意见的基础上修改完善并经专家审查通过，再次公开征求意见，这也意味着该规定还不是正式发布的文件，是在征求意见的阶段。但如果没有大问题，其实基本上板上钉钉了。

这一次的意见稿，相比过往的《住宅项目规范》或有哪些具体的变化呢？我们一起梳理下。

1、新建住宅入户层2层及以上楼房必须加装电梯，既有建筑加装电梯可适当降低日照标准。

在最新的意见稿中我们发现，有这样的规定，新建住宅建筑中入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯；如果是四层及以上的，还应该满足，每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯；入户层为十二层及以上的，每单元应至少设置2台电梯，其中一个必须可以容纳担架，另一个必须是消防梯。

我们再看看原来的规定，7层及以上的住宅必须设置电梯；12层及以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台。也就是说，现在的新规，只要是楼房基本上就必须加装电梯了。

电梯的重要性不言而喻，是大家上下楼的重要交通工具，尤其是进入老龄化社会以后，老年人对电梯的需求更加强烈，在新建住宅有望实现都能有电梯可用的时候，也希望一些老旧小区改造顺利进行。希望大家都能从全局出发，不能只从个人利益着想，推动居民协商取得“加梯”共识，这是民生大事。

意见稿也明确了既有建筑的规定，增加了对既有建筑加装设施的规定，在既有建筑外增加任何设施，不应使相邻住宅的日照标准降低，但是对于既有住宅加装电梯的，在充分协商的前提下，可以允许适当降低相邻住宅日照标准。

可以说在政策上对老旧小区加装电梯进行了明确规定，对今后开展加装电梯工程更加顺利，已经非常人性化了。

在新的意见稿中，除了对电梯质量、数量等有明确规定外，更有对消防梯的要求，还有设置担架梯的推动，可以说不仅考虑到消防安全，还有老年人安全，更具人性化关怀。

说到电梯，对于购房者我们也想多说几句，大家在购买房子的时候，要注意到这些因素，电梯的数量、质量、速度以及安全性能等，尤其是梯户比，也就是一套房子中一个单元共用几部电梯，一梯两户，就是一单元一层中有两户人家共用一部电梯。

因为电梯的合理设置不仅可以提高出行效率，还能提高居住的舒适度和通风采光等，但首先安全是买房的第一考虑。

2、新建住宅建筑层高不应低于3米，卧室、起居室室内净高不应低于2.5米。

新的意见稿显示，新建住宅建筑层高不应低于3米，卧室、起居室室内净高不应低于2.5米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高低于2.5米的面积不应大于室内使用面积的1/3。此外，还有更具体的细节规定。

那现行标准是什么呢？我们查了一下，按照现行规定，住宅层高不能低于2.8米，这是从1986年开始施行的，如今算起来也有36年了。实际上，这些年中国人的身高也是大幅度提高。有数据显示，我国18~44岁男性平均身高比5年前增长了1.2厘米。从1985年到2019年的35年间，中国成年男性平均身高增长了9厘米。

很显然，身高增长了不少，但是室内高度却没有提高，加上开发商大多数偷工减料，都遵照底线原则，把层高给做到2.8米到2.9米之间就不错了。这样让人们住起来非常压抑，而且采光效果也很不好。同样对后期的装修也会造成很大影响，特别是装修吊顶的时候。

大家买房的时候也要弄清楚层高和净高的区别，别让开发商把你给忽悠了。层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差。即净高＝层高－楼板厚度。

3、新建住宅建筑的钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于100mm。

说完层高，其实跟楼板厚度密不可分，二者甚至是一体的。因为只是对层高提出要求，那么开发商很可能会在楼板厚度上做手脚，导致净高大受影响。

所以，最新的意见稿要求，新建住宅建筑的钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于100mm，确保开发商既能保证楼板厚度又能确保层高，防止开发商偷工减料。

以前的要求好像是，楼板厚度不应小于80mm。顶层楼板的厚度不应小于120mm，地下室的楼板不小于160mm。楼板厚度的高低直接决定了我们的居住质量和生活品质，所以要特别注意这个问题。

相信不知道有多少人遭受层高和楼板厚度不隔音的困扰，楼上走路就像在耳边，楼上说话就像对自己，极大影响楼下人的生活质量，增加了层高和楼板的厚度，可以减轻这些问题，特别是安装地暖的人，也不会太影响到净高。

4、未见“以套内使用面积进行交易”的相关条款。

2019年，住建部在第一版征求意见稿中，首次明确提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。众所周知，现在我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这就导致，同一个项目建筑面积一样，而套内使用面积大不相同的情况出现。

可以说修改完善面积计算方式是大势所趋，也是呼声非常高的。不过在最新版的意见稿中，并没有再提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的相关条款。

也就是说，这个规定可能一时半会落实不下去，毕竟争议还是很大的，试图一蹴而就取消现有的计算方式并不现实。

严格意义上此次意见稿没有提及这件事，本来原有的《住宅项目规范》也没有，谈不上变化，但相比2019年的意见稿确实是一大变化。

除了对电梯设置要求、层高要求以及楼板要求等，新的意见稿中还有一些变化，比如新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.90m，住宅项目应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件，另外，还明确了室外空调外机要采用坐式安装，向外开启的户门不得妨碍公共交通及相邻户门的开启等规定。

对于住宅或房地产的问题改进还有很长的路要走，不过可以看出来，新规越来越合理越来越人性化，在提升居民居住舒适度和宜居度方面将会有很大进展。

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