3月22日，招商蛇口(001979)举办2021年度业绩发布会。鉴于收并购是当前房地产市场的热点话题，而招商蛇口作为第一家获得并购贷款的房企，对于其2022年的收并购计划，自然引起多方关注。对此，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，招商蛇口正在积极谨慎地推进，与多家房企接触洽谈收并购，“由于并购项目的风险多，所以对其风险控制会高一点，收益回报就会要求高一点。”

谈“收并购”：需商业性可行、风险可控

去年多个房企“爆雷”后，为防范化解风险，金融主管部门一再鼓励机构有序开展房企并购贷款。招商蛇口成为今年成功发行首笔并购票据的房企，1月12日，其30亿元并购票据完成注册，首期发行25.8亿元。

从目前来看，“招商蛇口是以积极的态度去推进收并购，同时要求其商业性可行、风险可控，而且谨慎决策，慎重出手。”蒋铁峰透露，现在招商蛇口与多家房企接触洽谈收并购，如果有实质性的进展，将会及时以合规的途径发布信息。

在收并购的思路和策略上，蒋铁峰表示，企业拿地和并购都是一回事，招商蛇口的原则很简单，同样一笔钱做并购还是公开市场拍地，主要看商业回报；由于并购项目的风险较多，所以对其风险控制会高一点，收益回报就会要求高一点。

在蒋铁峰看来，并购项目会更加复杂，招商蛇口会将并购的项目与优质城市的优质项目做对比，看其资产质量风险是否可控，对应的价格是否合理，“事实上，有些项目看着好，尽调的时候发现问题很多，所以招商蛇口比较谨慎地推进。”

而对于今年是否还将发行并购债，招商蛇口财务总监黄均隆表示，目前行业确实给招商蛇口提供了一些并购机会，但要秉承稳健经营的策略进行收并购，也就是在有合适项目的基础上，充分考虑收益和风险，才会积极争取并购的机会，同时也会充分考虑利用相应的并购贷款。

谈拿地计划：“有进有退，宁缺毋滥”

据招商蛇口年报显示，2021年其累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。

对于2022年的新增土储计划，蒋铁峰表示，由于土地市场的格局已经发生了分化，招商蛇口的拿地计划也根据市场做了优化，在拿地策略和原则方面，视现金流安全及政策对于“三道红线”的要求而定。从长期来看，净负债率呈现下降势头，而从短期目标来看，2022年是以销定投、量入为出。

蒋铁峰表示，招商蛇口的发展原则是有进有退，宁缺毋滥。对于“五好”城市，即市场好、利润确定性强、团队强、回款好、城市存销比较低，是确定要进入拿地的城市；而基本面相对差的城市则会选择退出。

“2022年具体拿地金额多少，需要根据公司能力提升、负债率的情况和回款情况，做一个区间管理，并不是为了拿地而拿地，而是要看拿地的确定性。宁愿不拿地，也不能拿错地。”蒋铁峰如是说。

值得关注的是，对于招拍挂和收并购的投资比例，招商蛇口虽然没有限定，“但是最终招拍挂的比例可能应该比收并购高一些，因为市场经过去年的调整，很多地方政府拿出了一些优质土地，其回报率比较有确定性，对于这样的城市招商蛇口会继续积极地拿地。”蒋铁峰表示。

另据黄均隆透露，2021年，招商蛇口拿地权益比是50.72%，而2022年拿地权益比将提升至60%。

新京报记者 袁秀丽

封面图来源 业绩发布会截图