现在的楼市你看懂了吗？一会这样一会那样，是不是看的有点蒙？其实千变万化有一点没有变，房子是用来住的不是用来炒的这个定位没有改变，那么也就意味着房地产稳定的目标没有变。

只要这个不变，那么基本上就可以判断，全国房价不会大涨大跌，这就是房地产市场既定的局面。但你会发现，各地市场严重分化，有的涨有的跌，有的需要控制上涨，有的要限制下跌。其目的很明确，就是为了维护房地产市场平稳健康发展。

楼市大局已定，未来的新常态也有了雏形，究竟会呈现什么样子？或许我们有必要从当前房地产面临的变革说起。

近日，黄奇帆接受《财经》杂志总编辑王波明采访，对中国房地产市场40年发展的深层逻辑和未来走向，做了深层解读，或许能让我们豁然开朗。

看完采访，我们大致从内容中梳理出，房地产当前面临的重要指标的变化，也意味着房地产正酝酿着一场深层次的变革。

比如，人口指标方面，14亿人口或是天花板，人口数量在逐渐减少，这是不争的事实，尽管在努力放开生育，也没有那么快的明显效果；中国的城镇化率达到65%，虽然还有潜力，但他认为，中国的65%相当于欧美75%，再增长也就增加5、6个点。主要是因为我们的统计是，把农村青年人、中年人抽出来留下了老人小孩在农村，所以未来不会大幅增长；老龄化加快，多余的房子会形成供给增加；过去房价上涨的时候库存不可怕，但如果房价不涨了，库存就都是积压，会造成新房需求大幅萎缩；

他还说，整个中国城市人均住房面积2020年后就达到了50平，发达国家也才50平，住房饱和了；2000年到2017年房子建设量涨了16倍，20年翻了4番，已达天花板，房地产没有高增长的内在需求了；土地价格20年翻了四番，把楼市惯坏了，这种局面不可能持续；大规模的危旧房改造也不会再有；城市的学校、医院到头了，大学也过剩了；开发商负债率很多都在90%，基本上也上了天花板。

这些指标是基于中国房地产基本面做出的现实判断，这些指标的变化也意味着中国楼市的底层逻辑变化，是房地产市场变革的标志。了解了这些才能对未来房地产做一个清晰的认识。

举个很简单的例子，早期的时候，房地产开发商高举债、高周转、炒地皮的行为并没有引发大面积破产，为什么现在很多龙头房企集中面临危机呢？他认为，这既不是调控的问题造成的，也不是开发商自作孽造成，主要原因在于当时这种方式可以在扩张下循环，而现在这个逻辑行不通了。

他给出了未来5年甚至10年房地产新常态下的8大调整，看看这几个方面，或许你就会对未来房地产的逻辑一目了然，你也就知道该干嘛干嘛了。

1、开发商负债率会持续下降。他认为，全世界开发商，负债率没有超过50%的，而我们的到了80%、90%，这跟过去市场需求猛增16倍导致的。需求没那么大了，就会进入新常态，负债率会逐步下降到合理区间。

2、高价买地、大楼盘造房局面会改善。开发商以后会根据市场实际需求进行结构性开发。

3、开发商疯狂跨界行为将有所收敛。过去开发商以为赚了钱了，什么都敢搞，今后会收敛许多，毕竟术业有专攻。

4、房企数量会越来越少。我们房企有9万个，大国才不到500个，我们比全球加起来还多。以后能上万就不错了，会以各种形式逐步注销。这一点此前经济学家马光远也有类似看法，他认为，“即使消失掉80%，我们还有2到3万家房企，数量仍高居全球首位，完全可以满足未来房地产市场的供给。”

5、开发商会租售并举。以前盖多少卖多少，大周转，今后可能卖一半，留一半用作商业性租赁房。这也跟国家提倡的租购并举的住房制度保持了一致性。房企必须参与进来。

6、房价不是说不涨了。只是过去20年翻几番的情况到头了，以后可能还会涨，不过不会太快，未来可形成一个可循环的状态，宏观来说大体平衡，是新常态，此时房子也是保值的，局部地区房价可能继续涨。

7、房地产是支柱产业，必须要稳住。主要因为房地产对经济的分量还是很重的，而且老百姓(603883)的大部分财产也都在房地产上，房地产是资金密集型行业，更是影响上百个行业的龙头行业，所以，房地产必须稳住，确保不会大起大落。

8、问题房企不能简单倒闭，重组是最好办法。如果简单让房地产开发商倒闭，那是对债权人不负责任，也会造成很大的影响。想让其软着陆就要用重组的办法。

这些变化将是房地产今后的新常态化运营，完全不用担心房地产经历这次阵痛的后果，首先这是多年来房地产问题下必然要经历的阵痛和变革，另外，在一定意义上可以说，及时调整恰恰是给房地产新的发展机会创造了条件。

局面稳住后，房地产将会随着新的形势进入良性循环的状态。可以说，他对中国房地产当然不仅是房地产，因为房地产从来都不是房地产，有一个非常深刻的认知和判断，我们或许不能完全理解，但可以认真思考，让未来见证这些判断。我经常说那句话，有病不可怕就怕讳疾忌医和病急乱投医。如果正视问题所在，加以精准救治，或许就会进入一个新的良性循环阶段。中国的房地产不正是如此吗？

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