来源：一号地产 ID:dichanyihao

作者：海哥

一号说：

大浪淘沙，留下的是金

恒大暴雷至今，房地产行业的“血雨腥风”已经差不多一年。

从房企流动性风险、债务展期，再到信用债违约、评级下调、债务重组，许多房企都陷入恶性螺旋。

等过了年，好不容易裁完员的房企，还没来得及松口气，发现又到年报季了。让人措手不及的是，往年乖乖听话的审计机构居然也“叫起了板”，甚至有媒体说：

外资审计“做空”内房股

连普华永道都要退出内地民营房企审计业务了，瞄了一眼，普华永道现在是碧桂园等10多家房企的审计机构，在房地产领域，业务量占据四大首位。

还是被房企的雷炸怕了，万一被哪个猪队友坑成第二个安达信呢？

许多房企的财报经不起推敲，这在以往也就是业内半公开的谈资。但恒大事件过后，交易所认真了，资本市场谨慎了，连股民们都被逼的修炼成了半个CFO。

所以今年许多房企的年报都推迟发布了，公开的原因，无非是审计师的辞任，或是“疫情影响”，又或者是费用没谈拢……

背后真正的原因，远没有这么体面。既然不爱了，分手就应该体体面面。

前些天，有媒体统计已经有超过20家房企及其旗下的商业板块上市公司宣布延期发布经审计的2021年业绩报告，其中既有因更换审计师导致延期的，也有纯粹因疫情原因导致延期的。

3月29日晚间，港股上市公司德信中国发布公告称，因疫情影响，也要延期发布2021年财报；很快，当代置业也加入了延发年报的队伍，值得一提的是，当代置业股价当天大跌21.26%，报收0.1港元每股，整个市值不到2.8亿港元，还不及一块地价。自2020年底以来，已长期低于1港元，是名副其实的“仙股”。

距离港股法定的信披期限还有两天，虽然已接近deadline，一号君相信这个名单还会增加。

有自媒体大V发文调侃，现在连审计在年报上签字都算大新闻了，网友们觉得格局还是小了。

能成为大新闻的，岂止是审计签字？还有工地正常施工、公司正常发薪、公司如期兑付债券呢！

一号君注意到，十几天前，在房地产领域十分有见地的黄奇帆，在与《财经》杂志总编辑王波明的一段对话中谈到，未来的房地产公司可能要消失90%，从9万多家减少至1万家就不得了了。

当然，这个减少是基于市场大势和国外经验得出的，不过黄奇帆在重庆市长任上时，重庆曾在3年内将关掉1500家房地产企业。这个关掉和减少，主要还是市场行为。

我们目前，同样处在整个行业转型的阵痛期，已经不同于以往的周期定律.

这一次如同修仙渡劫，大浪淘沙之下，有人要伤筋动骨，有人会脱胎换骨。

阵痛期有多长，一号君无法判断，一季度各种宏观经济信号来看，房地产的政策底肯定是到了。但目前这一段阵痛期，足以凸显优质房企的价值。

现在如何来评判优质房企呢？央企国企暂且不说，他们有着天然优势。对于民营房企而言，过去的三道红线评价显然已经不适用。

一号君认为主要基于以下几个表现：财务透明、销售稳健、债务可控、股债市场稳定，就这四个指标。

目前的稳健性房企主要可以分成几类：

一类是背靠实力雄厚的产业集团。如美的置业、新希望地产，其背后分别是美的集团和新希望集团，作为原来产业集团的多元化地产业务，集团层面可以给其提供充足的信用保障和资源支持。

房地产是资金密集型企业，既能创造大笔现金流，同样也需要大量现金流，多元产业集团的有力支撑，能很好平抑市场给房地产业务带来的波动甚至冲击，这一类房企的韧性就比较强。

所以近两年，美的置业和新希望地产反而是逆势而上，势头很猛。今年融资端松动后，美的置业和新希望地产还分别获得了银行给出的并购贷款额度，其中美的置业还获得四家银行累计300亿元的并购贷额度，这在民营房企中十分难得。

在行业纾困中，美的置业曾多次出手，接手了金科股份(000656)、正荣地产、雅居乐、花样年等多个出险地产公司的项目，据美的置业方面披露，仅今年以来就已接手盘活了13个项目；新希望地产则在近日收购正荣佛山项目51%股权。

第二类是虽然规模大，但杠杆率较低，财务程度相对透明的房企。这类房企在业内比较显著的是龙湖集团和新城控股(601155)，一号君此前还专文写过。

龙湖集团，一直以来是业内稳健派的标杆，销售规模稳扎稳打、年年进步；债务规模、融资成本始终可控。新城控股则在2019年黑天鹅事件之后主动选择了降杠杆，且财务透明度一直较高，但销售规模始终稳定在2500亿左右的高位，表现也是可圈可点。

此外，这两家企业也成功培育了商业地产的第二增长曲线，整体商业规模在国内也已跻身第一梯队。相当规模的商业体量，也成为房地产业务的稳定器。

至于另一位行业模范生万科，一定色彩上已经是国企了，所以探讨的意义不大。不过大哥的话，还是要听。如果房企是一个班级，万科绝对是支部书记的角色。

第三类稳健性房企是港派房企。真正的港派房企，不是内部讲潮汕话、粤语，或者弄个香港身份、香港上市，甚至获得太平绅士就是港派房企了。

港派房企的最大的特征是挣慢钱、看时机。内地房企与港派房企的比较，形象一点就像龟兔赛跑，内地许多房企一段时间都得了“恒大精神”，大大大、快快快、好好好、圈圈圈……

结果许多房企虽然跑得一时之快、图得一时之大，最后却都落到圈圈圈中了。

而港派房企会选择入场时机、进入城市等，不管是囤地还是做商业，只要方向对了，一切就交给时间，大多数港派房企都是长期主义者，最后的收获往往颇丰。

套用经济学上的一个概念，或许他们追求的是“复利效应”。

End.

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