3月28日，上海完成了2022年第一幅百亿元级土地出让。据上海土地市场发布的公告显示，上海南滩城市建设发展有限公司（简称“上海南滩城建”）、上海滨和城市建设发展有限公司（简称“上海滨和城建”）联合体以底价约135.04亿元人民币（下同）竞得黄浦区一幅商办地块。

从上海土地交易中心官网披露的地块信息来看，该地块位于董家渡，毗邻绿地外滩中心。据中指研究院数据，该地块的起拍总价是上海有史以来起拍价第八贵的地块，同时也是董家渡大区域的最后一个“巨无霸”组团商办地块。

启信宝信息显示，上海南滩城建的大股东是上海黄浦区国资委旗下上海外滩投资开发（集团）有限公司，其通过子公司上海外滩城市更新建设有限公司持有上海南滩城建31%股权；上海滨和城建则由上海市国资委旗下的上海地产（集团）有限公司（简称“上海地产”）与上海外滩投资开发（集团）有限公司各持股50%。

需承担多项功能性事务

资料显示，该地块面积约6.68万平方米，用途为商业用地及办公楼，起始价为135.04亿元。由上海南滩建设、上海地产联合体拿下这幅地块，与地块的准入门槛有关。出让文件内提到地块有很多功能性事务需要企业承担：地块范围内有文物保护点6处和一般历史建筑。文物保护点按照相关规定程序批准予以保护更新。一般历史建筑保护更新建筑面积不少于9800平方米，具体保护更新方式以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。保护/保留的建筑面积计入容积率。

相关人士表示，地块状况导致做规划设计时要耗费大量成本和时间，让有城市建设经验的房企来运作更为稳妥。

此外，出让文件显示，受让人应履行地质灾害防治和地质资料汇交义务，根据《地质灾害防治条例》《地质资料管理条例》《上海市地面沉降防治管理条例》《上海市地质资料管理办法》和《上海市地质灾害危险性评估管理规定》，承担建设项目地质灾害防治和建设工程岩土工程勘察报告的汇交义务，并对用地范围内布设的地面沉降监测和防治设施，以及浅层地热能监测设施等进行保护。

更为重要的一点是，地块引入的办公业态要符合黄浦功能定位、产业规划导向，重点引进持牌金融机构（3家及以上），并需在签订土地出让合同后三个月内，与引入的持牌金融机构（3家及以上）签订协议，协议须明确引入持牌金融机构在本项目开工后一年内落户、落税至黄浦区，并在综合验收后一年内入驻本次出让地块，明确后续新设企业及各类创新业务优先落户黄浦区。

上海中原市场分析师卢文曦分析指出，出让文件里有很多要上海南滩建设、上海地产联合体承担的功能性事务。金融承载功能上，上海临港(600848)新片区对于金融机构与金融业务的大力支持，与董家渡这幅商业“巨无霸”有相近之处。为了吸引更多金融机构落户，临港新片区于2020年5月出台了《全面推进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区金融开放与创新发展的若干措施》，给出了相关税收优惠。于董家渡这幅商办项目地块而言，如果对进驻企业给予税收优惠，对于开发商后续运营而言，是无形中增加的开销，国企才有此号召力。

这表明，从项目设计环节开始，到开发完成后的运营，都需要开发商参与其中，考验的是开发商对商办项目全生命周期的运营能力。

探索城市更新样本

董家渡最后这幅百亿地块受到市场高度关注，源于所处板块是城市更新探索的一个样本。2002年董家渡宣布重新改造开发至今，吸引了许多开发商前来投资寻求发展。遗憾的是，许多企业在进入董家渡后因接连出现资金问题而不得不选择退出，如浙江华浙、泛海、中民投、安信信托(600816)以及融创等企业。

2002年，泛海建设集团股份有限公司（000046.SZ，简称“泛海”）旗下的光彩集团从黄浦区政府协议获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域地块。不过，当时泛海需要承担其所获地块的拆迁工作。由于拆迁进度缓慢，泛海在2015年才完成10号地块的拆迁工作，并于同年11月推出住宅项目泛海国际社区。

2019年，泛海因资金问题，将泛海国际社区剩余项目，即12号及14号地块一并出售给融创，交易对价125.53亿元。

2022年2月28日，据相关媒体报道，融创中国（01918.HK）正与中国信达洽谈出售上海和北京的两个综合体项目。其中，上海项目便是前述2019年从泛海控股(000046)手中收购而来的董家渡12、14号地块。

历经20年，泛海所获取的三幅地块仍没有彻底完成开发，显露出董家渡板块在改造发展过程中艰难的一面。

当时，除泛海外，还有两家企业也参与到董家渡聚居区旧城改造中来，分别是华润（集团）有限公司（简称“华润”）和浙江华浙集团（简称“华浙”）。华润曾在2005年推出上海滩花园项目，在2009年又推出外滩九里项目。

华浙的开发也是一波三折。2005年，由于母公司浙江国信控股重组，华浙在董家渡的开发进程受到影响，因此引入东海地产股份有限公司和绿城中国控股有限公司（03900.HK，简称“绿城”）入驻项目公司，其中绿城作为大股东持股51%。

而董家渡最令人瞩目的部分则是中国民生投资有限公司（简称“中民投”）持有的项目。2014年11月，中民投联合上海外滩投资开发（集团）有限公司，上海佳渡置业有限公司以248.5亿元拿下董家渡13、15号地块，该地块以248.5亿元成为当年上海的总价地王。

2017年，中民投因流动性危机，将持有的上述地块36%、旗下上海佳渡置业持有的9%（合计45%股权）转让给安信信托。2019年2月，中民投资金链再度断裂，向绿地集团（600606.SH）出售了董家渡项目剩余的50%股权及相应债权，交易对价121亿元。

伴随资本浮沉，董家渡探索城市更新的成效也逐渐呈现：已建成的高端楼盘、商办项目簇拥有着超过百年历史的天主堂和商船会馆，置身其中的人能感受到现代建筑的时尚与历史的余温。

此次百亿级土地的成交，再次让董家渡板块成为焦点。2021年8月25日，《上海市城市更新条例》（简称《条例》）在上海市十五届人大常委会三十四次会议上表决通过，于同年9月1日开始正式施行。《条例》明确指出上海城市更新要坚持“留改拆”并举、以保留保护为主。城市更新工作重点也不再是浅层次的建筑物更新迭代、由房地产主导的增量建设，更包含着全人群多元需求，兼顾居住条件改善、历史风貌保护、城市功能提升和产业转型升级等复合性功能。《条例》提出，鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求。同时，支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。

董家渡这幅商办项目地块的打造思路与《条例》提及的多个城市更新重点工作不谋而合。卢文曦指出，作为一个超百亿的长线运营项目，现在所有的商业项目都是讲究全生命周期管理的，需要大量资金沉淀，因此也不是一般企业有能力“吃”进的，“如此多条条框框，只有地方国资委下属企业能承担这一重担”。

（作者：唐韶葵,王佳琦 编辑：张伟贤）