恒盛地产3月31日盘中走势。 截自 东方财富网

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 苗诗雨 李未来 北京报道

上市12年并曾斥资百亿拿地的恒盛地产，2021年业绩却是“增收不增利”。

3月30日，恒盛地产（港交所代号：00845）发布2021年未经审核年度业绩。数据显示，截至2021年12月31日止年度，恒盛地产录得33.18亿元综合销售收入，较2020年的28.08亿元上升18.2%；录得公司拥有人应占亏损40.86亿元。

业绩发出当日，恒盛地产股价受大盘影响实现涨幅4.76%，而后31日盘中两次波动下跌，最终收盘股价维持前一交易日每股0.198港元报价。

为何增收不增利？

从业绩报数据来看，恒盛地产2021年综合销售收入的增长并没能带动利润和毛利一同增长。

截至2021年12月31日，恒盛地产录得净亏损40.86亿元；综合毛利率亏损9.74亿元，2020年同期综合毛利为11.49亿元。截至2021年12月31日止年度，恒盛地产毛利率为-29.4%。对此，恒盛地产表示大额毛亏主要归因于对物业作出的重大减值准备金额。不过，即便是撇开物业减值准备的影响，恒盛地产的毛利也仅为0.1%。

除了业绩的高额亏损之外，在恒盛地产的年度业绩报中，还有一项数额也格外引人关注。截至2021年12月31日，恒盛地产的资本负债比率高达1389.4%，而同期2020年该数额仅为347.9%。

在谈到这一数额变动时，恒盛地产在年报中用“该项数值增高为公司拥有人应占总权益因本年度录得重大亏损而下降所导致”进行解释。

此外，按照东方财富网所示数据，截至2021年末，恒盛地产的资产负债率也依旧居高不下为97%，此前2021年中报时该数值为92.3%，2020年末则为89.2%。

具体来看，负债方面2021年全年恒盛地产短期借款200.84亿元，总负债496.38亿，总流动负债同比增长8%，约为474亿元。而流动负债的增长也导致其2021年全年流动比率有所下降为0.53，2020年同期为0.59。

现金流方面相对稳定，截至2021年12月31日，恒盛地产持有总流动资产约252.8亿元，较2020年12月31日的257.98亿元下降2.0%。

项目布局拉低平均售价

实际上，穿透这些财务数据，背后是恒盛地产面临的项目开发建设以及战略布局问题。

对于净利润亏损的情况，恒盛地产罗列了多项原因，其中，主要将其归为二、三线城市项目销售占比提升，集团加大各地物业促销力度。

据悉，2021年恒盛地产确认销售收入(包括物业销售收入及内部装修收入)的项目总数为17个，其中23.7%的销售收入来自于上海地区的项目，37.8%来自于除上海以外长三角地区的项目，而38.5%来自东北地区的项目，环渤海地区的项目则无销售收入贡献。

财报数据显示，2021年恒盛地产只有合肥·坝上街项目和长春·恒盛豪庭两个项目有分期物业完工并交付使用，并且这两个项目的销售单价远低于上海的各个项目。

这也就出现了全年已出售及交付楼面面积约35万平方米，但由于二、三线城市销售占比增大，使得已确认平均售价却有所下降，从2020年每平方米约1.33万/元下降29.3%至2021年每平方米9421元。

并且值得关注的是，恒盛地产2021年内也未购入任何土地。数据显示，截至2021年年末，恒盛地产已取得土地证或已签署土地收购协议的土地储备总量为6.3百万平方米，平均楼面土地成本为每平方米1571元。

从分布来看，恒盛地产约有87.4%的土储位于二、三线城市，而按照2021年的销售收入地区来源来看，二、三线城市为恒盛地产带来的收入仅占总销售收入的27%。换言之，从当下来看，二、三线城市土储能大幅扭亏恒盛地产业绩的可能性并不大，而且存在进一步拉低其平均售价的可能。

如何破局？

不过，另一方面，恒盛地产的亏损相较于部分港股上市房企来说，依旧是冷市中偏“暖”的存在。

据《华夏时报》记者的不完全统计，截至3月末，十余家港股地产公司预告可能无法按时提交年报或经审计年报，其中除因疫情或审计原因暂缓发布之外的，还有少数房企直言因流动性或经营性问题。

对此，金融机构的态度也相对消极。惠誉表示，因为延迟公布审计财务业绩或变更审计师会增加融资压力，一些中国房企的评级下调压力可能会加剧；穆迪也认为，推迟公布财报对这些开发商来说是不利的，因为这可能引发人们对这些公司薄弱的公司治理、财务管理和规划、以及透明度和信息披露的担忧。

而在2021年业绩大额亏损且并未有新增土储的情况下，市场和投资者们都十分关心恒盛地产2022年的战略规划。为此，《华夏时报》记者也通过采访函形式将相关问题发送至了恒盛地产邮箱，但截至发稿之时暂未收到对方回复。

不过，恒盛地产在全年业绩报中披露了大致的发展方向，称2022年将采取稳健发展原则，在管理和销售方面有所优化提升外，还将合理拓宽调结构所运用的金融工具，以期有效规避财务风险和补充现金流缓解紧张局面。

但仍需关注的是，恒盛地产也同样指出，“2022年大部分一、二线城市新房价格将延续平稳小幅运行态势，长三角地区内的三、四线城市等优势区域成交量占比或将持续保持，而缺乏人口导入和经济发展预期的其他三、四线城市因整体购房热情透支迭加购买力下降，今年成交或将保持回落趋势。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁