弘阳地产作为腰部房企的代表，2021年可谓业绩鲜亮。

在楼市资本论看来，参照2021年的业绩，弘阳地产已逐渐历练成一家稳健增长型的房企。

2021年度，弘阳地产不仅营收实现266.67亿元，大增32.3%，毛利和毛利率也分别达到50.81亿元及19.1%。

更关键的是，各项核心财务指标也在持续向好，“三道红线”持续绿档。

楼市资本论深入探究，认为弘阳地产这份质地坚实的年报里，蕴藏着四大稳健发展的积极信号。

信号

1

产品力持续升级

如何找寻一只质地坚实的地产股？销售业绩是不变的估值逻辑。

尤其对以稳健为名的房企而言，这绝非大环境不好就可以掉队的借口，而是业绩向稳、财务扎实的结合体。弘阳地产显然做到了。

财报显示，弘阳地产2021年全年实现合约销售面积516万平方米，累计合约销售金额872.2亿元，销售金额位列行业TOP48。

其中，2021年弘阳的合约销售均价为16887元/平方米，实现了同比15.5%的双位数增长。

要知道，去年叠加疫情和调控的双重影响，百强房企销售增速为负的3.2%；能够维持销售均价不下降的就寥寥无几，更不用说销售额增长的同时还提价十几个百分点。

表面是远超同业的定价能力，实则是弘阳地产已靠产品力和服务力，形成了够深的护城河。

比如当反复的疫情，和难以预判的隔离，成为不少人后疫情时代生活的常态时，弘阳地产开拓出极社区 2.0产品体系升级，重点打造以景观、智能、服务为核心的产品体系。

其中，2021年全新打造“弘鹄系统”产品IP，涵盖3个子IP--弘鹄立面、零感住区、生态公园，在多个项目全面落地。

再比如当延期交付成为行业严峻形势下的“新常态”时，弘阳地产不仅实现了94.3%的总体交付率，交付套数40579套，还推出了“透明工地”，供业主全程监督。

值得一提的是，2021年弘阳地产在健康住宅领域也取得进展。淮安生态新城泓著大观项目首个获得WELL健康住宅认证，南通 · 君兰天悦交付大区也获得绿色建筑二星认证，业内瞩目。

淮安生态新城泓著大观

对此，亚布力智库专家武亮表示，七普数据显示我国人口红利已基本结束，因而基于供需关系就可得知，地产市场规模不会再野蛮增长。对于房企而言，要想在争抢市场的存量阶段脱颖而出，围绕客户需求，聚焦产品力、开发与运营服务并重是关键。

显然，对于弘阳地产而言，产品力已经成为其捅破行业规模天花板，那把最锋利的“匕首”，也将成为未来持续拉动其业绩增长，最有力的“牵引绳”。

信号

2

一二线土储占比超7成

楼市资本论注意到，撇开产品力带来的溢价能力，销售结构优化也是弘阳地产业绩稳定增长的一大原因。

年报显示，2021年弘阳地产深耕的长三角都市圈，合约销售占比高达74.4%，成为为其贡献销售额的主要区域；此外，大湾区、成渝都市圈销售也稳步增长，合约销售占比达到16.1%。总体来看，弘阳地产一二线城市销售占比已达86%。

原因不难理解，在行业步入调控深水期的当下，一二线城市凭借对流入人口的虹吸效应，需求依然强劲，房企产品销售自然更有保障。

因此，房企土储的比拼也从单纯的规模竞赛，转化到结构押注上。弘阳地产也做足了准备。

截至期末，弘阳地产土储面积1878万方，按照2021年的销售面积计算，可支撑公司近4年的持续发展。

其中，不仅长三角土储长期维持在67%以上，一二线城市土储也较2020年的67%提升到73%，弘阳地产可轻松收割一波地块的增值效应。

在楼市资本论看来，经历“成长阵痛”是不少房企必经阶段，但房企则因不同的基本面表现不同，对未来发展的影响也不同。

对弘阳地产来说，超7成的一二线城市优质土储，正成为其跨越周期的有力支撑。

信号

3

三道红线稳居绿档

弘阳地产已形成正向循环：以低成本在窗口期获得高能级土储，进而通过提升产品力获得高溢价，最终实现销售回款的高周转，来获取更优质的土地和回报率更高的项目。

年报显示，2021年弘阳地产签约回款率达93%，成为其最健康的现金流入来源。截至2021年末，在手现金约为人民币160.4亿元，总资产也大增11.5%，达到1327.5亿元。

以“三道红线”指标考量，报告期内，弘阳地产净负债率57%，现金短债比1.4倍，剔除预收账款后的资产负债率约为68.1%。

“三道红线”，无一触碰，属于绿档房企，可见弘阳地产对于财务杠杆的使用极为克制，整体财务结构健康。

并且，出于对贷款安全性的考虑，越是偿债能力强的企业，越能从金融机构获得利率低、期限长的贷款。

从弘阳向外部的融资来看，弘阳现在信用风险低、融资能力强。弘阳地产2021年加权平均融资成本为7.43%，自2019年以来不断下降，体现了资本市场对公司的信赖。

在楼市资本论看来，在流动性危机成为扼制房企咽喉的当下，保持财务健康是房企穿越周期的根本，而弘阳地产正凭借长期的自律和审慎，在此轮调整中安全着陆。

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4

双轮驱动熨平周期

对于像弘阳地产这样致力于跨越周期的稳健型房企而言，仅严控负债比例以获得融资主动权还不够；如何保障在极端环境下也能获得确定的盈利能力，也是其必要考量。

楼市资本论注意到，弘阳地产一早选择了商业+地产双轮驱动，通过发展商业业务构建稳定的租金回报，不仅对冲了住宅周期，又可帮助提升报表的修复能力。

据悉，弘阳商业以年轻中产、成熟中产、亲子家庭为主要目标客群，打造了弘阳茂、弘阳广场、弘阳生活+三条主力产品线。

年报显示，截至去年底弘阳地产实现收入约266.67亿元，同比增加32.3%，其中商业经营所得收入同比增加15.5%至5.84亿元；酒店经营所得收入同比增加12.0%至4210万元。

另一方面，弘阳地产的商业模式打通购物、家居、游乐三大业态，天然地自带线下流量价值，可以增强地产板块吸引力，版图迅速扩大。

就算是疫情影响之下，弘阳地产商业板块的表现也超出了市场预期。

例如，南京弘阳广场的商业标杆地位得到不断巩固；济南弘阳广场于2021年底开始试运营，开业三天客流突破50万人次，销售额超2500万元；潍坊弘阳广场实现构建70 万平方米商业综合体，以中心演艺秀场和大型游乐为主题，打造弘阳第四代场景体验式购物中心。

这样强的确定性增长，也难怪弘阳地产在年报发布后，连续5日收盘价上涨，最终4月6日以2.77港元收盘，最高涨幅达13.31%。

住宅开发为商业地产开发提供稳定的现金流，后者则以商管收入丰补利润、增强持续经营能力，在楼市资本论看来，两者互补、渐入佳境，也成为弘阳地产熨平地产周期的一大关键。

过去的2021年，地产界雷声滚滚。交房延期、项目停工屡见不鲜，资本也信心不足，不少直接抽身离去。

当诘问、反思，成为房企常态时，弘阳地产则以一份扎实稳健的年报，成为腰部房企向上的样本力量。

竹子三年不长，但一夜千尺。持续升级的产品力、高能级的土地储备、持续健康的财务结构、加之地产+商业双轮驱动模式，弘阳地产正发出未来可期的确定性信号。

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