4月14日晚间，中交地产(000736)发布2021年年度报告。报告显示，在行业承压下，有央企中交集团作背书的中交地产依然存在发展困境，营收净利持续下降，经营底色和经营韧性有待夯实。

核心业绩指标滑坡 债务压力不减

年报显示，2021年中交地产实现营业收入145.42亿元，同比增长18.23%；实现利润总额15.22亿元，同比增长4%；实现归属股东净利润2.36亿元，同比减少32.19%；扣非后归母净亏损4.32亿元。

纵观近5年的财务数据可以发现，中交地产的净利润、归母净利润、扣非后归母净利润已经连续三年持续下降，而扣非后归母净利润更是首次出现亏损状况。可见近年来，中交地产的发展困境仍未改善。

（数据来源：Wind 单位：亿元）

从业务方面来看，中交地产的主营业务构成未发生重大变化，利润主要来源于房地产业务。其中，房地产销售业务的营业收入为144.45亿元，占营收总额的99.33%；但受到疫情、楼市政策等影响，中交地产主营业务整体毛利率有所下滑。

核心业绩指标的持续滑坡，使中交地产的财务状况不容乐观。数据显示，截至2021年末，中交地产总负债为1240.17亿元，总有息债务近630亿元，资产负债率为87.36%。据悉，近5年来中交地的资产负债率一直维持在85%以上。但其经营净现金流入却连续4年为负值，2021年净流入-44.5亿元。

此外，中交地产频繁为子公司提供担保，在无形中推高了中交地产的杠杆。在“三线四档”政策下，中交地产的财务结构优化之路任重道远。

为改善财务状况，中交地产进一步加强资金管控和使用效率，以AA+信用首次成功注册储架20亿元，通过购房尾款ABS业务提前变现应收购房尾款，成功发行21中交债11亿元。此外在2021年6月份，中交地产曾宣布与平安理财、百年资管开展非标供应链金融资产证券化业务，合计融资不超30亿元。

权益占比下降 销售业绩增速下降

年报显示，2021年中交地产（全口径）签约销售面积228.51万平方米；签约销售金额560亿元，同比增长5.07%；销售回款金额591亿元，同比增长56.35%。

期内（权益口径）签约销售金额398亿元，同比增长7.28%；销售回款金额419亿元，同比增长51.26%。此外代建业务在2021年签约销售面积2.23万平方米，签约销售金额10.24亿元。

土地储备方面，年报显示中交地产2021年共获取新项目24个，拿地总价款未披露。克而瑞数据显示，2021年中交地产新增土地价值411.5亿元，新增土地建面541.5万方，新增货值852.8亿元。

可以看出，中交地产仍然在为2019年提出的3年500亿元、5年1000亿元的目标努力。2021年中交地产同样提出“全力开拓千亿企业新局面”的目标，但随着国家宏观调控政策的常态化，在去杠杆、降负债的主旋律下，中交地产的“千亿目标”能否如期实现还有待商榷。

值得注意的是，中交地产的销售业绩增速在不断下降。数据显示，2020年中交地产实现签约销售金额533亿元，较2019年增长81.37%，超额完成500亿元目标。但2021年的销售额增速明显下降。

此外，梳理中交地产的公告可以发现，2021年中交地产为多个项目公司提供财务资助，联合开发使得中交地产的权益占比不断下滑。

年报显示，2021年中交地产归属母公司股东的净利润2.36亿元，占比31.8%，归属少数股东净利润5.04亿元，占比68.2%；在权益占比方面，归属于母公司股东权益总计32.59亿元，占比18.16%，归属少数股东权益146.87亿元，占比81.84%。

人事变动频繁 股东相继减持

同时，从土地储备到销售目标、再到盈利能力，其中至关重要的就是操盘能力。但中交地产频繁的人事变动对公司的业务发展带来影响。此外公司股东的相继减持也让公司的发展雪上加霜，中交地产的发展困境更加明显。

据不完全统计，股东重庆渝富于2021年9月披露减持规划公告表示，计划减持中交地产股份不超过1390.86万股，占总股本的2%。于4月12日重庆渝富减持计划时间到期，其累计减持股份1197万股，合计套现约8463万元。

除重庆渝富外，另一股东湖南华夏投资集团及其一致行动人彭程也分别减持823.95万股中交地产股份，合计套现约1.36亿元。

此外中交地产5年内4次换帅，高层的变动为其管理和发展带来了更多的不稳定性。2021年6月中交地产公告称，李永前辞任公司总裁职务，聘任汪剑平为总裁、孙卫东为执行总裁；此后独立董事胡必亮、马江涛辞职；于2021年12月副总裁高慎豪也辞职……

在房地产行业整体处于下行周期的情况下，债务承压、核心业绩下滑、权益占比下降、人事变动频繁的中交地产发展之路道阻且长。而在降负债的大背景下，如何实现千亿规模的目标也成为中交地产需要解决的关键问题。