3月30日，作为港股中唯一一家100%纯商业运营服务公司，也是商管赛道中纯度最高的稀缺标的——星盛商业，发布了2021年业绩报告。

报告期内，公司实现：

营收约5.72亿元，同比增长约29.5%；

毛利约3.30亿元，同比增长约32.9%；

归母净利润1.85亿元，同比增长45.8%；

每股基本盈利18.48分，拟派末期息每股0.10港元。

多项关键业绩指标实现强增长。

在翻看完年报及业绩发布会相关资料后，物股通整理提炼了几个亮点。

归母净利率达32.3%，净利润增45.8%

2021年星盛商业营收、毛利同比实现增长，净利润约1.85亿元，同比增长约45.8%。

公司三大产品中，品牌及管理输出服务的毛利率最高，连续2个财年保持在75%以上的高水位。委托管理服务的毛利率在50%左右，整租服务也稳定在40%左右。

受益于主营产品的高毛利，整体毛利率维持在较高的水平，2021年毛利率57.7%，同比上升1.4个百分点，归母净利率达32.3%，同比上升3.6个百分点。

现金流方面，星盛商业经营性净现金流超净利润，2021年度，星盛商业实现经营性净现金流2.0亿元，同比增长约49.4%，净现比1.1。截至2021年年底，星盛商业现金余额为12.7亿元，为45%的派息率提供坚实基础。

轻资产运营，快扩张、高出租率

根据公司的描述，星盛商业作为商用物业运营服务供应商，专注于透过专业管理为业主改善商用物业的经营业绩。

其商用物业运营服务包括：

定位、建筑咨询及租户招揽服务：主要包括商业选址服务、市场定位及业务策划咨询、设计及建筑咨询以及租户招揽服务；

运营管理服务：制定运营策略、举办营销及推广活动、租户管理服务、物业管理服务及收租服务；

物业租赁服务：向租户分租根据整租服务模式管理的商用物业的商用空间；

增值服务：主要包括管理客户可短期租作限定店及举行促销活动的购物中心的公共空间，以及管理广告空间，如购物中心的LED显示屏、内墙及外墙等。

星盛商业也根据三种运营模式提供商用物业运营服务，即：

委托管理服务模式；

品牌及管理输出服务模式；

整租服务模式。

根据不同运营模式，公司在管理商用物业时的参与程度也有所不同，据此向不同客户提供相应不同组合的服务。

截至2021年12月31日，星盛商业总在管面积达182万平方米，合约面积达390万平方米，对应合约在管比2.14。

公司共服务84个项目，主要聚集在大湾区和长三角地区，其中32个为咨询服务项目，该部分项目处于早期阶段，尚未统计合约面积，为后续转化为可持续运营的项目奠定基础，也为星盛商业的持续增长提供更多动力。

21年累计签署5个第三方项目的商业运营服务协议，新增合约面积42.1万平方米。

此外，特别值得一提的是，在公司的合约面积中，来自第三方的面积占比达到62%，该指标处于上市物管企业的领先水平。新增合约面积66万平方米，其中来自于关联方、第三方的项目面积占比分别为36%和64%。

整体业绩显示，2021年星盛商业出租率维持在94%的健康水平，合作商户数量超4300家，全线销售额较2020年同期增长约33%，同店销售额较2020年同期增长约21%。

预期稳健，股东支持

对于2022年，公司管理层在业绩发布会上提出了明确的经营目标：

新签约面积不低于70万平方米；

新开业项目不少于8个；

出租率不低于95%。

同时，面对2022年的新市场、新局势，星盛商业也提出了“以省保定，以定促稳，稳中求进”的十二字工作方针，强调品质和效率的双重提升，稳中求进，以实现集团的可持续健康发展。

管理层还表示将继续保持创新活力，通过场景创新、社区商业探索、合作模式创新等多种创新形式，实现有质量的增长。

展望未来，星盛商业表示，将在保持战略定力的同时，构建“储备一批、签约一批、开业一批、成功一批”良性发展，以消费者为中心、持续为业主方、品牌方和股东创造价值。

此外，在3月31日，公司控股股东黄楚龙先生透过其联系人增持20万股股份，总代价约为52.36万港元。紧随增持事项后，黄先生持有合共7.507亿股股份，相当于公司已发行股本总额约73.60%。

控股股东表示，对公司的未来前景及长远发展充满坚定信心，不排除于时机恰当时在符合适用法律及法规下进一步增持公司股份的可能性。

关联地产方面，星河控股集团固守“三道红线”常绿，财务健康，经营稳健。“星河要做五百年，不做五百强”是其一直坚守的理念。

星盛商业近一个月获得4份券商研报关注，平均目标价为4.31元，研报详细数据如下表所示：

截至4月19日收盘，星盛商业收盘2.56港元/股，市盈率（TTM）11.55，总市值26.11亿港元，推荐各位关注。

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