上周内房股表现回顾

过去一周恒生中国房地产指数下跌5.9%，跑输恒指2.5个百分点，其中表现较稳定的个股包括建发国际（1908 HK）、中梁控股（2772 HK），表现较弱的个股包括旭辉控股（884 HK）、新城发展（1030 HK）。2022年以来，中国房地产指数下跌10.5%，跑输恒指0.4个百分点。

央行明确住房信贷政策因城施策基调

4月18日，央行与外管局印发“关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知”，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。其中对房地产行业，文件提出：1）因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求；2）支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。我们梳理央行关于住房信贷的历史，最近的核心文件发布于2016年2月，其明确了在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套房贷款原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点（20%），对2套房，最低首付款比例调整为不低于30%。2022年以来，菏泽、驻马店等低能级城市已在此框架内将首套房首付比例下降至20%，我们认为央行此次表态为更多非限购城市放松信贷政策明确了空间。4月19，央行与银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，对房地产提出“区分项目风险与企业集团风险”，我们认为此政策表态亦有助于融资渠道边际修复。然而，受多重因素影响，我们认为近期地方政府政策制定的复杂性有所增加，因此预计政策由上而下的传导时间亦将较以往有所延长。

3月房地产数据进一步走弱

据统计局月度数据： 1）3月单月住宅销售额同比-29%，vs 1-2月的-20%；2）住宅销售面积同比-23%，vs 1-2月的-14%；3）住宅新开工面积同比-20%，vs 1-2月的-15%；4）住宅竣工面积同比-15%，vs 1-2月的-10%；5）房地产投资同比-2%，vs 1-2月的+4%； 6）3月土地购置面积同比跌40.9%，vs 1-2月的-42.3%。此外，根据财政部数据，一季度国有土地使用权出让收入11958亿元，同比下降27.4%，其中1-2月同比降29%，3月同比降23%，财政收入仍面临一定压力。4月第三周销售按周回升。据Wind，4月11日-4月17日30个主要城市销售面积较上周环比上涨24.8%，其中一线城市/二线城市/三线城市销售面积环比分别46.1%/16.7%/29.7%；同时，四月平均每周销售面积较2021年同比下跌53.8%。

政策有望逐步走出平台期

4月以来房地产政策进入平台期、博弈期。我们认为随着宏观下行压力增加，以及前期政策逐步落地，行业政策有望走出平台期，方向进一步获明确。我们继续看好财务、战略稳健、竞争力较强的房企，个股推荐华润置地（1109 HK，“未评级”）、旭辉控股集团（884 HK，“未评级”），建发国际集团（1908 HK，“买入”，TP20.39 港元），时代中国控股（1233 HK，“买入”，TP4.33港元）。此外，我们认为物管行业在十四五将持续呈现较好的成长性，个股推荐碧桂园服务（6098 HK，“买入”，TP 62.91 港元），中海物业（2669 HK，“增持”，TP 11.20港元），滨江服务（3316 HK，“买入”，TP 33.26港元）。

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