本周主板发审委将审议上海上房物业服务股份有限公司（以下简称“上房服务”）的首发申请，这也是继2019年9月新大正（002968.SZ）过会后，A股时隔两年再一次有“涉房”企业来到发审会。

不过，上房服务并未涉足住宅物业管理。问询函中提到，根据保荐工作报告，发行人实际控制人曾存在不得从事住宅物业的竞业禁止承诺，招股书也未将住宅物业公司列为同行业公司。根据招股书，上房服务主营业务是为不同领域的客户提供以物业管理为基础，包括商业地产物业服务、医疗机构支援服务、教育机构支援服务、文化体育支援服务、其他机构物业服务等产业物业服务以及停车场经营管理和餐饮团膳服务。

那么，在科创板、创业板与北交所限制房地产企业进入，而主板已有超过两年时间未有涉房企业过会的情况下，本次上房服务的上会是否意味着A股涉房企业IPO政策的松动？中原地产首席分析师张大伟表示：“这个谈不上，原本主板对涉房企业能否IPO这一点的要求就不是非常严格，没有说过物业管理公司不能上市，很多物管公司选择去港股的原因可能只是自身规模、盈利、资质等条件不达标。”

上房服务在招股书中称，当前住宅物业在物业行业的规模占比仍然较高，但非住宅物业领域的物业项目近年来发展迅速，并呈现出较好的盈利水平。专注于非住宅项目的物业企业快速成长，是物业行业的一大发展趋势。招股书引用中物研协发布的《2020物业服务企业综合实力测评报告》称，2019年500强企业非住宅物业项目在管理面积仅为40%，但其以接近四成的管理面积贡献了超过五成的物业服务费收入，非住宅物业的单位面积创收能力亦较住宅物业更强。

目前，纵观A股与港股，并无主打非住宅物业服务的上市企业，就连被上房服务列为同行业可比公司的新大正也对住宅物业有所涉猎。一旦上房服务成功过会并上市，将是国内第一家以非住宅服务为主的物管上市公司。在银柿财经记者问及估值时，中原地产首席分析师张大伟表示：“资本市场还是比较看重规模的，而且非住宅物业目前不属于高增长领域，也不是风口。”2018年至2021年上半年，上房服务分别实现营业收入5.92亿元、7.22亿元、8.18亿元与4.64亿元，同期净利润分别为3563.41万元、4795.70万元、7222.17万元与3683.41万元，在管面积截至2021年上半年也仅有1731.78万平方米，在A股与港股各领风骚的一众物管公司中并不显眼，与营收过百亿的碧桂园服务（06098.HK）、雅生活服务（03319.HK）、绿城服务（02869.HK）、保利物业（06049.HK）及招商积余（001914.SZ）相比只能算“毛毛雨”。

上房服务在管项目面积 图源：招股书

地产专家、优淘城总裁薛建雄表示：“住宅物业这两年越来越难做，随着市场成熟、竞争激烈，业委会权力更大，很多业委会成立后第一件事就是炒了物业，业主对于更换物业也很容易统一意见，而且随着业委会主任更换，有可能两三年就要换一家物业，所以住宅物业某种程度上是不太稳定的；相比之下非住宅物业比如商业物业就比较稳定，物业可以和业主达成共赢，盈利能力也更强一些，未来空间比较大，目前比较分散，但未来可能会涌现出一些比较优秀的公司。”