4月底，随着A股上市房企陆续发布年报，目前多数地产商都已经公布了2021全年业绩。

除了之前我们曾报道的万科、中海、龙湖等头部企业外，近期发布年报的金茂、金地、金科三家“金”字头公司，也受到很多朋友关注。

在涛哥看来，这家三企业虽然都姓“金”，但却恰好归属于国有企业、混合所有制企业、民营企业三种截然不同的类型，可以说代表了地产行业的三大阵营。

今天，我们就聊聊这三家房企2021年的业绩成果，看看在地产最难一年，三大阵营的代表们业绩几何？

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央企金茂，弯道超车

中国金茂，可以说是近年地产国企崛起的代表人物，凭借着央企中国中化的背景加持，使得金茂成为地产圈的新晋黑马。

2016年中国金茂销售额仅485亿，而到2021年其销售额达到2356亿，5年时间翻了近5倍，行业排名快速提升，成功晋级行业TOP15。

年报显示，2021年中国金茂实现回款2278亿，回款率高达96%，保持了健康的销售表现。

而在盈利方面，实现营收900亿，归母净利润约47亿，同比增长21%，盈利较前一年有明显改善。

作为央企旗下地产公司，中国金茂的融资能力和财务安全性表现非常亮眼。2021年其平均借贷成本低至3.98%，其中利率最低的一笔美元债利息仅3.2%，能够低成本获取大量资金，是央企地产的核心优势之一。

当然，打铁也需自身硬，金茂各项财务指标非常健康，三道红线全部保持绿档，净负债率63%，剔除预收账款后的资产负债率68.0%，现金短债比1.58。虽然数据不及2020年，但依然属于相当稳健，信用评级行业领先。

值得一提的是，在战略布局方面，中国金茂持续扩大核心一二线城市深耕优势，包括北京、上海、广州、南京、杭州等战略高地均实现销售破百亿，例如北京的东叁金茂府单项目一年卖了87亿，可见其产品实力受到市场的肯定。

此外，金茂近年还不断加大城市运营板块的布局，目前累计运营33个大型城市综合项目，不仅建立起差异化的竞争力，也使其能低成本获得大量土储，为长期业绩增长打下基础。

可以看到，央企光环之下，中国金茂在融资和拿地方面具备先天优势，加上自身战略布局好、产品实力过硬，因此实现弯道超车。

2

混改金地，持续向上

金地集团最早是深圳市福田区属国资企业，经过国企改制并股份制上市后，成为混合所有制企业。

目前，金地集团(600383)第二大股东为国企深圳市福田投资控股有限公司，持股7.8%，而在其十大股东中，还有全国社保基金等“国家队”的身影。

因此，金地也被很多金融机构认为是带有国资色彩的企业，在一些银行的白名单上金地往往也跟国企地产们处在同一档。

2021年，金地集团实现销售额2867亿，同比增长18%，增速在TOP20房企中位居前列。同时实现营收992亿，归母净利润94亿，净利润率13%，盈利能力在同等级房企中表现较好。

而在财务安全性方面，2021年金地集团净负债率55%，为历年最低，剔除预收账款后的资产负债率67%，现金短债比1.4，已连续6年满足“三道红线”绿档要求。

同时，金地的平均融资成本仅4.56%，与国央企在同一段位，信用评级稳居行业第一梯队，去年累计获得金融机构授信达2467亿。

在涛哥看来，金地多年来都是一家非常稳健的公司，管理体系专业化、职业化，坚持做好产品、不激进，这使得他在行业下行期具备更强的抗风险能力。

早在2020年，金地董事长凌克就在一次公开演讲中，预测未来行业总规模可能会逐步下降。对市场风险有清晰的预判，我想这是金地能够未雨绸缪、穿越周期的重要支撑。

值得一提的是，今年1-4月金地集团的业绩排名已经悄悄提升至行业第8位，在良好的股权结构、完善的职业经理人体系、以及深耕一二线城市中高端产品的战略加持下，金地在行业调整期实现了稳步向上。

3

民企金科，平稳长跑

与金茂、金地两位带有国资血统的同行相比，金科则属于是妥妥的白手起家民营企业。

说实话，去年民营房企阵营受到不小的冲击，很多本来看起来稳健的公司都陷入了经营困难，在这种环境下还能维持平稳的民企实属于不易。

年报显示，2021年金科实现销售额1840亿，已连续第三年位列行业TOP20。营收1123亿，同比增长28%，营收总额以及增速远超同行，比同等级的金茂和金地都高。

从资金情况看，金科2021年经营性现金流量净额142亿，已连续4年为正。

其净负债率69.51%，同比下降5.56个百分点；剔除合同负债后的负债率69.17%，同比下降0.68个百分点，有息负债规模大幅下降，全年压降达170亿。

在业绩会上，金科董事长周达表示，金科从去年开始就提出“一稳二降三提升”的经营发展策略，坚持稳健发展，降低负债、降低库存，提升核心竞争力、提升盈利能力、提升资产运营能力。

去年，金科累计新增土储47宗，土地购置合同金额376亿，同比减少58%。据透露，金科去年下半年果断暂停拿地，全口径减少土地投资超500亿，主动节约了资金。

不过从年报看，截至去年底，金科土储可售面积达6591万方，80%分布在一二三线城市，足够覆盖2-3年销售。

值得关注的是，在众多民企纷纷面临资金压力，金融机构对房企融资极其谨慎的情况下，金科还是保持了平稳的融资节奏。

年报显示，2021年金科公开市场融资规模近120亿，位居A股民营房企前列，能在极端市场下借到钱，体现出金融机构对他的信任，这在当前环境下非常难得。

而且，在去年境外评级机构纷纷下调房企信用评级的背景下，金科却得到了标普评级由 B+ 跳级提高至 BB-，展望稳定。而在境内也获得了中诚信、联合评级给予的 AAA 级。

截至目前，在行业屡现债务违约的情形下，金科保证了所有公开市场债务100%兑付，去年累计兑付金额超106亿元，展现出稳健的基本面。

今年2月，在政策支持优质房企融资的背景下，金科成功发行2022年首期15亿元公司债，成为为数不多的成功发债的民营房企之一，不仅证明其安全性受到市场认可，也给其他同行带来了信心。

据涛哥了解，目前多家银行都加大了对金科的开发贷投放力度，此外证券公司、保险公司、信托公司、资管公司等也在持续落地与金科的非标业务融资支持。

业绩会上，金科表示将通过一系列组合拳，包括抓销售回款、盘活预售资金监管账户、优化公司股权、催缴应收账款，处置沉淀滞重物业、沟通机构加快放款，严控非必要开支等举措，保障到期债务的兑付工作。

可以说，作为一家没有背景的民营房企，金科在市场寒冬下也面临着经营挑战，但凭借良好的信用和财务治理，平稳度过了去年的难关，成为民企中的长跑者。

4、总结

今天我们分享了来自国企、混改、民企三个不同阵营的代表性公司，可以发现，虽然行业很难，但稳健型公司依然有机会穿越周期、挺过寒冬。

虽然与国资背景的企业相比，民企在融资上确实优势不足，但随着国家支持政策的落地，一些相对优质的民企同样已经获得融资机会。

特别最近，明显能够看到中央部委和各地政府都在关心房地产行业和相关房企的平稳发展，对于那些信用良好、经营健康的公司来说，有更大的可能得到资金支持。

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