仗义豪爽的山东人，终于迎来了省内首家主板物业上市公司，同时也是首家面向国际资本市场的港股物业上市公司。

(资料图)

而这位扛大旗的“山东大汉”，则是山东省国资旗下的鲁商生活服务。

6月21日，二次递表的鲁商生活服务终于通过了港交所聆讯，并披露聆讯后资料集，期间共耗时355天。

虽然过程颇为艰难，但这意味着其即将拉开国际资本市场大幕。

带领山东物业实现主板上市零突破

山东省是中国人口最多、经济最繁荣的省份之一。

2021年山东省生产总值(GDP)8.31万亿元，排在广东省和江苏省后面，位列全国第3位。山东省的居民人均年可支配收入高于中国平均水平。

然而，就是这么一个经济体量庞大的省份，在热闹持续了7年的物业资本市场却一直沉默不语。

在鲁商生活服务通过聆讯前，自2014年彩生活登陆物业资本市场以来，山东省仅有2家新三板挂牌（注意，叫挂牌不叫上市）企业：山东青岛文达通（430516）及华仁物业（832319），还有2次递表仍然在等候聆讯的润华物业科技。

既不能与GDP位列第4的浙江省相比，也不能与广东省庞大、豪华的物业上市阵容相比。

而鲁商生活服务在山东也不是实力最强的。

根据招股书披露，2022年有11家总部位于山东省的物业管理公司被认定为物业服务百强企业。按2021年在管建筑面积计，鲁商生活服务在总部位于山东省的2022物业服务百强企业中排名第七。按在管建筑面积计，鲁商生活服务在山东省的市场份额约为1.0%。

下表是按2021年在管建筑面积计总部位于山东省的物业服务百强企业中前五大物业管理公司的详情：

鲁商生活服务的总部位于山东省济南市，成立于2006年，目前业务范围覆盖山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨。

业绩方面，鲁商生活服务收入以34.7%的复合年增长率从2019年的3.21亿元增至2021年的5.83亿元；纯利以63.2%的复合年增长率从2019年的2890万元增至2021年的7700万元。

截至2019年、2020年及2021年12月31日，鲁商生活服务项目的在管总建筑面积分别约为1070万㎡、1540万㎡及2290万㎡。

依然属于小个子物管公司。??

依赖控股股东，各项指标表现一般

2019年-2021年，鲁商生活服务来自鲁商发展(600223)集团的收入分别为7110万元、1.17亿元及1.7亿元，分别占其总收入的22.2%、29.1%及29.2%；

鲁商生活服务向鲁商发展集团开发的物业提供物业管理服务产生的收入分别为1.78亿元、1.98亿元及2.24亿元，分别占提供物业管理服务产生的总收入的98.7%、97%及87.7%。??

鲁商生活服务的控股股东鲁商发展，是一家综合物业开发商（股票代码：600223），已开发多元化的优质物业组合，涵盖购物中心、商业步行街、住宅楼、写字楼和酒店。

截至2021年12月31日，45个在管物业由鲁商发展集团开发，在管总建筑面积为1240万㎡，占在管总建筑面积的54.3%。

山东商业作为控股股东，其为一家大型控股公司，在零售、医疗保健、金融、商业旅游及酒店管理等领域具有广泛的投资。根据上市规则，山东商业集团（看作一个集团）于往绩记录期间为鲁商生活服务的最大客户，自公司成立以来，一直向山东商业集团提供物业管理和增值服务。

招股书

物股通翻遍聆讯资料集，发现鲁商生活服务在这几方面表现较弱。

1）盈利能力较弱。

2）非业主增值服务收入金额和占比保持同步高增长，对控股股东的依赖与日俱增。

3）来自第三方开发的物业，不仅毛利率低、收费单价也低。

对此，公司的解释是，2019年及2020年独立第三方项目出现毛损，主要因为管理独立第三方开发的若干公共设施，而管理该等早期的公共设施的成本相对较高。

该等早期成本主要包括为筹备公共设施开放产生的清洁费用和垃圾处置费用。公司以相对较高的价格采购及租赁专门设计用于收集及运输建筑垃圾的垃圾车。

此外，由独立第三方开发的物业项目，多为安置房项目，通常只能收取到相对较低的平均物业管理费，远低于鲁商发展集团所开发物业的平均物业管理费。

值得注意的是2021年，公司神奇般的逆转了颓势，第三方拓展不仅收入大涨，还扭亏为盈，连均价也有所提高，不知道是使用了什么妙招。

4）关联方的应收贸易款持续高企。

从以上几个核心指标不难看出，控股股东为了推动鲁商生活服务成功上市，疯狂的输出母亲般的关爱（要啥给啥），而鲁商生活服务却更像一个没有长大成熟的孩子。

因为财务报表里留下了不少“硬伤”，需要在岁月的长河里慢慢消化。

后市表现或不容乐观

据市场消息称，鲁商生活服务最快将在6月27日建簿。据外电报道指出，鲁商生活服务已进行预路演，预计募资3000万至5000万美元，农银国际为独家保荐人。

2022年，有3家物管公司在港交所顺利完成IPO。

剔除“骨骼清奇”的力高健康生活，金茂服务和东原仁知服务IPO首日表现都不佳，后市走势也不尽如人意。体量略显迷你的鲁商生活服务料也难以吸引资本市场太大的关注。

再看同样与其所有制形式一致的地方国资物管公司表现。

5家地产国资物管企业今年在港股的表现因基本面稳健而体现出一定的抗跌性，但市盈率表现普遍低迷。

当然凡事无绝对，鲁商生活服务短期虽然存在较大的表现不佳的概率，但如果山东省国资将其作为国资改革和转型的样板来打造，未来还是值得期待的。

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