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以下正文：

最近，似乎很多人不敢买房了？

之所以担心犹豫，大约是以下这些原因：

暴雷的开发商，收楼不保？

房产税试点，房价下跌？

担心深圳楼市行情不好房价继续下行？

还是担心生育率降低没人接盘？

在我看来，以上的担心，不是杞人忧天，但确实没必要。

提醒一下，现在有任何买房问题，记得扫描文末二维码加微信咨询。

一一来看，暴雷开发商，收楼不保？

看到恒大这种top级别房企暴雷。担心收楼不保，担心血汗钱打水漂，甚至总有个别人私心想房地产来一次大崩盘，这样就可以便宜低价买房。

首先这种想法可以明确的说，大概率不可能。

房地产是我们国家的支柱行业，要是真的崩盘，你也不可能真的低价买房，更不可能好过，谁也不可能独善其身。

这么多开发商选择暴雷选择躺平，那欠银行的债务怎么办？

这是社会财富问题。

那这么多老百姓(603883)的攒了大半辈子，年轻人掏空六个口袋才买出来的房，怎么办？

这就已经是升级到一个社会稳定的问题。

再者，抛开个人私人利益，是什么人希望我们国家房地产崩盘？

不说了，在当下世界格局之下，稳字当头。

所以现在最新政策出来了，鼓励优质企业按照市场化原则兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务。

说人话就是，鼓励那些有实力的有信用的开发商去收购那些要暴雷的企业，而且，我还要给提供资金，你暴雷了你不行，那就让行的人来。

华夏幸福(600340)不就是最好的例子吗，有地的卖地，有债务的该低息展期的低息展期，有成熟资产可以设立信托，还有库存的房子就该卖的卖掉。

2022年会是开发商的洗牌并购大年，解决方案已出，不需要过分担心暴雷房企的后续。

最新消息，恒大在12月26日晚召开复工复产保交楼例会，要确保12月份完成3.9万套的交楼目标。

一切，都在往好的方向走。

第二点，关于房地产税。

大家担心房地产税的执行会让房价大跌，也是想多了。

12月27日，全国财政工作视频会议召开。

会议指出，要深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作，规范财务审计秩序，财政管理监督进一步加强。

也就是说房地产税试点工作一定会来，但目的却一定不是降房价。

首先，搞清楚房地产税其实只是税收的一种，美国已经征收100多年了，也并没有起到降房价的目的。

美国税率分不同州标准不一样，在0.27%-2.35%区间，而在全美各大洲的养房成本这张图中，我们清晰的看到，蓝色的代表是房产税，绿色显示的是房地产税，有些州的房地产税费还不如水电费高。

而在我们国家，也已经有2个试点城市打样，上海和重庆，上海税率0.4%-0.6%，而重庆最高1.2%。

从税率标准来看，根本不高，何况还有各种免征的标准。

哪怕推出试点，预测税率不会太高。

如此一来，一年税收和房价上涨的速度，完全不是一个水平。

所以收税的核心从来不是降房价，而是让整个行业往健康的方向发展。

如果为了降房价，我们国家有一百种方法，完全没必要动用房地产税。

不要期待房地产税降房价，因为人家从来意不在此。

第三点，担心行情不好，房价还有继续下跌的可能。

这点只能说大家非常短视，再次提醒大家，房住不炒、房住不炒。

如果你是想今年买了明年就涨，然后卖掉，我劝你就别买。

在房住不炒的大基调下，是不允许有短炒思维的，也不再有这样的行情。

大胡子李老师经常说：慢牛行情，就是表明接下来房价还能涨，但不是大涨，一定是平稳上涨。

而且还是核心城市才有慢牛行情。

现在买房一定要抱着长持的心态，核心城市限售就3年，你买套新房交房+3年限售，这套房子最起码在你手上待5年，而5年时间你都无法持有，那就不要买房了。

李老师说过一句话：为什么炒股亏钱，因为你今天买，明天就能卖掉，但房子不行，房子一定要持有一段时间，你才能享受到升值带来的收益。

所以不要担心短期的波动变化。

其次，没有人能精准预测房价底部，我们一直建议大家入手，都是在相对底部，跌出空间就可以买，只要这个区域是有价值的，我们就不必担心短期波动震荡。

我不敢保证你买的房子一定是抄底买入的，但最起码不是高位去买的。

回到题意，你担心深圳房价会不会继续下行。

大环境已经在回暖，这是毋容置疑的，其次是深圳新房在今年下半年和明年会密集入市，会倒逼一部分二手房降价。

所以明年二手房还会降，但是我建议你买新房。

现在二手房指导价还未放松，买二手的成本很高，如果你不是因为孩子上学着急买房，现在到明年，买新房是最好的。

第四点，生育率降低，接盘侠不够用？

今年从公布七普数据以来，大家就对人口增长持有悲观心理。

但是七普的另一个数据大家不可忽视，数据显示， 2020年流动人口高达3.758亿人，相比2019年的2.36亿人多出59.24%。

流动人口骤然增加，人口持续向城市群集聚。

流动人口的目的地多为四大城市群，2020年京津冀、长三角、粤、成渝城市群的常住人口分别是1.10亿人、2.35亿人、1.26亿人和1.16亿人，仅是四大城市群人口就占总人口的42%。

从长期的维度来说，房价这个东西一直是跟GDP的增长和人口的增长是挂钩的，能预见到未来十年二十年就是一个人口不断的向一二线城市聚集的过程.

所以人口生育率虽然在下滑，但是人口聚集程度会越来越高。

我们只要盯着那些有人口流入的城市买入，就不会错。

所以此刻你应该明白:

你要担心的从来都不应该是房企暴雷、房地产税、疫情对经济的影响、人口减少...

而是为什么你有钱却从来没有买对过房子？

买房最大的大忌，第一是犹豫。

过去别人买房赚钱的，不是别人比你多学习了几门房产课程，而是买得早，所以犹豫错过是买房的大忌。

其次，乱买。

犹豫错过了有价值的城市和区域，非常遗憾，但如果没选对城市而乱买，那真的是不如不买。

第三，高杠杆去买。

现在不是以前买了就能卖，卖了就能赚的时代，现在考验的是时间和耐心。

除了要长持有信心，关键是还要考虑现金流筹划。

何谓现金流？

一般来说

现金流＝家庭收入一生活开销一信贷月供

注意，根据房贷负债的三种情况，尽可能选择自己能力范围内的房子、尽可能提升房子作为资金所产生的正向现金流。

比如说首付和月供的现金流支出，买房后的三年之内，是最需要关注的，因为往往三年之后的资产负债率就没有刚刚买房的时候那么高，现金流也改善了很多，三到五年，才是你要考虑的一个相对脆弱期。

不要高杠杆入市，最起码保证你有3年的月供现金流，这样保你不必倒在上涨前夜。

其实对很多人来说，置身其中，2021年的楼市好像很糟糕，但从2011年到2021年历年商品房销售额数据来看，都是稳步增长。

不管你承认还是不承认，你一直都不看好的楼市，2011年到2021年历年商品房均价都在稳步上升，甚至今年首次突破万元。

买房就是要为最有确定性的事情买单，而且要把每一颗子弹都用在正确的方向上。

操心自己该操心的事情，你无法改变的趋势和环境和十年二十年之后无法预测的未来，都不应该成为你犹豫不决的理由。

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