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继4月、5月的楼市松绑政策之后，东莞再次出台楼市松绑政策，缩小了限购的范围。

7月4日凌晨，东莞市住建局连同当地多个部门发布了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》（下称《通知》）。

《通知》内容显示，自本通知印发之日起，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区（下称“限购区域”）。无论是东莞市户籍还是非东莞市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房。除限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。

对于此次缩小限购范围的政策调整，东莞市住建局表示，2020年7月至2021年8月期间，东莞市连续出台“莞九条”“莞六条”“莞八条”等“组合拳”措施，进一步加大调控力度，有效遏制了房价过快上涨势头，缓解了商品住房供需矛盾，较好地完成了阶段性调控目标。近期，根据房地产市场形势变化，东莞市支持刚性和改善性住房需求，积极探索新形势下房地产新的发展模式，此次限购政策的优化调整，将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求，也有利于更好落实金融支持政策，加大对合理购房信贷需求的支持力度。

安居客数据显示，目前，限购区域的二手房挂牌均价分别为2.02万元/平方米、2.55万元/平方米、3.08万元/平方米、2.19/平方米、4.28万元/平方米，都高于2万元/平方米，在东莞来看处于房价较高水平。

值得注意的是，此次政策的“限购区域”并不包括临深片区的虎门、长安、黄江、凤岗和塘厦，而凤岗和塘厦的二手房挂牌均价已经超2.5万元/平方米。而临深片区向来是深圳客的聚集地，那么，此次政策发布之后，深圳人还会像此前一样涌入东莞楼市吗？

美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经表示，从整体环境判断，目前出台的政策对成交量能起到引导作用，但放眼全国，大部分城市的成交量并没有因此而大幅飙升。因此，在何倩茹看来，东莞部分临深区域解除限购之后，肯定会吸引部分深圳客户前往购房，只不过在目前的大环境之下，数量应该不会太多。“目前比较难出现深圳客涌入东莞购房的现象，毕竟深圳本地的楼市成交也不见得活跃。”

从2021年2月二手房参考价发布后，深圳楼市至今整体仍然处于低迷态势。深圳市房地产中介协会数据显示，6月，深圳全市二手房录得2674套，环比增长率为-4.5%，未能延续自3月份以来的连续回升态势，月度录得量止步于3000套关口前；一手住宅方面，在供应持续发力的作用下，6月份成交量达到3008套，环比增长率为60.3%。但把时间轴拉长看，2022年上半年楼市总体成绩不尽如人意，二手房买卖合同共计录得12191套，环比2021年下半年增长率为-12.1%；一手住宅成交16126套，同、环比增长率分别为-38.3%和-38.6%。

在此次政策颁布之前，东莞市已经于4月末和5月中旬对楼市政策进行了两次松绑，内容包括5月1日起，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税，认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”；对符合国家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增购买一套商品住房；购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20％的额度；个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；限售年限由3年调整为2年。

然而，两次政策松绑，并没有给楼市销售带来明显的效果。

新房市场方面，东莞合富监测的数据显示，今年4、5月，东莞市新房楼盘的来访量呈环比上升态势，而6月，来访量则环比下跌35%，一方面受雨季影响；另一方面，政策效果乏力，探底观望心理较强，短期来看对来访量的改善还不明显，缺乏更有力的刺激。截至6月底，东莞新房市场的库存去化时间已经上升至14.7个月，去化存在一定压力。

二手房市场方面，东莞合富数据显示，5月，东莞二手住宅网签面积约15.2万平方米，约1460套，同比增长16%，环比增长20%，连续三个月保持增长。6月，东莞二手房成交2017套，网签面积21.9万平方米，环比增加55%。不过，从历史数据来看，当前东莞二手房的月度成交量依旧处于低位，而截至5月底，东莞的二手房去化时间也已升至41个月。

东莞多次政策松绑都没有迎来楼市明显回暖，或许和当前房地产市场逻辑变化有关。过去20年，东莞楼市经历了三轮房价大幅上涨，然而，随着当前楼市规模见顶，房价再次大涨的历史在不少人看来已经一去不复返。

在东莞从事房产销售6年的李奎对第一财经表示，房地产后面大涨的机会不大，现在在东莞买房的以刚需为主，买来自己住的比较多，以投资为目的的购房者会比较谨慎。

近期，记者所在的一个微信购房群里，一名东莞的业主表示，自己手中拥有四套东莞房产，其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平方米，现在只能卖到1.6万元/平方米，他在考虑要不要卖掉三套，因为在他看来，长期来看，手中的几套房产或许还有比较小的升值潜力，但短期来看，其手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。

（文中李奎为化名）