近日，龙湖集团旗下龙湖智创生活招股书到期失效。就在同一日晚间，龙湖智创生活二次递表，并将相关数据更新到了4月30日。

(相关资料图)

招股书失效背后，物业资本生态正发生深刻改变。

招股书频频失效

2021年以来，特别是2021年下半年以来，物业企业招股说明书频频失效成为常态，不少物业企业二次递表，更有甚者需要进行三次递表以求闯关成功。与此同时，部分物业企业的招股说明书也面临届满“失效”的局面，龙湖智创生活此次招股说明书到期失效便是其中的典型代表。

但龙湖智创生活此次招股说明书失效却仍然出乎不少人的意料。

不难发现，龙湖智创生活之外，招股说明书失效的物业企业普遍存在一些“硬伤”。它们之中，不少物业企业受限于较小的管理规模和不太出色的盈利能力，在物业行业估值不断回调的大背景下，其并不突出的企业综合实力无疑更加难以获得资本市场的青睐。

龙湖智创生活显然是个例外。

二次递表的招股说明书显示，龙湖智创生活业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务和商业运营管理服务。其中住宅及其他非商业物业管理服务主要包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，商业运营管理服务包括购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。

数据显示，龙湖智创生活在2019年、2020年及2021年收入分别为43.69亿元、64.68亿元、110.56亿元，涨幅分别为48.04%、70.93%。2022年前4个月，龙湖智创生活录得营业收入为40.6亿元，同比增长38.6%。盈利方面，龙湖智创生活在2019年、2020年及2021年净利润分别为6.81亿元、9.31亿元、13.67亿元。2022年前4个月，龙湖智创生活净利润同比增长70.9%至5.44亿元。

有业内人士表示，龙湖智创生活招股书失效的原因在于收到的资本市场反响与其预期之间存在差距，其希望释放更多利好让市场看到未来“成长的故事”。

预期存在差距的背后，是新上市物业股的“全军覆没”。

物业股屡屡破发

3月10日，背靠央企中国金茂和中化集团的金茂服务正式在港交所敲钟上市。数据显示，金茂服务开盘价为8.14港元，募资净额7.6亿港元。

资料显示，为了更好地对冲物业股下行的风险，尽力避免破发，金茂服务已经做了充足的准备。其中，金茂服务的基石投资者包括Keltic、富汇资本、康力电梯(002367)、广东科顺、千合基金等5家，一共认购了7940万股，投资总金额为6.46亿港元。

但在5大基石投资者加持，且认购比例占融资总额近80%的情况下，金茂服务仍破发了，且跌幅较大。

数据显示，金茂服务开盘价为7.4港元，最高跌幅超过30%。截止7月18日收盘，金茂服务股价仅为4.32港元，较上市首日开盘价跌去近一半。

7月8日上市的鲁商服务亦如此。资料显示，来自山东的综合性物业管理企业提供商鲁商服务发行价为5.92港元，募资净额为1.38亿港元。

但无独有偶，鲁商服务开盘即破发，开盘价为5.01港元，较发行价下跌15.4%；此后，鲁商服务股价进一步下跌，跌幅最高近30%。截至7月18日收盘，鲁商服务股价仅为3.42港元，较发行价跌去超40%。

开盘即破发，正成为物业企业在资本市场的新趋势。

新生态遥遥无期

屡屡破发背后，是物业企业的美好故事再难以“忽悠”下去。

从碧桂园服务传统与新业务兼具的物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务及商业运营服务；到万物云的社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务；再到龙湖智创生活的住宅及其他非商业物业管理服务和商业运营管理服务，物业行业的发展模式已经阶段性地定型。

目前来看，无论是刚刚获得证监会核准可到联交所主板上市的万物云，还是近期二次递表的龙湖智创生活，其业务框架与发展模式都难以给资本市场带来新意与想象空间，其业务模式或基于母公司前期巨大的投入与培育，或基于母公司长期以来形成的业务格局与业务生态，发展路径都有迹可循。以龙湖智创生活为例，华润万象生活就是其最佳参照样本，其业务格局与业务布局基本趋于一致。在华润万象生活股价持续下行的大背景下，龙湖智创生活无疑难以独善其身。

在6月29日由广东省物业管理行业协会、山东省物业管理协会、内蒙古物业管理协会共同主办的第三届上市物业公司发展报告发布会上，北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏在《解读2022上市物业公司发展报告》主题演讲中表示，目前头部物业公司已经分化为两个阵营，从综合规模上看，碧桂园服务和雅生活服务等巨头已经逐渐自成阵营，但物业行业散乱小的格局，并没有得到根本性改变。程鹏进一步表示，整合全业务分散化的线下服务市场是第一阵营物业公司长期可持续发展战略的核心。

但在物业行业散乱小格局仍将长期存在的大背景下，物业行业与物业企业的新生态仍然遥遥无期。展望未来，破发现象或许将不仅仅局限在中小物业公司之间，百亿物业巨头能否撑住发行价，无疑是一件值得期待的事情。