15%，中骏·璟荟大概率是三批次新盘认购率的一个较低；

157套房仅25组认购（认购还剩1天），也大概率是整个上海最冷清的售楼处之一；

而这种表象，浓缩到一个判断即是：攀上5.8万/㎡的松江新城很难卖，并且已经成为了眼下整个上海楼市“难卖”的一个代表。

(资料图)

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但是为何如此？

曾经相隔不远的华发象屿光星华府两开两罄，还挑客户付款条件；松江新城也依旧是上海五大新城里妥妥的大哥，优质的宜居环境，几乎人人都说好。

但残酷现实眼前，松江新城与临港新城毫无疑问已经成为眼下上海买房“最不卷”的版图。

尤其是，板块本身新盘供应并不多的背景下，作为松江新城“顶流”楼盘的折戟（即将开启认购的首创禧瑞云庭大概率也好不到哪里），让人不禁对这里充满了问号：

300米印象城竞带不动这里的两大“天花板”新盘？

七大学府云集支撑的松江顶流版图并不能征服购房者？

新风、地暖、空调全配的高配置产品竞如此遇冷？

事实上，我们认为，关键的原因可能就在于价格，使得这里整体的性价比不高，最终受到影响。

近6万，买大虹桥不香嘛

5.8万每平，松江新城最终还是不断接近到了6万这个关口。

而6万，在今天的上海是个什么水平？

首先，无疑是五大新城的老大哥，青浦4.5万，嘉定4.6万，奉贤4.1万，临港3.4万，远远高出了一截，几乎达到一骑绝尘的水准。

而松江，即便是眼下上海发展最好最成熟的新城，但终归属于一个新城，而其门槛却远远高于其他新城。

而这种门槛，也注定需要更高端的人群，但却似乎已经超出了只能选择新城的范畴；

其次，与如日中天的大虹桥也能“掰手腕”，蟠龙府、虹桥璀璨公馆皆是6万，但面积却更小，总价上更有优势，比如：

蟠龙府总价约480万起，璀璨公馆约420万起，而中骏璟荟约528万起，首创禧瑞云庭约505万起；

如果分够，相信大部分买家不会选择这里；

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再次，“吃掉了”倒挂空间，眼下的上海“打新”比比皆是，而松江新城板块，附近的二手房挂牌价5.7万左右，真正的地铁房三湘四季花城挂牌价也仅6万左右。

于是，5.8万的新房价，自然没有明显的诱惑力。

最终，从购房者的视角出发，即是这样的：

如果分高，大可以去拼大虹桥；如果分低，地段相似但价格却便宜近7000元一平的金地丰盛道，毫无疑问也更有性价比。

市区客，泗泾、九亭更理想

今天，楼盘的顾客，往往由本地客和外区客组成。

松江，也不例外，本地客为主，外区客多少有一些。

但松江新城，稍有不同。

主要原因，在于“断层式”的发展，即全力发展新城，成为一个独立的高地，而更靠近市区的泗泾、九亭、洞泾一度都沦为了“边角料”地带。

然而，到今天，这些“边角料”地带随着城市的扩张，早已成为众人追捧的“黄金洼地”。

由此，大量的市区外溢客被挤向了九亭、泗泾、洞泾等地。

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以泗泾为例，今天的二手房价已经突破7万新高，但新房限价仅4.7万，与5.8万的松江新城相比，性价比明显，徐家汇(002561)、漕河泾客户外溢出来，毫无疑问优先选这里。

尤其，泗泾围绕着地铁站北面仍有大量空地待开发，而松江新城地铁站周边开发几乎成熟，新盘距离轨交站较远，到市区的通勤效率远远比不上泗泾。

同时，九亭、泗泾与产业中心大虹桥有着天然的地缘优势，所引进的大量人才将源源不断地导入这两大年轻版图，让这里的发展后劲与潜力也更加强劲。

最终，多种对比下，松江新城楼盘的外区客可想而知。

事实上，对于市区客而言，松江新城的确太远了，没有地铁更是硬伤。

6万松江新城，慢慢卖

近6万，对于松江新城其实是合理的。

比如，2020年合景天悦赋即已经卖到了5万3，而两年过去了，仅上涨5000元，合情合理。

只是，对于眼下的整个大环境而言，这样的价格性价比明显不高。

而一度，6万这个关口也是合景天悦给我们的。

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2016年合景泰富47.35亿元溢价56.2%夺得印象城旁地块，成交楼板价39073元/平米，保本价预计6万，最终也只卖到了5万3。

而今天的中骏，是去年以总价17.43亿元竞得的地块，楼面价16849元/㎡，房地联动价58130元每平米。

同样，首创，是去年以总价21.35亿元竞得的地块，楼面价16853元/㎡，房地联动价58130元每平米。

整体的项目利润理应更高，产品品质打造上理应更有空间。

而眼下的局面下，大概率只有慢慢卖，等待实实在在认可这里的自住客。

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