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世界观速讯丨5.8万的松江新城,卖相为何如此囧?
2022-07-20 21:50:35 来源: 地产铿锵说微信号
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15%,中骏·璟荟大概率是三批次新盘认购率的一个较低;

157套房仅25组认购(认购还剩1天),也大概率是整个上海最冷清的售楼处之一;

而这种表象,浓缩到一个判断即是:攀上5.8万/㎡的松江新城很难卖,并且已经成为了眼下整个上海楼市“难卖”的一个代表。


(资料图)

配图与图文无关

但是为何如此?

曾经相隔不远的华发象屿光星华府两开两罄,还挑客户付款条件;松江新城也依旧是上海五大新城里妥妥的大哥,优质的宜居环境,几乎人人都说好。

但残酷现实眼前,松江新城与临港新城毫无疑问已经成为眼下上海买房“最不卷”的版图。

尤其是,板块本身新盘供应并不多的背景下,作为松江新城“顶流”楼盘的折戟(即将开启认购的首创禧瑞云庭大概率也好不到哪里),让人不禁对这里充满了问号:

300米印象城竞带不动这里的两大“天花板”新盘?

七大学府云集支撑的松江顶流版图并不能征服购房者?

新风、地暖、空调全配的高配置产品竞如此遇冷?

事实上,我们认为,关键的原因可能就在于价格,使得这里整体的性价比不高,最终受到影响。

近6万,买大虹桥不香嘛

5.8万每平,松江新城最终还是不断接近到了6万这个关口。

而6万,在今天的上海是个什么水平?

首先,无疑是五大新城的老大哥,青浦4.5万,嘉定4.6万,奉贤4.1万,临港3.4万,远远高出了一截,几乎达到一骑绝尘的水准。

而松江,即便是眼下上海发展最好最成熟的新城,但终归属于一个新城,而其门槛却远远高于其他新城。

而这种门槛,也注定需要更高端的人群,但却似乎已经超出了只能选择新城的范畴;

其次,与如日中天的大虹桥也能“掰手腕”,蟠龙府、虹桥璀璨公馆皆是6万,但面积却更小,总价上更有优势,比如:

蟠龙府总价约480万起,璀璨公馆约420万起,而中骏璟荟约528万起,首创禧瑞云庭约505万起;

如果分够,相信大部分买家不会选择这里;

配图与图文无关

再次,“吃掉了”倒挂空间,眼下的上海“打新”比比皆是,而松江新城板块,附近的二手房挂牌价5.7万左右,真正的地铁房三湘四季花城挂牌价也仅6万左右。

于是,5.8万的新房价,自然没有明显的诱惑力。

最终,从购房者的视角出发,即是这样的:

如果分高,大可以去拼大虹桥;如果分低,地段相似但价格却便宜近7000元一平的金地丰盛道,毫无疑问也更有性价比

市区客,泗泾、九亭更理想

今天,楼盘的顾客,往往由本地客和外区客组成。

松江,也不例外,本地客为主,外区客多少有一些。

但松江新城,稍有不同。

主要原因,在于“断层式”的发展,即全力发展新城,成为一个独立的高地,而更靠近市区的泗泾、九亭、洞泾一度都沦为了“边角料”地带。

然而,到今天,这些“边角料”地带随着城市的扩张,早已成为众人追捧的“黄金洼地”。

由此,大量的市区外溢客被挤向了九亭、泗泾、洞泾等地。

配图与图文无关

以泗泾为例,今天的二手房价已经突破7万新高,但新房限价仅4.7万,与5.8万的松江新城相比,性价比明显,徐家汇(002561)、漕河泾客户外溢出来,毫无疑问优先选这里。

尤其,泗泾围绕着地铁站北面仍有大量空地待开发,而松江新城地铁站周边开发几乎成熟新盘距离轨交站较远,到市区的通勤效率远远比不上泗泾。

同时,九亭、泗泾与产业中心大虹桥有着天然的地缘优势,所引进的大量人才将源源不断地导入这两大年轻版图,让这里的发展后劲与潜力也更加强劲。

最终,多种对比下,松江新城楼盘的外区客可想而知。

事实上,对于市区客而言,松江新城的确太远了,没有地铁更是硬伤。

6万松江新城,慢慢卖

近6万,对于松江新城其实是合理的。

比如,2020年合景天悦赋即已经卖到了5万3,而两年过去了,仅上涨5000元,合情合理。

只是,对于眼下的整个大环境而言,这样的价格性价比明显不高。

而一度,6万这个关口也是合景天悦给我们的。

配图与图文无关

2016年合景泰富47.35亿元溢价56.2%夺得印象城旁地块,成交楼板价39073元/平米,保本价预计6万,最终也只卖到了5万3。

而今天的中骏,是去年以总价17.43亿元竞得的地块,楼面价16849元/㎡,房地联动价58130元每平米。

同样,首创,是去年以总价21.35亿元竞得的地块,楼面价16853元/㎡,房地联动价58130元每平米。

整体的项目利润理应更高,产品品质打造上理应更有空间。

而眼下的局面下,大概率只有慢慢卖,等待实实在在认可这里的自住客。

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