本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

目前，房地产行业正处于深度调整过程中，其根本的运行逻辑早已发生变化。那么，当前的房地产市场究竟将如何变局？出险房企又该如何重生？

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社科院大学城乡建设经济系教授陈淮认为，化解当前房地产风险的首要任务是保市场、保需求，保护这个市场最重要的人群——购房人。8月9日，其在观点机构主办、华夏时报等联合主办的2022年博鳌房地产论坛上发表了主题为“房地产周期与未来”的相关演讲。

取消预售制难以办到

陈淮认为，房地产行业此次出现的问题给予了行业一个启示，即房子已然盖够了。不过，陈淮进一步表示，这句话中存在很大的“水份”。在陈淮看来，以空间为标准进行衡量，有房子的地方没有人去，而有人的地方则是没有房子。同时，很多居民居住困难，没有住房或者无力购买住房，但也有很多人有多套住房。

“政策的终极目的是住有所居，以及房子是用来住的，让所有的房子都住进人。”陈淮说。

值得关注的是，在此次房地产行业风险之后，业内外有观点认为，取消预售制可以有效保证购房者的权益，并带动房地产市场在洗牌后重新回归理性。《华夏时报》记者了解到，预售是当前房地产市场的普遍操作。房企作为典型的资金密集型企业，往往需要较高的杠杆去撬动整个项目的运行。

陈淮表示，在预售制的背景下，购房者在认购了房产后，未来贷款利率涨跌的变化、能否按时交房这些风险全部集中在购房者一人身上。“有风险不怕，就怕把风险过度集中在某个局部。”陈淮如此认为。

在陈淮看来，目前，购房者背负了大量的风险。那么，取消预售制究竟是否是房地产行业的破局之道？对此，陈淮直言：“取消预售制是难以办到的，预售制还是现房销售制实际上并不存在根本性的差别，差别只是预售过程中风险被配置到哪一方主体上。”

化解风险需要保需求

陈淮认为，化解当前房地产风险的首要任务是保市场、保需求，保护这个市场最重要的人群——购房人。“房地产之所以出险是由于政策失误及不完善、开发商盲目扩张等多种因素造成的。”陈淮说。

诚然，在房企出险风险后，其相关项目也同样容易陷入窘境。近期，保交房成为行业重点，相关内容也被首次写入中央政治局会议中。

陈淮认为，保交房固然重要，其是保障购房者利益的根本。但行业若想要破局，首要则是保市场、保需求、保护购房者，没有需求，行业根本不需要保交房。而针对房地产行业出现的债务问题，陈淮表示，银行、企业、购房者之间的关系需要更多的协调。

此外，陈淮还在演讲中提到，租赁市场是优化存量资源配置最重要的一个市场，是一个健康、稳妥、完善的房地产市场中最不可或缺的一部分。在陈淮看来，租赁市场的需求是反映真实居住需求的第一手市场。同时，租赁市场的需求也最直接反映出低收入群体的需求，而租赁价格则是投资收益标准化的标杆。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁