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广州房价一直在涨？

8月15日，国家统计局公布了今年1-7月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，广州表现极为亮眼，新房、二手房均实现环比上涨，今年4月以来第4个月保持“双涨”，是为数不多保持连续上涨的城市。

但很多人为什么都没感觉？

“目前广州楼市整体分化较为严重，卖得较好的项目还是以越秀、天河、海珠等热门区域的改善型楼盘为主，整体价格也较高。”海珠区房产中介高鹏8月16日上午通过微信告诉《每日经济新闻》记者，广州目前新房市场主要是部分改善型新盘在“托盘”，成交火热。

广州某楼盘售楼处每日经济新闻资料图

被“平均”了

记者翻阅国家统计局数据发现，广州的新房、二手房房价今年4月以来一直维持着小幅环比上涨态势，其中新房环比涨幅分别为0.1%、0.5%、0.3%和0.3%；二手房环比涨幅为0.5%、0.2%、0.5%和0.1%。

但事实上，目前广州房地产市场整体分化仍然严重，部分高价改善房源的热销，在一定程度掩盖多片区的“冷淡”。

今年1-7月销售位居前列的项目，多数为典型的改善型项目。比如排名第一的越秀·和樾府项目，销售均价10万元/平方米，主打100平方米以上大户型；琶洲南TOD项目同样10万元/平方米起售，主打也是142-210平方米、265-310平方米大户型。

1-7月广州销售业绩榜单截图

“主要是高净值人群的改善型需求导致的。”8月15日晚，地产经济学家邓浩志通过微信向《每日经济新闻》记者表示，他们可能原本手上就至少有一套房，只需要补20%-30%资金就可以完成置换，最直观的体现就是核心区域大户型高价房源受追捧。“目前广州的改善型需求释放了出来，但初次置业以及投资需求还未充分释放。”

事实上，广州多数项目去化率仍然不如人意。

据易居企业集团广东区域数据，7月超半数楼盘去化率不到25%，甚至在增城、南沙、花都等偏外围区域，有楼盘去化率低于10%。

“广州市场确实是分化的。整体来看，目前仍能维持较好去化的楼盘，基本都在主城区范畴”，8月16日上午，克而瑞广佛首席分析师肖文晓通过微信向《每日经济新闻》记者表示，这些楼盘往往在地段上有一定优势，板块货量不多，定位也多以刚改和改善为主，与当前广州“改善兴起”的需求趋势较为吻合。

克而瑞数据显示，今年1-7月，广州四房户型延续了去年向上的势头，占比从去年的21%提高到27%。

两波“降价潮”

在此背景下，开发商应对市场的策略也出现出了极大反差。一边是部分改善型高价项目压根不愁卖，另一边则是有项目不得不通过降价促销的方式来吸引客源。

近期的广州市场，推出价格优惠的项目，似乎也肉眼可见地多了起来。

“通过各种营销方式降价促销，仍是多数开发商的选择。”8月16日下午，中介周伟向记者介绍。

从周伟发来的宣传海报看，比如位于知识城板块的越秀·星汇城项目，有5套特惠房源售价约2.3万元/平方米，而据房天下数据，星汇城的销售均价为2.7万元/平方米；位于荔湾区的万科·金域曦府项目，在近期推出的“嗨购818”购房活动中，一口价格房源优惠40万元；位于黄埔鱼珠片区的中鼎君和名城珺合府，宣传海报显示，一套99.18平方米的房源，总价为50X万元，若以509万元计算，折合单价约5.13万元/平方米，房天下数据显示，该项目销售均价为5.4万元/平方米。

部分项目营销活动受访者供图

记者从多位业内人士处了解到，在广州新房市场，开发商通常对新房的降价策略较为保守，比较忌讳提新房降价。一般来说，签约价不能低于备案价的10%。也正因此，绝大多数开发商更习惯以推出局部特惠房的手段去吸引客源。

广州整体库存相比过往也有所攀升。广东中原数据显示，截至7月末，广州库存量已达到1155.3万平方米，去化周期17.5个月，均为近两年新高。其中，花都、南沙、从化、增城四区库存消化周期超过20个月，除黄埔外，余下6区的消化周期均在10个月以上。

在邓浩志看来，下半年广州房企选择降价促销，仍然会是一个比较重要的选项，尤其是今年“金九银十”，或者今年年底，市场上可能会出现两波较为显著的“降价潮”。

“当然，开发商所谓的降价，并不是说价格一定会比去年年底要低，而是指房源在阶段成交的价格低位，通常在关键时期，房企的让利优惠幅度会更大。”

而肖文晓在复盘今年广州房企的营销节奏后指出，从营销动作来看，房企结束了5、6月的年中冲刺，7月份供求两端环比出现明显回落，部分楼盘也暂时回收了年中冲刺折扣，为接下来的“金九银十”蓄力。

肖文晓也提到，预计“金九银十”又会有新一波促销潮，对刚需购房者而言，今年是个比较友好的窗口期。