深圳楼市 梁宝欣 摄

本报记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

距离深圳二手房指导价政策发布已经过去一年半了，然而近期二手房指导价再次成为市场热议话题。

(相关资料图)

2021年2月8日，深圳住建局出台《关于建立二手房成交参考价格发布机制的通知》新规，首次公布深圳全市3595个小区的参考价格。随后有多个城市跟进发布，如西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、北京等。

8月以来，多地松绑了这项政策。据克而瑞研究中心统计，有13个城市已取消或放松二手房指导价政策。只有深圳和上海还在严格执行这项政策。

8月16日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《华夏时报》记者采访时表示，多地松绑二手房指导价政策主要因为现在市场对加杠杆买房的预期，并不是很强烈。

各地执行政策力度不一致

所谓的“二手房指导价”，主要是指政府给小区设立二手房交易参考价，而商业银行在发放二手住房贷款时需参考这一价格。

由于二手房参考价通常低于实际成交价格，对此，有不少业内人士指出，二手房指导价政策可以看作是一种货币调控政策，变相提高购房首付。

从各地执行的情况来看，二手房指导价政策执行之后，二手房成交量急剧下降，尤其是深圳。

据乐有家内部成交数据显示，在二手房指导价政策出台之后的半年，即2021年2月至2021年7月，深圳二手房市场过户量普降，单个区域过户量过千的情况也已逐渐消失。

其中，以深圳2021年7月二手住宅市场来看，该月过户2557套，环比下跌1%，同比下跌81%。同时，过户量也影响成交价，相应的二手房成交价格也应声下滑。

此外，据乐有家研究今年8月初发布数据显示，深圳二手楼市近1年总成交量2.4万套，月均交易量1866套，近期维持在2000套的水平，且有下滑趋势。

图源：乐有家研究中心

相比于深圳二手房指导价政策执行力度严格，广州的二手房指导价政策早就“仅供参考”，对市场几乎没有影响。

早在今年5月26日，广州房产中介黄强（化名）就向《华夏时报》记者透露，“广州现在二手房交易是参考银行的评估价的，指导价现在没那么重要了。”

据记者了解，目前广州的二手房都是按实际成交价进行贷款的。然而，深圳的二手房指导价政策还在严格执行。

深圳资深房产中介张磊（化名）在8月16日向《华夏时报》记者透露，目前深圳二手房的银行贷款大多数是按指导价来的。

以深圳南山中心区一套86平的房子为例，房源参考总价为482万元，参考单价5.6万元/平，实际成交价需530万元。也就是说，实际成交价比参考价上涨近1成，而这1成会加在首付上。

此外，乐有家研究中心还指出，上海实现的二手房核验价政策，也是根据小区近期成交价变化的，对市场影响较小。

据乐有家研究数据显示，2021年7月到2022年7月，上海二手楼市共成交17.3万套住宅，是深圳同期二手房交易总量的8.65倍。

对此，李宇嘉指出，各个城市二手房指导价的政策力度和信息公开性是不一样的，像深圳有明确的要求，全市所有二手住房的小区都要有指导价，而且银行要参考指导价作为贷款评估价，并要求三价合一（网签价，计税价，贷款评估价）。而上海的二手房指导价，并没有明确向社会公示。

多地二手房指导价政策取消

据克而瑞研究中心统计，自2021年2月，深圳率先推出二手指导价政策后，截至2021年底，全国至少有15个城市陆续建立二手房指导价发布机制。

目前除深圳和上海之外，其余13个城市的二手房指导价已经“实质性取消”。

据了解，这13个城市分别为：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京、无锡。

截至到目前，西安是首个且是唯一一个官宣取消二手房指导价政策的城市。

2021年7月，西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，推出了西安市部分住宅小区二手住房成交参考价格。

据陕西广播电视台报道称，西安建立二手住房成交参考价格发布机制，主要是为了提高西安二手住房市场信息透明度，稳定市场预期，引导买卖双方理性交易。

今年7月4日，西安明确表示将暂停发布二手房指导价，这距离西安发布二手指导价政策还不到一年。

此外，今年5月份，西安住建局还发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，提到，已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。在该政策调整之前，西安的二手住房在取得《不动产权证书》满5年之后才能交易。

图源：浙商证券

浙商证券研究报告指出，成都、宁波等城市二手房挂牌价可超指导价，银行不再根据指导价放款。而广州、东莞二手房挂牌价仍需低于指导价，但实际交易和贷款基本不受指导价影响。

此外，北京、无锡指导价高于一般挂牌价，对二手房市场影响较小。而金华、温州、合肥等城市一直未出台政策细则，目前指导价基本已未实际执行。

值得注意的是，深圳、上海依然坚持二手房指导价政策。但根据浙商证券调研，近期上海二手房评估价也由实际成交价的6成上升至8成左右。

据上海链家研究院的数据，7月份上海共成交二手房2.0万套，环比6月1.6万套的数据，增长了28%，成交金额659亿元，环比增长37%。

值得一提的是，今年3月底，曾有传言说深圳二手房参考价将上调3%-5%，随后深圳市住建局便回复称，“会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”

然而，直到目前，深圳二手房参考价仍没有变化。同时，《华夏时报》记者也咨询多名深圳房地产从业人员深圳二手房指导价是否会有变化，均得到“难以确定”的回复。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁