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全球新动态:中报点评41 | 上坤地产:预收账款覆盖2倍营收,票据交换要约缓解年内偿债压力
2022-09-08 21:57:35 来源: 克而瑞地产研究微信号
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首次出现利润亏损,预收账款覆盖营收倍数2.05,为下半年营收提供支撑。

◎ 作者 / 沈晓玲、张少贤


(资料图片仅供参考)

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核心观点

【权益销售规模收缩,长三角贡献率六成】2022年上半年上坤地产实现权益销售金额35.4亿元,权益销售面积31.9万平方米。销售均价11087元/平方米,同比下降16.2%,主要由于销售城市分布变动较大,高均价城市项目占比下降。2022年上半年长三角销售占比为58%,仍是上坤销售主力地区,其中苏州销售占比最高接近10%。中西部销售金额占比达到26%,较去年同期提高12个百分点,其中,信阳、上饶权益合约销售金额达到6.0亿元、3.2亿元。

【期内投资谨慎无新增,土储主要分布长三角】2022年上半年,上坤无新增土储,截止至2022年中期,上坤地产共拥有约654.2万平方米的土地储备,较去年年底下降6.9%,其中权益土储建面达到了477.8万平方米,若按照企业2021年的销售去化速度推算,可满足企业4-5年左右去化需求。从区域分布上看,长三角占比为67%,较去年同期提升7个百分点,中西部占比26%,较去年同期下降8个百分点,珠三角地区土储占比基本与去年同期持平。

【预收账款覆盖营收倍数2.05,为下半年营收提供支撑】2022年上半年上坤实现总营收2.5亿元,物业销售收入2.1亿元,主要由于期内交付尾盘较多且无新增竣工物业。企业实现租赁业务收入0.3亿元,相较去年同期下降4%。预收账款覆盖营收倍数(预收账款/2021年全年营收)为2.05,处于较高水平。同时管理层表示,在下半年将坚持“四保一突破”策略,即保项目交付,为下半年的营收提供基础。期内毛利亏损1.0亿元,净利润亏损8.2亿元,归母净利润亏损5.6亿元,均较去年同期出现大幅下滑,另外期内就开发中物业确认减值亏损达到1.3亿元。

【三道红线踩线两条,优先票据交换要约缓解年内偿债压力】截止至2022年上半年,上坤持有现金25.4亿元,现金短债比较期初的0.78进一步下降至0.63。长短债比小幅提升至1.07,债务结构有待完善。期内发行(包括合并)1.6亿美元规模2023年到期的优先优先票据,年内两笔优先票据顺利交换要约,缓解年内偿债压力。净负债率为87.3%,剔除预收账款资产负债率为72.5%,负债水平较2021年底上升,净负债率满足要求,剔预资产负债率微高于监管红线。

01

销售

权益销售规模收缩

长三角贡献率六成

权益销售规模下滑,销售面积、均价同降。2022年上半年上坤地产实现权益销售金额35.4亿元,同比下降66.4%;权益销售面积31.9万平方米,同比下降59.9%。销售均价11087元/平方米,同比下降16.2%,主要由于销售城市分布变动较大,高均价城市项目占比下降。

长三角销售占比近六成,中西部销售占比显著提高。根据企业中报公布的销售金额城市分布来看,2022年上半年长三角销售占比为58%,较去年同期降幅达到20个百分点,但仍是上坤销售主力地区,其中苏州销售占比最高接近10%。中西部销售金额占比达到26%,较去年同期提高12个百分点,其中,信阳、上饶权益合约销售金额达到6.0亿元、3.2亿元。珠三角区域业绩占比变动不大,主要集中在佛山、汕头两城。

02

土储

期内投资谨慎无新增

总土储主要分布长三角

期内土储无新增,总土储可满足4-5年去化需求。2022年上半年,上坤无新增土储,截止至2022年中期,上坤地产共拥有约654.2万平方米的土地储备,较去年年底下降6.9%,其中权益土储建面达到了477.8万平方米,权益比例73%,若按照企业2021年的销售去化速度推算,可满足企业4-5年左右去化需求。

长三角土储分布近七成,中西部土储占比有所下降。从区域分布上看,上坤土储主要分布在长三角、中西部和珠三角三个区域内,其中长三角占比为67%,较去年同期提升7个百分点,中西部占比26%,较去年同期下降8个百分点,珠三角地区土储占比基本与去年同期持平。

03

营收

预收账款覆盖营收倍数2.05

为营收提供支撑

总营收与地产营收下滑,降幅均超八成。2022年上半年上坤实现总营收2.5亿元,同比下降84%,物业销售收入2.1亿元,同比下降86%,主要由于期内交付尾盘较多且无新增竣工物业。企业实现租赁业务收入0.3亿元,相较去年同期下降4%。从预收账款储备来看,预收账款(预收账款)覆盖营收倍数(预收账款/2021年全年营收)为2.05,处于行业较高水平,可为下半年的营收提供支撑。同时管理层表示,在下半年将坚持“四保一突破”策略,即保项目交付,为下半年的营收提供基础。

毛利首次出现亏损。根据企业中报披露,期内毛利亏损1.0亿元,净利润亏损8.2亿元,归母净利润亏损5.6亿元,另外期内就开发中物业确认减值亏损达到1.3亿元。

04

债务

“三道红线”踩两条

优先票据交换要约缓解年内偿债压力

现金短债比持续下降,长短债比微升。截止至2022年上半年,上坤持有现金25.4亿元,同比下降65%。现金短债比较期初的0.78进一步下降至0.63,剔除受限制、已抵押存款的现金短债比仅为0.29,较期初0.94降幅较大,短期流动性紧绷。长短债比小幅提升至1.07,债务结构有待完善。根据企业公告数据显示,今年1月有一优先笔优先票据到期,期内偿还0.06亿美元,剩余部分顺利交换要约,并发行(包括合并)1.6亿美元规模2023年到期的优先优先票据,同时7月到期的优先票据也顺利交换要约,缓解年内偿债压力。但企业仍需持续关注现金流,以保障明年债务的按期偿还。

净负债率小幅升高,剔除预收账款资产负债率尚未达标。截止至2022年上半年,上坤净负债率为87.3%,剔除预收账款资产负债率为72.5%,负债水平较2021年底上升,净负债率满足要求,剔预资产负债率微高于监管红线。

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