作者 | 陈剑誉

编辑 | 梁秀杰、张爱

【资料图】

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

2022年二季度，北京市写字楼市场净吸纳量自2020年第三季度以来首次出现负增长，全市空置率上半年累计上升0.7个百分点至17.8%，其中中关村(000931)商圈的作用“举足轻重”。

数据显示，2022年第2季度，中关村商圈写字楼空置率为18.56%，其中甲级写字楼空置率15.02%，乙级写字楼空置率21.89%。而2021年第二季度同期的数据分别是8.33%、8.12%、8.47%。

空置率的大幅上升，显示了现阶段中关村写字楼市场压力空前，在此背景下，2021年11月正式交付的鼎好DH3更格外引人注意。

亲历区域产业变迁

作为中关村的最受关注的城市更新项目，鼎好DH3地处位于北京市海淀区中关村西区，由鼎好电子商城转型蜕变而来。

2003年，鼎好电子商城亮相中关村，成为该区域四大电子商城之一。随后，中关村电子商城进入发展的黄金时间。到2006年，中关村区域每日人流量达20万多人次。

而短暂的繁荣后，随着电子商务崛起，中关村电子商城的迭代无可避免地到来。

2009年，海淀区政府发布了《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，不再鼓励电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态在该区域发展，逐步调整传统商贸业规模，为高端产业发展腾出空间。

之后，作为四大电子商城之一的太平洋(601099)电脑城在2011年关门；2015年，中关村e世界宣布关闭；2016年，海龙电子城(600658)停业转型。

2019年3月，鼎好电子商城宣布被啟城投资、颢腾投资等投资机构以57.2亿元价格收购。彼时，收购方表示，未来鼎好电子商城将进行全面升级，将原电子商城改建为办公空间，并重新装修使之符合A级写字楼标准。

2020年8月，鼎好电子商城关停，进入装修改造阶段，蜕变为鼎好DH3。

图片来源：睿和智库

高难度的项目改造

对于城市更新项目来说，如何提升项目潜在价值是空间重构的关键，“商改写”成为一个常见路径。

从建筑结构来说，商场类物业并不适合写字楼，如商场单层面积较大，空间内立柱、采光限制较多，而写字楼对于自然采光的要求较高。所以，对于“商改写”，空间重构是城市更新第一道难题。

鼎好电子商城此前作为一站式电子主题商场，经过多年经营后，建筑立面破旧，建筑体内设备设施老化。改造工程需对原有建筑拆除后进行翻修，并对局部进行结构改造，使之在原有的基础上更新功能和业态。

其中，中庭结构拆除是项目改造体量最大、施工周期最长的部分。该项目利用BIM技术，模拟推演拆除施工工序，确定了“先回顶、再加固、后拆除”的结构拆除顺序，施工效率提高30%。

图片来源：鼎好DH3

产权关系的化繁为简

此外，复杂的产权状况，也让城市更新项目面临不小的挑战。

鼎好电子商城分为A座和B座，其中B座涉及约400个小业主。2019年投资机构完成收购后，B座的部分产权仍在小业主手中，在改造实施的过程中，如何保证项目管理方、小业主方和投资机构三方利益共赢、共存，是该项目的另一大课题。

根据新《民法典》相关条例，改建项目需要有3/4业主方参与表决，且参与表决人中有四分之三的业主同意改造，改造方可进行。鼎好DH3项目团队对B座小业主进行了规划管理。收购后，项目团队对于小业主持续进行了6次收购，均取得了不错的进展，针对部分小业主不愿回购的情况，项目团队展开了部分回租的策略，保证了项目的完整性。

而对于没有同意改造的小业主，项目团队根据产权证中所写位置进行保留，在不破坏原有建筑面积的基础上进行改造方案的调整。同时，针对个别小业主“漫天要价”的情况，项目团队坚持“不开特例”的对策，坚守底线，维护良性市场秩序。如此一来，无疑拉长了项目收购和改造的周期。

图片来源：鼎好DH3

融入区域生态

有消息称，7月份微软在鼎好DH3租赁了3万平米的办公空间，成为三季度中关村商圈最大一单租赁交易。此前，游戏新贵米哈游、创业投资服务机构创新工场已确认在鼎好DH3租下办公区。租金几乎是中关村区域的天花板。

从2021年11月交付至今，鼎好DH3A座出租率已达到约70%，优异的数据则得益于项目在运营定位上的成功。

一直以来，中关村地处北京乃至全国创新领域的最前沿，区域集中了中国科学院计算机研究所等28家中央所属科研院，以及清华大学、北京大学、北京航空航天大学等多家高校，人才聚集优势明显。

互联网科技企业，一直占据中关村商圈的首要位置，国内互联网领域的大型企业大都是从中关村踏上发展之路，如百度、新浪、今日头条等。此外，包括微软、英特尔、惠普、三菱、诺基亚等国际知名大公司，也都相继在中关村建立中国区总部或产品研发中心。

在这些互联网企业快速发展的初期阶段，快速的规模扩张带来了办公空间的扩张，解决的办法只能是向周边写字楼延伸，由此也带来了中关村商圈写字楼市场的整体繁荣。

而随着科技企业发展到一定阶段，有一定资金实力后，特别是租赁办公面积足够大时，企业会更倾向于买写字楼而不是租写字楼。比如，2020年字节跳动收购大钟寺方恒时尚中心和中坤广场，随后在中关村退租办公空间约8万平米。

在更早期，百度、新浪、腾讯等都选择在其他区域新建自持办公楼，陆续搬离了中关村。

但这些都只是短暂的影响了中关村商圈写字楼的空置率数据，事实上，中关村的最大特点不是政府决定创新要素，而是创新要素在这里裂变。“创业公司”，以及围绕着这些“创业公司”的服务公司，才是中关村写字楼市场的核心存在。

根据《中关村指数2021报告》数据，2020年中关村示范区新设立科技型企业达2.6万家，光创业企业获得风险投资就有280.8亿美元。相当于平均每天，就有72家科技型企业在中关村诞生。

也正基于此，鼎好DH3项目定位于创新科技生态的产业核心、国际科创生态交互平台，融入的正是中关村区域创业创新的氛围和环境。

图片来源：鼎好DH3

结 语

2021年3月，在“十四五”规划中，我国首次提出了“实施城市更新行动”，为创新城市(300778)建设运营模式、推进新型城镇化建设指明了前进方向。从城市建设到城市更新，建筑载体伴随城市功能定位的逐渐清晰和区域功能的迭代中摸爬滚打，寻觅新方向。

据了解，鼎好DH3项目在2019年报批初期曾因未有城市更新政策出台，在报批报建阶段遭遇多重困境。事实上，作为海淀规划中第一个大规模改造项目，鼎好DH3项目从报批报建、建筑设计等，均未有先例，所以鼎好DH3项目秉持“第一个吃螃蟹”的心态，开始了鼎好DH3 A座的改造，既有探索也有创新。

6月7日，《北京城市更新条例（征求意见稿）》正式发布并面向社会公开征求意见，这意味着北京成为继深圳、广州、上海之后，第四个针对城市更新立法的一线城市，也标志着北京的城市发展进入减量双控、以存量更新为主的新阶段。

由此可见，未来城市更新将成为北京的热门项目方向。

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