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全球看点:快评 | 稀缺地也要靠托底,政策宽松下青岛三批次仍无起色
2022-09-16 21:51:13 来源: 克而瑞地产研究微信号
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青岛的第三轮土拍表现的毫无起色,仅有1宗进入熔断,其他地块都以底价(或近似底价)成交,土拍市场仍然需要依靠城投公司托底。

◎ 作者 /谢杨春、吴嘉茗

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(资料图片仅供参考)

9月15-16日,青岛完成今年第三批次的集中供地,共计成功出让30宗地块,总建面198万平方米,成交总金额164.45亿元,由于中心城区地块比例提升,以及在稀缺地块的加持下,平均楼板价达到8306元/平方米,为2021年集中供地以来最高位。

虽然本次土拍的量、价较前两轮均有提升,但热度方面仍较冷淡。除崂山区1宗豪宅地块熔断外,其余地块基本以底价成交,溢价率再降至1.1%,并且有3宗地块流拍。

三批次供应增量、增质

中心城区出让比例持续提升

本轮青岛共出让33宗含宅用地,总规划建面达到225万平方米,核心区市南区、市北区和李沧区共计出让14宗地,另外的22宗地分别位于西海岸新区、阳城区、高新区和崂山区,西海岸新区是主力供地区域。

与前两轮供地对比,青岛次轮供应的中心区域占比已高于首轮,第三轮供应中,不但总量提升、且中心区域地块占比也进一步增加:尤其是市南区,2017年至今仅有5宗含宅用地成交,土地供应极其稀缺,今年首度供应的2宗宅地分别为南京路1号地块和香港西路52号、52号甲地块。其中南京路1号地块距离青岛市政府不足1公里,各类配套都非常完善,两宗地块都是本次土拍中最为优质的稀缺地块。

整体来看,在目前青岛楼市利好频出、政策环境持续宽松的氛围下,第三批次推出更多的优质地块,意在保证土地市场的平稳运行同时,提升市场的信心和预期。

超八成地块底价成交

回炉地块降价也无人问津

尽管利好频出,但青岛第三轮土拍仍毫无起色。33宗含宅用地仅有1宗崂山区地块触及最高限价、黄岛区萧山路西的1宗商住地块经2轮出价后低溢价成交,另外28宗底价成交,且有3宗遭遇流拍,整体溢价率低至1.14%,较今年的首轮和次轮仍有下降,土地市场的热度明显依然在低位徘徊。

崂山区松岭路东地块作为本次崂山区唯一一宗出让地块,竞拍相对激烈。共有3家房企参拍,竞拍轮次达到98轮,触及最高限价后转入线下竞品质环节,最终由银丰以14.2亿元并竞得,楼板价14907元/平方米,溢价率15%。地块位于崂山区崂山石老人板块,紧邻地铁11号线青岛二中站,周边有佳源华府、交运山海懿品等高端改善型项目,属于青岛的豪宅区稀缺资源,叠加一天前崂山区放开限购的政策利好,地块以高热度成交并不让人意外。

除此以外,市南CBD的南京路1号和香港西路52号地块在推出时也被“寄予厚望”,认为如此稀缺的地块将成为本次土拍的亮点,但最终结果不尽人意,两宗地块均底价成交,且拿地房企均为城投类公司。

本次3宗流拍地块中,市北区捷达地块是二批次流拍地块,本轮再度遭遇流拍,值得一提的是,该地块在二批次挂牌时楼板价为13990元/平方米,本轮起拍楼板价降至10500元/平方米,在如此大幅下调地价后依然遭遇流拍。

仍然只能靠城投托底

品牌房企集体隐身

从拿地房企来看,成交的30宗地块中,22宗地块背后有城投类公司的参与,城投类公司在土拍市场中仍凸显了相当的“重要性”:例如北城发展、开发区投资建设等城投类公司独立拿地,也有通过联合体形式拿地的例如金茂与城投类公司联合拿下李沧区3宗商住地块,此外也有城投类公司与民企联合拿地。

规模房企中,本次仅有金茂现身青岛土拍,以联合体的形式拿下3宗地块,总价24.73亿元,总建面达到20.06万平方米;

民企方面,本次青岛民企拿地相对踊跃,银丰、金沙滩建设、和达、华新园置业、瑞源等本地民企共计拿下11宗地块,其中银丰地块是本次唯一达到熔断价的崂山豪宅区地块,虽然其他地块均为底价成交,但民企在土拍之中有一定的参与度。

与第二轮土拍相比,品牌房企在本轮的参与度明显下降,保利、万科、旭辉、中海等在上一轮拿地的房企本次并未现身。

前八月住宅销售同比下降25%

政策利好还需时间检验

结合青岛近期商品住宅市场来看,部分板块出现了多项目降价的情况,城区项目虽然来访量有所增加,但对于渠道的依赖较为严重,远郊项目则持续表现冷淡,去化情况并不乐观。

近期青岛出台了一系列利好政策,包括商业银行只能对主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款、购房券补贴政策、带抵押过户政策以及最重磅的除市南区、市北区以外其他区域解除限购,二孩、三孩家庭可多购买1套等。

市场面临较大的下行压力,是青岛政策力度加码的重要因素。但由于时间较短,效果暂未得到明显体现,青岛今年前8月商品住宅销售建面为788万平方米,同比下降25%,截止至9月16日,9月的商品住宅销售建面仅25.1万平方米,仅有去年9月销售建面的1/4。而且,虽然8月改善盘开盘热销,但续销情况不甚理想。

整体来看,整体来看,青岛的第三轮土拍表现的毫无起色,在推出了几宗稀缺地块的情况下,仅有1宗进入熔断,其他地块都以底价(或近似底价)成交,土拍市场仍然需要依靠城投公司托底。

土拍市场信心的不足,我们认为主要还是要源于当前住宅市场的走弱。虽然近期政策利好频出,但并未逆转市场的预期和信心,且存在一定的效果时滞。待市场成交企稳后,青岛的第四轮土拍或有回暖可能。

排版 | 鸟姐

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