又一单“国家队”背景的租赁住房REIT提交申报并获得受理，保租房REITs即将迎来新成员。

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据上交所9月22日披露信息显示，华夏基金华润有巢租赁住房REIT提交申报并获得受理。

公开资料显示，华润有巢REIT是华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司、中信证券(600030)、华夏基金强强联合推出的REITs项目。项目底层资产由有巢住房租赁开发经营。

同日，华润置地在港交所发布公告称，拟拆分基础设施REIT在上海证券交易所上市，预计公募基金将募集人民币11.20亿元。

有接近华润置地的消息人士表示，华润置地积极把握国家大力发展租赁住房趋势，抓住保障性租赁住房公募REITs的重大机遇，持续提升长租公寓业务的经营效益，并积极探索长期可持续的盈利模式。

华润置地在公告中表示，基础设施REIT作为一种以股权为基础的融资方式，将使得集团的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。同时通过拆分上市，也能够让集团更好的盘活旗下基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低等不利影响。

华润置地还表示，于建议分拆及建议上市完成后，基础设施REIT将于中国内地拥有一个个别及独立的上市平台，使其可直接进入中国资本市场，并增强其探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。

据公开资料显示，华润有巢REIT底层资产为上海松江区的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。

其中，有巢泗泾项目于2021年3月26日开始运营，有巢东部经开区项目于2021年4月28日开始运营。目前运营时间均已超过1年。

截至2022年3月31日，有巢泗泾项目出租率约为96%，有巢东部经开区项目出租率约为92%。

资料显示，两个项目不仅是上海松江“001号”“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房政策的重要示范，有巢泗泾项目还是上海地区首批利用集体土地入市建设租赁住房的试点项目。

“有巢住房租赁作为原始权益人拟自持REIT34%的份额，因此，有巢住房租赁也具有保障项目运营健康稳定、获得长期收益的内生动力。”该人士称。

试水长租公寓

相比于刚刚过完6岁生日的龙湖冠寓，华润置地在长租公寓赛道的起步或许有些晚。

华润置地官网显示，2018年华润置地为积极践行央企社会责任，投身住房租赁市场建设，创立长租公寓品牌“有巢”。

据华润置地2022年半年报显示，旗下代建运营、长租和产业地产等业务实现营业收入76亿元，其中代建代运营业务收入为72亿元。

经过数年的发展，华润置地的长租公寓业务在逐步壮大。

截至目前，华润置地旗下长租公寓品牌“有巢”的住房租赁业务已入驻15城，在营项目33个，房间数2.2万间，储备项目23个，房间数3.3万间。

据地产资管网报道，截至目前，有巢国际公寓产品线已为其增加超1万间的房源供给量，占已开业房源数的50%以上，分布在北京、上海、广州、深圳、成都等重点城市。

以北京为例，作为北京市最大的上市供应集体土地新建租赁住房项目、央企在北京开业的首个大型租赁社区项目，拥有近2400套房源。

当前，保障性租赁住房已上升至国家战略，成为“十四五”时期住房建设的重点任务。

有报道指出，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间）。

与此同时，纳保的企业名单亦在持续更新中，其中国企、央企在该领域起到了“压舱石”作用，一些民营企业也陆续获得进入保租房领域的门票。

有消息人士表示，除了华润有巢REIT涉及的两个上海保租房项目，有巢住房租赁在全国的多个优质项目获政府评定为保障性租赁住房项目。

这其中包括：天津之眼店获评天津市首个“保租房”项目，北京总部基地店、北京润棠·瀛海店等多个项目也获认证为“保租房”项目和“人才公寓”。

保租房REITs

2020年4月，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。

2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs发行试点范围。

随着人口持续流向大城市、都市圈，以上海为代表的人口净流入城市租赁住房需求将进一步增加，供需持续紧张。为缓解住房供需矛盾，各地方政府大力发展保障性租赁住房，并相应制定了发展规划。

在“房住不炒”大背景下，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系是我国政策鼓励的方向。

在刚刚过去的8月31日，北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团3只保障性租赁住房REITS在沪深交易所同步上市交易，也意味着的REITs市场建设迈出了重要的一步。

从3只“保租房”公募REITs的底层资产来看，主要位于北京、厦门、深圳等城市的核心居住区域。项目周边配套成熟、交通便利、租赁需求旺盛，且租金水平较同区域市场均有一定的折扣，其中不少项目采用了政府配租模式，具有稳定的出租率与租金收益，受市场周期性波动影响较小。

戴德梁行北京公司副总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，本次首批保障性租赁住房公募REITs的成功上市，不仅是我国基础设施公募REITs在保障性租赁住房领域的成功探索，更打通了我国保障性租赁住房基础设施资产实现“投融管退再投资”良性循环的通路，为保障性租赁住房未来的发展建设保驾护航。

中房研协报告指出，首批公募REITs产品发行至今已有一年多，14只存续产品整体市值已超过630亿元。本次发售新增了保障性租赁房项目，是对REITs产品底层资产类型的补充。

该报告称，这也标志着我国公募REITs覆盖的底层资产加速扩容，盘活存量资产类型已从过去的高速公路、仓储物流等基础设施拓展到如今的保障性租赁住房。同时，本次发售对于助力保障性租赁住房金融体系进一步完善也具有重要的意义。