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作者 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明、张爱

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

在大城市逐渐进入存量更新的大背景以及“住有所居”目标的指引下，“非改租”作为有效增加租赁住房供给的重要方式，多次被提及，相关利好政策也在不断发布。北京9月1日起已正式开始实施的《北京市住房租赁条例》中，就明确鼓励非居住存量房屋改建为租赁住房。条例规定，在符合规划要求的前提下，鼓励按照规定利用非居住存量土地建设租赁住房，或者将非居住存量房屋改建为租赁住房。

但相较于新建租赁住房，“非改租”的客观难题依旧存在。一些项目因受限于物业先天条件和企业改造能力的影响，仍难以满足住户对于品质生活的追求。那么，“非改租”，到底该怎么走？

带着这个疑问，睿和智库团队深入探访了魔方生活服务集团旗下魔尔公寓北京郎园Station店（以下简称为魔尔公寓）。

长租公寓的城市更新样本

魔尔公寓位于朝阳区首创郎园Station园区内。首创郎园Station前身是依铁轨而建的北京纺织仓库，始建于上世纪六七十年代，曾是北京纺织工业系统的主要仓储基地，是具有50多年历史的大型综合性仓储物流库。直到2017年，园区才开始实施更新升级。

1、空间的解构和重组

改造之初，魔尔公寓原建筑是由两个厂房呈“L”形分布组成，总建筑高仅有11.6m。将老旧厂房改造成长租公寓，如何保证居住空间的安全性及良好的居住体验，是魔方公寓亟待解决的问题。

首先为保证作为居住产品的安全性和稳定性，魔尔公寓对建筑内部结构进行了严格的结构检测和技术加固。对于直接制约居住体验的层高和进深，魔尔公寓在室内空间上选择使用拱形及弧形弱化空间的区域分割，使各个功能区连接在一起，保证舒适性和实用性。

图片来源：魔尔公寓

外观上，魔尔公寓选择采用竖向构件，将仅有的三层建筑形体在视觉上拉高比例，同时大面积采用浅灰色肌理漆与深灰色金属构件，形成色彩对比，保留园区工业风特色的同时，恰到好处地融入了当下年轻人偏好的潮流设计。

该项目还被欧洲文化署“2021意大利威尼斯建筑双年展”公开出版物《TIMESPACEEXSIATENCE》收录，受到了业内人士的一致好评，某种程度上，也增加了项目的租金溢价。

图片来源：魔尔公寓

2、更好的居住体验

身处魔尔公寓内，最直观的感受是精致、讲究。

图片来源：魔尔公寓

空间上以复古风为主题，设计上以复古的拱形、弧形元素弱化空间的区域分割，使各功能区域连接在一起，增加空间的使用率。户型色调上也紧扣主题，分别为暖阳灰、釉彩蓝等户型。

图片来源：魔尔公寓

魔尔公寓还有约220平米的超大公共区域，包括休闲区、水吧台、健身房、洗衣房等等多种功能，更兼具社交属性，成为租户日常休闲或举办各类社交活动的理想场所。在休闲区，完全可以来一场的路演或小型分享会，仪式感满满，与文创园的艺术时尚氛围完美融合。

3、特别的价格区间设置，填补市场空白

园区周边目前可租住房源较少，放大范围来看，房源较多的将台、东坝片区，整租一居租金在4000-6000元/平米之间，合租租金较低，但隐私、舒适度又难以保证。

对于园区内商户创业者、从事设计或艺术工作的上班族以及周边CBD的白领们来说，他们亟需一个通勤时间更短、品质服务更好的居住空间。

也因此，具有独特的艺术主题氛围的魔尔公寓，对他们有着超强的吸引力。对他们而言，国际获奖作品、设计师公寓本身就是追求品质生活的个性宣言。且据睿和智库了解，该项目可提供112套租赁住房，面积为28-60平米，月租金4500-13000元不等，包含一居室、一室一厅、LOFT等8种户型，能覆盖不同人群对居住空间的不同需求。

作为园区内唯一的长住产品，魔尔公寓常年保持几近满租的出租率。

首创“长租公寓+文创园”模式

相较于魔方旗下魔方公寓、9号楼公寓等子品牌，定位中高端产品系的魔尔公寓除了在产品设计上更加个性化外，其实在选址方面也更加严苛。为迎合其目标人群对便捷出行、工作、社交等方面的较高要求，项目大多选址在一线城市的市中心或CBD区域。

那么，魔尔公寓为什么会选择没有地铁的首创郎园Station？

从区位看，项目属于东五环内，毗邻丽都商圈、798商圈，又占据着燕莎商圈和大望京商圈的外溢，周边商业、艺术、生活氛围成熟，聚合国际化人群；且北临坝河，南临亮马河，西侧被将府公园包围，生态环境优越。可以说，直接享受城市核心资源加持。

从园区来看，首创郎园Station已从50多岁的老仓库变身文创园，还成为了新晋的网红打卡地。加上魔方公寓的入驻，形成了“长租公寓+文创园”的新模式。

老旧厂房的城市更新，不仅仅是空间的改造，最核心的其实是产业升级。首创郎园Station就是产业升级的典型代表，选择以文化驱动城市存量更新，将昔日北京纺织仓库改造成了国际文化交往及消费中心。

图片来源：首创郎园Station

改造上保留了独特的工业风，首创郎园Station将30座仓库和2.23公里铁路专用线都保留下来，一栋栋红砖老房经过改造，已变成可以消费或办公的新空间。

截至目前已有近150家商家、租户入驻，引进了众多文娱影视机构、设计机构、家庭成长乐园和餐饮服务等配套。园区内多家特色店铺，均成为风靡各大社交平台的网红打卡地。

综合来看，商家、租户的入驻，既为魔尔公寓创造了租住需求，又为魔尔公寓提供了丰富的商业配套。

而魔尔公寓的入驻，一方面能满足园区内办公、创业人群的阶段性需求；又能吸引外部周边商圈、园区的长租客户，为园区内其他业态带来更多客流和消费，形成不同业态的良性互补，共同打造可持续发展的园区生态。

魔尔公寓常年几近满租的出租率，就是“长租公寓+文创园”模式成功的直接证明。

同时，这也是魔方针对“地段错配”的又一次成功实践，积极响应政府“非改租”号召，在园区内，以城市更新的方式转变存量仓库等低效土地用途，平衡区域内职住需求。值得注意的是，直接辐射国贸CBD区域的魔尔公寓国贸店，也将于10月底正式开业。

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