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今年的房地产市场，可以说是相当割裂了。

一边是土拍市场上民退国进，一边是新房市场刚需退场、高端成主力。但不管目前房地产市场整体走向如何，在大多数的一二线城市，核心地段的优质房产依然在受到客户的追捧。

为什么？

因为房子既可以是资产，也是落户大城市的必要条件，更是小孩读书入学的门槛，老人安享晚年的保障。

而如今的市场，中心核心区依然备受关注，只因为这里是这个城市的发展底蕴的象征，代表这里有最优质的教育资源、最完善的医疗商业配套和最便捷的交通出行方式，还有最顶尖的圈层。

所以这也是为什么广州二次土拍，天河燕塘三地块依然能吸引众多房企抢破头。

对于现在能拿得出2000万以上买房的“壕”们，究竟怎么才能打动他们？除了住得舒服和保值，还有可能就是，左邻右舍必须都得是代表社会顶流阶层的知名人士，才对得起自己的身价。

2000万以上总价，在宇宙中心天河，“壕”们对合景臻颐府关注度一直都比较高。

天河的宅地，自带稀缺属性，臻颐府是天河的地王，一直都没被超越，所以自带光环。

凭什么是地王？

和地块的位置、指标有关，坐落于在天河的畔山墅区，南靠山体公园，北望月亮湖，环境很好，加上地块容积率2.0，决定了地块的舒适度较高。

加上这周边，前有合生帝景山庄、半山溪谷别墅区等等老牌的别墅标杆，后有牛奶厂四大金刚，这样的改善项目。

这么多先行项目的开发落地，人们对这里的印象，就是天河的静谧高端住区。

我前几天来臻颐府探盘，走在臻颐府门口的林荫小道上，在现在三十多度的天气，不晒也不怎么热，感觉很安静。

当然，生活便利性也强。万科广场、优托邦就在附近，开车十来分钟还可以去到山姆会员店、宜家等等商场，实在不行去太古汇、天环广场也是开个车的事。

既繁华，又安静，这种感觉，就和香港的半山豪宅区很像。

香港比较有代表性的半山豪宅区—太平山山腰，背靠宁静的山景，俯瞰香港璀璨的维多利亚港和中环CBD，是香港繁华闹市的一片净土。

浅猜了一下，富豪们更喜欢住在半山而非中环CBD，一方面可能是喜欢半山豪宅进一步繁华，退一步静谧。另一方面，大概就是圈层吧。

同样，有追求的广州富豪，可能也不会选择繁华的珠江新城，珠城虽好，但是放不下内心的诗和远方啊。

臻颐府这个项目值不值得入手？

地段、交通再优秀，也要看项目素质能不能打动豪客们。

在我看来，臻颐府最大的亮点有三：区位、特异性、圈层。

其一，区位不多说，“天河”两个字代表了所有。

臻颐府在广州第三中轴之上，智谷板块南部，从定位与规划上，天河智谷板块肯定属于广州的第一梯队了。

毕竟在天河，又拥有多个风口行业，还是广州第三中轴和广深科技创新走廊的规划站位，板块的价值是可以站稳的。

其二，特异性。

这在高端住宅产品中异常重要。为什么呢？

因为豪宅到了一定总价段和面积段，同质化会趋于明显，大家溢价点无疑就是地段+景观，装标也都很到位，所以要有特异性，才能脱颖而出，才更能保住长线价值。

首先，从地块素质上看，容积率2.0，这个数据在广州市中心，少；特别是天河这种宅地稀少的区域，更少；今后或者都难有供应。

从环境来看，由于臻颐府这个地块位于畔山，周边都是别墅区，项目规划上抬高了7米，既保证了尊贵业主的私密，又确保了哪怕是低楼层都能享受到前后的山景。

其次，整个项目都是大师级打造，对标世界上知名的酒店、私人会所，高端又小众，凸显出尊贵感。

建筑设计由国内高端建筑团队GAD打造，外立面在现代化的玻璃幕墙上增加了东方元素，中西结合起来，异常好看。

园林设计由国际景观设计大师小林政彦操刀，园林风格四季轮换，一园包含万千世界。

室内设计由亚太区著名设计师小坂龙设计，广州W酒店，他的作品。

这与开发商合景泰富的理念不谋而合。合景泰富深耕地产27年，专注探索人居美学产品，在业内更有“人居美学大师”的美誉。在合景泰富看来，产品力不止于产品，它应当和运营力、服务力相融合，才是企业真正的生命力。

据说合景臻颐府是由合景高层对他所在的圈层所需要的生活理念，所打造的项目。所以无论东方风格会所，还是园林的设计布局，都是表达那一个层级的生活方式。

东方下沉式会所——臻庭，功能区包括恒温泳池、健身房、半场篮球场、保龄球馆、高尔夫馆、养生中医馆（特邀名医坐诊）、私董茶室等等。聊生意，ok，下去我们小区的私董茶室聊，这就是面子。

更多来说，会所的存在，相当于圈层的社交场所。

只有相同层级的人，才能更懂相互的需求。所以臻颐府给人的感觉，是尊贵但不雷同，这就会在一众高端住宅产品中，被轻易看到，长线价值就稳住了。

其三，圈层。

前段时间很火的，七匹狼公子迎娶特步公主，归根结底，就是圈层。

高端住宅之所以能成为豪宅，除了房子本身，还有住在这里的人。

北京四合院又旧又破，为什么能卖过亿？扒一扒四合院住的什么人就知道了，是中国的真真顶尖阶层。

香港半山豪宅住的哪些人？李嘉诚、李兆基、马云，说明，圈层才是无形的资产。

合景臻颐府产品建面200㎡起步，而且只有315套，相当于要成为这里的业主，门槛就是有2000万流动可支配资产的人，换句话说，就是一种精英的筛选，圈层更为纯粹。

所以，当听说早期买了臻颐府的业主已经形成了一个圈子了，想想也正常，毕竟大家都是30-40岁的年轻人，都处于事业上升的阶段，都是拥有这么多资产的成功人士，只有同层级的人，才能形成圈层。

不仅大人，小孩自己也可以形成圈层。

合景臻颐府对口华阳教育集团奥体东小学，奥体东小学直升的初中是执信中学天河学校、周边都是贵族学校，优质的教育资源也是智谷板块近些年房价飙升的原因。

这样的教育配置，一方面可以给到孩子更好的教育环境，另一方面可以给孩子出国做铺垫。对于孩子来说，周边都是家境相当，生活轨迹相当的同学，到年纪了一起报个雅思，手牵手出个国，这就是圈层的雏形。

再来看下产品。

全盘都是小高层，三梯两户的设计，200-350㎡大平层产品，总户数315户，专梯专户的设计，大平层改善社区，实际上更大程度保障住户的个人可享受空间及私密性。

目前全新主推的样板房是升级山景PLUS的290㎡大平层。

先看下户型图。

290㎡户型为主佣双动线的设计，都是专梯专户的，佣人也有专用的保姆房和保姆电梯，居住的私密性会更强。

动手算了下，四开间朝南，采光面有18米，可以大程度感受到阳光与山风，加上南北双阳台，感觉通透。

290㎡为四房四卫的产品，基本可以做到全套房，即使是和老人同住或者客人来访，都可以保持彼此的私密性。

主卧还配备衣帽间&化妆间，是女人看了都会心动的节奏。

装标上，全屋配备中央空调、国际一线品牌五金件、浴缸、冰箱、烤箱、酒柜等等全部都是交标，可以看出开发商对这一层级的人的尊重。

值得一说的是，产品细节还是很讲究。

大家都知道玻璃面最大，造价越贵。全屋采用双层low-E玻璃，客厅阳台和主卧用了超规划尺寸的玻璃，要知道，这种尺寸的玻璃，全国只有几间玻璃厂能做，而这样做的目的只是不影响室内欣赏室外景观，可以看出开发商的诚意。

一般高端住宅的保姆房可能就是一个暗房，但臻颐府的保姆房都可以看到山景。

什么人适合买呢？

第一，天河old money。

天河中心区还是以十几二十年楼龄的老旧小区为主，这里面蕴含着强大的置换需求。这部分人有一定的资产实力，想要面积更大，环境更好、更舒适的居住环境，就一定会看到天河智谷这个版块，因为这里定位就是改善居住区。

第二，珠城、智谷、金融城、琶洲的城市new money。

这几个地方主导的都是现在处在风口的行业，比方说金融、人工智能、5G、新兴科技等等，这些行业来钱又多又快，而智谷板块的区位、环境、教育，可以满足这部分新贵的通勤、居住舒适度及子女教育的需求。

第三，黄埔进阶置换。

置换的大逻辑，就是进阶，通俗一点说是差的换到好的，小的换到大的，而本质上则是对更高层级的生活方式的追求，谁没有小小的天河情结呢。一方面是体现自己的社会地位，另一方面则是人生价值的不断实现，从黄埔置换到天河，实际上就是不断往核心靠拢的人生追求。

最后，总结一下。

捋一捋价值，天河的产业区之一，同时又兼备低密、环境好、产品品质感等几个素质，这种产品在市场上的量很少，而且一般来说放盘不多，在广州基本上没有同类型的对标竞品，在稀缺这点上，价值是可以站稳的。

而开发商合景泰富，以做高端住宅著称，深植广州27载，在高端资产领域可谓佼佼者。

对于预算足够，想要进阶生活层次，追求体面感，考虑终极置换、一步到位的同学，合景臻颐府是可以考虑的。

目前项目在售建面约200-290平大平层，有兴趣的同学可以去天河区悦景路的项目售楼部看看。