最近深圳楼市又重回了人们的视线。

(资料图)

还得从那个604套豪宅日光说起，旋即光明的刚需盘也出现了日光。

可以感受到，市场环境发生了变化，氛围逐渐微妙。

比如，后台咨询我们的朋友突然更多了，问题从贷款到选盘到资金规划，都有。

千笔楼讯不如一点建议，今天就整理了一部分问题回答，供大家参考。

问：胡叔，看了你那篇拿着一百万跑遍了全深圳，很有感触，我目前就是这样，想买宝安，真的太难了，光明的话，距离我现工作又太远了，胡叔有什么更好的建议吗？

答：感谢关注。没有做好需求规划，拿着多少钱都会很迷茫的。

我不太清楚你的需求，你买这套房的目的，是刚需自住还是兼顾投资？

还有一些非常个性化的需求，通勤、学区、楼盘品质等等。

如果把购房需求分的更仔细，更科学，买房就是一件技术活。

三个指标：预算、可以承受的还款能力、收入。

这三个硬指标核算后，能清晰明确自身的购房总价，有了总价就能清晰目标，再结合自身一些个性化需求，去匹配妥协。

比如，工作地点，生活圈子，买房喜好，交通，商业氛围，户型追求，等等，这些都是买房中最基本的要素。

所以并不建议迎合所谓的“网红片区”买到偏远的脱离了自己的需求。

除非你投资的想法已经战胜了自住的需求。

先捋清楚需求，手持100万也可以在宝安好好挑了，这个价位段还是比较适合刚需上车的。

围绕着刚需三宝，考虑3房，时间不着急的可以等等沙井的云海臻府。

12号线海上田园南站500米，海洋新城的唯一住宅，毛坯限价4.58万/平，性价比还是非常高的。

但是今年入市的可能性不大，着急赶时间的可以看看目前已经取证的恒兴御景园。

均价4.79万/平，周围的城市界面一般，也是地铁附近新盘，但是目前基本已经封顶了，速度会快很多。

篇幅原因这里不展开多说，感兴趣的朋友扫码私聊，打新还是有很大的优势空间的。

问：你好，能不能帮忙分析一下龙华地区？龙华地区有没有什么值得长期投资入手的板块？

答：你好，龙华现在的房价跌的是整整齐齐的。

深圳各区的降价下跌的二手房虽然都不少，但下跌跌得最让人惊讶的不在西部、也不是东部，反而是夹杂中间的龙华。

首先，其他区跌顶多是部分板块、部分楼盘下跌，龙华就不一样了，跌也要跌得整整齐齐。

下跌遍及全区所有主要楼盘，什么梅林关、红山、上塘、龙华中心都有核心楼盘下跌。

其次，其他区房价虽然跌得多，但起码还有点底线，最多跌回2020年年初，也就是上一轮大涨前的价格，

但龙华呢，房价早早地跌回到了2017年。

把龙华按照片区划分，就可以看懂龙华的情况。

1. 大哥-深高北片区：主力门槛依然集中在三房，价格在900w-1300w之间浮动，也是龙华标杆了。

从这个角度看，深高北片区最弱的地段新盘-中海学士里接近日光，不足为奇。讲白了还是价差＋深高北的带动

2. 红山片区：7月买家出手基本集中在两房，涵盖头部网红盘：莱蒙水榭春天、华业玫瑰四季，总价集中在500-600w.

红山刚需盘--金地上塘道，两房总价在450-500之间，因为带龙华实验＋总价低洼，一直也是关注的重点

3. 梅林关片区：成交集中在三房，总价在760-1000万之间。两房集中在书香门第，总价在350-500之间。

4.上塘成交集中在两房500万左右，三房650-700之间。

5.老城标杆依然是壹城中心，三房是主力，没有两房，总价在500-700w之间徘徊。

6. 深中龙华的片区--锦绣江南是热点，因为房子非次新，总价在350-450万之间。

由于龙华前期涨速过猛，回调压力较大。

加之承接福田的外溢优势不再、部分片区配套成熟已达天花板而各片区发展不均、配套产业尚不齐备等问题，也就不难理解当下龙华的房价回调了。

综上，龙华地区最值得入手的板块主要是上塘和红山地区。

红山主要有深圳北超级枢纽总部+深高北两个因素带动，上塘整体发展能够受到龙华新旧两代核心的辐射。

当下全深圳都进入深度调控期，短期半年，长期1年都不是入手时机，最好的还是全力以赴打优质新房，学会和二手房业主斡旋，等待笋盘出现。

还有更多的选筹逻辑扫码和我们私聊。

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以上为正文，来自粤海街道周主任

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