本报记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

10月24日，港交所信息显示，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）的上市申请材料已失效。

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10月25日，招股书失效的次日，港交所网站显示，万达商管第三次向港交所递交了主板IPO申请，并再度更新了招股书版本。而此次珠海万达商管的联席保荐人为中信证券、摩根大通和瑞信。

根据最新的招股书显示，2022年上半年，万达商管盈利能力、资产或股本收益、偿债能力较2021年上半年均有所提升，其公司经营、财务状况均逐步向好。

克而瑞物管研究总监汤晓晨在10月26日接受《华夏时报》记者采访时表示，港股IPO申请过程中六个月时间内无新的审核进展，招股书会自动失效。不代表万达商管不满足上市条件，可能是港交所审查严格或企业自身原因，其需要更新材料以继续流程。

上半年净利润同比增长517.3%

数据显示，万达商管2022年上半年收入为134.8亿元，较2021年上半年的106.4亿元增长26.7%，业务规模持续扩大；毛利为65.9亿元，较2021年上半年的45.1亿元增长46.1%；净利润方面，公司2022年上半年净利润为40.5亿元，较2021年上半年的6.6亿元增长517.3%，盈利大幅提升。

同时，万达商管的资产负债率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流动比率由2021年6月末的1.2增长至2022年6月末的1.3。负债压力进一步减轻，短期偿债能力稳步提升，财务结构进一步得到优化。

值得一提的是，在管规模的增长也是招股书变化的亮点之一。今年上半年万达商管新增8个广场，均为第三方项目，总在管项目从2021年底的417个增至2022年6月底的425个。其中来自独立第三方业主的项目数量从2021年底的132个增加到2022年6月30日的140个，总在管面积由2021年底的5895.5万平方米上升到2022年6月30日的6008.2万平方米，其中来自独立第三方业主的项目在管面积从由2021年底的1644.8万平方米上升到2022年6月30日的1747.6万平方米。

万达商管称，目前公司是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。截至2022年6月30日的196个储备项目中，有175个来自独立第三方业主，占比89.3%。

采用轻资产运营模式

招股书披露，万达商管2022年上半年资产、股本收益指标较2021年上半年显著增长，预计未来将维持较高的资产、股本回报率。

数据显示，万达商管ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分别增长至2022年上半年的35.9%、117.5%。

可以看出，万达商管轻资产运营模式的优势逐步释放。万达商管的轻资产运营一般分为两种：委托管理和租赁运营。据了解，其在上半年实现的134.8亿元的收入中，委托管理模式收入100.23亿元，占比74.4%，租赁运营模式收入33.47亿元，占比25.6%。

所谓的委托管理模式，是指公司受委托全权负责管理商业广场。公司提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务。

而租赁运营模式则是，公司从业主处租赁物业，并将商业广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场。租赁运营模式与委托管理模式的服务范围大体一致。公司的租赁运营模式与行业传统型的租赁运营模式不同，主要为收益分成型。

目前，万达商管在商业物业领域的发展重点已转向轻资产运营模式的输出，今年以来更是签约了多个轻资产项目。

据媒体报道，今年9月，万达商管接管5家奥克斯广场。除此之外，万达商管还接管了西安鑫苑大都汇购物中心。据了解，这些项目接管之后均已按轻资产运营管理的方式运作。

而在今年更早前，万达商管拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，以及与建业集团签署战略合作协议，而建业集团将通过此次合作将旗下若干商业项目10年左右的运营权交予万达，代价为7亿元。

其实，万达商管彻底转型到轻资产模式可以追溯到2020年。

2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，公司不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略，今后每年签约的“轻资产”万达广场不低于60个，万达商管将彻底 “轻资产”化。

商写类物企估值将有望得到率先修复

克而瑞研究报告指出，2022年至今，由于受美联储加息、疫情反复冲击及港股集体回撤等宏观大环境的影响，以及面对上游房地产深度调整，地产供给侧出清，需求端不断下滑，市场悲观情绪持续发酵，市场对物业板块的预期持续降低。物管公司估值出现大幅回调，并于10月20日，物业股估值降至历史最低，为9.45倍。截至2022年10月21日，物业股PE均值已降至14.00倍。

在汤晓晨看来，目前物业股估值大幅回调，与一年前行业受到投资者追捧的情况相比已经天差地别，且港股整体压力较大。

不过，克而瑞研究报告也指出，不同赛道也为物企带来不同的估值水平。随着地产下行，房企在拿地、销售等环节放缓，资本市场对住宅物企后续项目拓展和业绩增长的期待降低，而因非住领域发展空间广阔，市场给予非住宅为主物企的估值高于住宅物业估值。其中，商写类物企因物业费水平高、有相对容易的提价能力和空间，专业性强，能保持较高的盈利能力，赢得市场高估值。但受疫情的影响，商写类物企估值下调的幅度最大，但仍高于住宅物企和均值的估值水平。

与其他纯粹的物业管理企业不同，万达商管是将自身定位于商业管理。

“万达商管与传统物管企业的不同在于业务和营收结构。传统物管企业营收主要来自于基础物管服务，即物业费，而万达商管主要收入来源于租金和委托运营管理的收入。”汤晓晨说道。

数据显示，截至2022年6月30日，万达商管在管广场平均出租率高达98.6%。

值得注意的是，克而瑞研究报告还特别提到，在非住特别是商写赛道布局的物企，随着市场的回暖，估值将有望得到率先修复。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁