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环球简讯:村委会“曝假”告示下大摇大摆卖房,青舍澜庭28万一套“50年使用权”房有何玄机?
2022-11-04 17:00:18 来源: 华夏时报
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何各庄村公告。 于丽丽/摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 于丽丽 李贝贝 北京报道


(相关资料图)

11月3日,北京市朝阳区何各庄村小区内“青舍澜庭”项目仍在交易。10月底,销售人员对《华夏时报》记者表示,目前该项目正在申办“乡镇产权”。

销售称这是“住宅式公寓”,出让“50年使用权”,拆迁有补偿,到期缴纳土地出让金即可,听起来和拥有产权似乎差别不大。可该项目门口却张贴着村委会的公告:何各庄村无房可售,广大网友莫要上当。

青舍澜庭项目,村委会无房可售的《公告》就在这扇大门后。于丽丽/摄

出让50年使用权,真的如销售所言“可以理解成你买的”吗?这是销售,还是“擦边球”?知名律师彭艳军对记者分析,所谓转让50年产权本质仍是租赁,拆迁补偿也存在风险。

该项目的历史背景比较复杂,据销售人员介绍,该项目曾经是委托某位“个人”建设的“廉租房”,之后接盘方北京天展物业又对之进行了大改造。彭艳军律师表示,廉租房是不应上市交易的。

销售:可以理解成买的

今年7月下旬,《华夏时报》记者获悉,北京市朝阳区崔各庄乡何各庄村正在交易一种“新型房产”,价格极其便宜,特价房最低28万就可拿到一套,销售人员胡杰(化名)介绍,该项目名叫青舍澜庭,新房单价仅14500元/平米,项目位置就在何各庄小区内。

青舍澜庭位居北京市朝阳区地铁马泉营站附近,该区域的商品房至少在6万元/平以上,青舍澜庭为何如此便宜?今年7月下旬,记者曾前往实地了解。

需要说明的是,就在该项目的大门口,附近一位村民悄悄对记者透露,“最好不要买这里的房子,这些房根本不允许卖。”随之,该位村民拉开该项目门口的一扇大门,指着大门背后的一则《公告》表示:“这个《公告》平时都被大门挡住。”

记者注意到,这是一则何各庄村民委员会发布的《公告》,《公告》显示:“何各庄村域内不存在任何出售房屋的情况。任何从网上获得‘售卖房屋’的信息都是虚假宣传,请广大居民(网民)不要相信,更不要上当受骗。”

自称北京市天展物业服务有限公司(下称“北京天展物业”)直属销售人员的胡杰(化名)对记者称,该项目属于“住宅式公寓”,签署50年使用权转让协议,“可以理解成买的”。如果遇到拆迁还有补偿款,50年到期后,按照国家政策缴纳土地出让金就行。

根据胡杰的介绍,青舍澜庭项目共4栋楼,每栋楼3层,总计300多套房源,户型面积多在22平米至166平米之间。记者注意到,不少户型仅30来平,屋内还矗立着方形大柱子。

值得一提的是,何各庄村民委员会声明此处无房可售、莫要上当的公告就张贴在青舍澜庭项目的门口,但仔细推敲起来,这其中存在些许耐人寻味之处。胡杰说该项目是转让50年使用权,这和公告上说的 “销售”的确不是一个概念,但胡杰又说可以“理解成你买的”,这个话术又让这种交易显得有点微妙。

所谓转让50年使用权、拆迁可补偿等,听起来和实际拥有产权的权益似乎并无显著差异。这种交易仿佛在“出售”和“租赁”之间的模糊地带,容易令人糊里糊涂。

针对胡杰所述的转让50年使用权,《华夏时报》记者咨询了律师彭艳军。彭艳军分析,所谓“使用权转让合同”实质就是“租赁合同”。根据《民法典》第七百零五条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

此外,彭艳军指出,“50年的约定”存在很大法律风险,如发生争议,后30年或不受法律保护,只能退还相应的租金,“购房者”往往无法获得合同约定的权益。

不但没叫停,价格还涨了

对于北京天展物业的上述操作,今年7月29日,《华夏时报》记者采访了其公司的工作人员,对方称:“昨天(7月28日),项目已经叫停。”不过,对于具体被哪个部门叫停以及为何叫停,该工作人员不愿详述。

上述工作人员的说法并不属实。据记者了解,青舍澜庭项目的销售人员直至目前仍然还在推售,而且该项目还涨价了。

10月底,销售人员对《华夏时报》记者表示:“目前该项目已涨至18000元/平米。”同时,胡杰还称该项目正在申办“乡镇产权”。

北京天展物业是一家怎样的公司?记者了解到,该公司曾被限制高消费。企查查显示,北京天展物业有12条限制高消费的风险提示,北京市朝阳区人民法院2021年11月发出的限制消费令,对北京天展物业包括法定代表人田孝实施限制。

此外,企查查司法风险还显示,北京天展物业两次被列为“失信被执行人”,涉案金额总计约100万。特别值得注意的是,2019年至今,北京天展物业这家物业公司涉及多起“房屋买卖合同纠纷”。

原是廉租房?

2016年7月,住建部、财政部和发改委曾联合下发《关于开展特色小镇培育工作的通知》,提出计划到2020年培育大约1000个各具特色、富有活力的特色小镇。彼时,特色小镇的打造在全国异常火爆,而“何里栖地国际创意小镇”当时也应运而生。

据胡杰介绍,何里栖地国际创意小镇就在何各庄村,而青舍澜庭项目就是何里栖地国际创意小镇规划中的一部分。不过,青舍澜庭的历史背景比较复杂,据胡杰介绍,该项目曾是“廉租房”。

胡杰称,“项目原本被个人承包,建的是‘廉租房’,因为建得太破旧,不符合‘一村一街’的规划,所以被终止合作。我们(北京市天展物业服务有限公司)就是村里招商引资的。”

记者后续在胡杰提供的相关文件中看到,个人赵某曾与“何各庄村经济合作社”签署过相关合作协议,但后来双方中止合作。按照胡杰的说法,中止和赵某的合作,需要补偿赵某资金,此时何各庄村经济合作社就引入了北京联盟拓达商贸有限公司(下称“北京联盟拓达”)来支付相应的费用。

何各庄村经济合作社和北京联盟拓达的合作协议。 销售人员出示

引入北京联盟拓达后,何各庄村经济合作社与之签署了《合作(联营)协议书》。根据这份协议,何各庄村经济合作社投入“集体建设用地9亩”,联盟拓达提供资金预计8000万,合作开发“北京市朝阳区崔各庄乡何各庄文化艺术园”。

值得一提的是,上述《合作(联营)协议书》提到,该项目“所有固定资产即视为村集体所有”,另外,该协议书也提到“廉租房”字眼。

此外,上述协议书还提到,双方原拟各自拥有50%的建筑面积,但鉴于腾退原有“廉租房”(1.4万平方米)及设备买断,需赔偿款2000万,这笔钱由北京联盟拓达垫付。协议书上的相关表达也印证了胡杰的说法,这4栋楼或为廉租房。

销售人员出示的文件,该文件也提到腾退“廉租房”。

北京联盟拓达进场后,并未亲自运营项目,而是通过一份转让协议,将“50年项目经营管理权”及“75%的收益”转给了北京天展物业。北京天展物业进场后,原本格外破旧的4栋廉租房,迎来了新命运。

北京联盟拓达将经营管理权转让给北京天展物业的协议。 销售人员出示

胡杰称,“这3栋基本除了地基,其他的都动了。”记者注意到,不少房间被分割成三十来平的小房间,屋内还有四方形的大柱子矗立着,如果用手着力触捏墙体,墙壁沙土容易脱落,胡杰称,这可能是由于墙壁有点“湿”。

一栋外观尚未改造的房屋。 于丽丽/摄

倘若胡杰所言如实,该项目的确曾是廉租房,那么廉租房是否能进行交易呢?

彭艳军律师分析,廉租住房主要是保障低收入家庭的基本住房需求,其建设和管理工作由政府主导,其建设资金由政府财政承担,廉租住房的配租对申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产等都有严格的限制,只有符合规定条件的低收入家庭才有资格申请廉租住房,因此,“正常的廉租住房”是不允许对外上市交易的,也不允许私下“长租”的。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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