本报记者 李贝贝 上海报道

11月2日，以“回归、进化与创新”为主题，由观点机构主办、《华夏时报》社联合主办的2022观点商业年会在上海举办。

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会上，万物梁行首席执行官叶世源在《“双碳”战略下的商企物业服务进化策略》主题演讲中指出，建筑行业一直是碳排放大户，商业建筑的节能减排对实现“碳达峰、碳中和”起到了举足轻重的作用。

“物业侧是物业管理的实际操作者，也是能源管理和使用的最后一公里，把这最后一公里把握好，我们才能真正的实现能耗管理，从而节能降耗。”叶世源认为，随着商企客户的需求逐渐丰富，物业也要转变思维，从管理思维转化为运营思维，从物业管理的空间管理到与一些特色服务融为一体，满足客户对空间环境、节能绿色、投资回报等的需求。在提升物业项目美誉度的同时也实现保值增值，实现客户可持续发展的目标。

商业地产市场现三大“热词”

“万物梁行”是万物云旗下商写物业服务的子品牌，2020年1月，经由万物云与戴德梁行整合而成。目前，万物梁行作为商写物业及设施管理的服务商，在中国149个城市为超过1140个商办项目提供专业服务。

叶世源指出，双碳、存量市场、新经济已经成为当下商业地产市场中的热词。

从2020年开始，“碳达峰、碳中和”已经上升为国家战略，而建筑行业一直是碳排放的大户。根据万物梁行的统计，2019年，全国建筑全生命周期的碳排放几乎占了全国碳排放总量的一半，“其中尤其是商业建筑，它的碳排放强度几乎是住宅的2倍”。另外，建筑在运营阶段的碳排放占比也是接近了一半，几乎是占了全生命周期的一半。叶世源总结说，商业建筑的节能减排对“碳达峰、碳中和”起着举足轻重的作用。

众所周知，房地产行业已经从曾经的大开发时代进入到了“存量时代”。今年1-5月，全国开发的投资额同比下降了8%，开工面积下降了接近30%。

与之相反的是，在此期间，商业地产项目的销售面积却增长了11.5%。叶世源解释说，商业地产出现大宗交易的原因主要是，部分企业要纾缓资金压力，因此选择了出售物业资产尤其是优质的物业资产。“我们如何通过精细化的运营来提升物业的价值，这成了存量时代新的课题、很重要的课题，也是一个热门的话题。”叶世源表示。

而在存量时代，尽管许多行业因为复杂的国外国内形势受到冲击，但包括互联网行业、TMT、大健康等行业却依然保持了较高的发展势头。

叶世源强调，需要注意的是，新兴行业意味着更多的特定需求。以TMT行业为主的新型行业，对办公的需求和以往很不一样，有更高更多更精细的需求。

把握好能源管理使用的“最后一公里”

在叶世源看来，于商企服务而言，新思路要求从管理思维转化为经营思维，从物业管理空间管理，包括一些特色服务融为一体，从而满足客户对空间环境、节能绿色，包括投资回报等的需求，以提升物业项目的美誉度、实现增值保值、实现客户可持续发展的目标。

万物梁行将商企客户分为3类：关注出租率、资产价值、市场回报的A端客户（资产所有者）；关注降本增效的B端客户（企业客户）；关注空间环境和服务体验的C端客户（员工），围绕不同主体的需求进化升级商企服务。

其中，A端客户是物业资产的所有者，对于资产长期保值增值的需求不变。

叶世源表示，由于建筑的生命周期较长，因此要从项目设计、施工和运营就开始融入低碳理念，“我们从前期就开始介入，帮助客户完善他们的项目设计，提出绿色运营包括设施设备运维的专业意见，以及优化空间、筹备期的费用预算等。最后才到真正交付以后的长期运营阶段。”

叶世源还强调，万物梁行已关注到商业房地产抵押贷款的绿色证券正逐渐对绿色进行倾斜。2021年，绿色建筑，包括可持续建筑已经纳入绿债的支持范围，绿色CMBS期限长、利率低、资金使用灵活，不单单是受到政策的支持，在市场也非常受到追捧。“绿色建筑在绿债领域有非常大的发展空间。”其称。

叶世源以上海万科天空之城为例。其为虹桥商务区的第一个TOD项目，因体量较大，对能源需求较大，非常关注成本控制。万物梁行对该建筑采用了“移峰填谷”模式，即用平谷时期的时间完成冷冻制冰，并在高峰期释放这部分电量，在不影响整体体验之下做到降本增效。

而针对拥有降本增效需求的B端客户，叶世源认为，不同业态的商企空间项目都有它的减碳可能性：例如，产业园区，在设计、建设的阶段，物业就应该提前介入，输入低碳运行的理念；在运营阶段就要引进智能化平台，搭建综合能源管理系统，在保证园区安全的前提下低碳运行。

与此同时，叶世源强调，低碳管理需要贯穿高新技术的设施运维，如空调、照明和安防系统这些能耗大户，日常运行中存在很大的减碳空间。针对B端客户，万物梁行通过数字化、精细化管理手段、大数据监测、高能耗设备的改造等，帮助他们实现节能降耗。

而C端客户则伴随着“Z世代”成为职场新军所形成，这部分人身上有非常鲜明的特点：加班熬夜，需要更健康舒适的环境，对空间环境和服务体验的需求更高。

叶世源指出，从办公体验维度来看，万物梁行认为，首先要满足Z世代员工对空气质量包括身边环境的需求。顺着这个思路，基于WELL理念，万物梁行对空间环境实施了一些改善举措，在全国不同的办公环境，公司服务团队每小时都测试一次环境温度，不断调整温度并定期对新风设备进行清洗，以确保舒适度、健康及节能。

“我们的最终目标是让建筑随着组织环境，包括人的发展而自动学习，与人互动，主动响应人的需求。”叶世源总结说：“最终实现数联、物联，包括智联，也实现环境、资产和人的和谐统一。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁