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上海核心区域的豪宅，向来被认为具有保值升值的功能，引得高净值人群重金投资。近来，上海的二手高端住宅市场却出现了些许降温的迹象。

最挑动市场神经的，莫过于豪宅挂牌价大幅下调。第一财经记者从多位沪上中介处了解到，近来确有诸多房源出现降价，降幅从200万-800万不等，有新式里弄的降价幅度更达900万。

业内认为，当前豪宅市场有所降温是有多重因素叠加所致。例如今年疫情之后，市场积压需求集中释放，推动了一波上涨，如今价格回调亦正常；同时，往年年末，有不少业主会选择出售资产以满足资金腾挪的需求，期间会有部分降价的情况。

若将时间线拉长来看，2020年疫情至今，上海不少豪宅经历了一番暴涨。以上海知名的豪宅项目翠湖天地为例，2020年上半年二期有房源单价在14万元/平方米，2022年9月成交的一套房源单价已高达26万/平方米。以此粗略计，该项目房源过去两年间的涨幅近乎翻倍。业内认为，历经如此攀升，豪宅当前出现的价格回落，更多的是理性回归。

值得一提的是，多位受访业内人士指出，当前的豪宅市场并未出现逻辑的根本改变，随着经济上海市区豪宅的价值依然坚挺。“上海核心区域的一手房豪宅基本还是不愁卖，豪宅仍旧被市场看好。”

部分房源挂牌价虚高

“今天，一个老客户打电话跟我说，2011年帮他买进的一套整栋新式里弄，197平，准备卖了，年底前一定要卖掉。”近来，一位专门从事老洋房交易的中介在朋友圈中发布了不少房源信息。10月最后一周内，接连有三个持有新式里弄的房东向他表示意欲出售手中房产，其中有房源仍处于出租的状态。

一位在上海持有多套房产的业主，最近也将手中一套陆家嘴(600663)滨江附近的房子挂出，挂牌总价超1300万元。

事实上，近期有不少关于上海二手豪宅挂牌量增加的消息。一位在上海一线有17年从业经验的豪宅中介向记者透露，近来的二手豪宅挂牌量确实有增长，但其中不乏抱着试水心态挂牌的业主，比如小区内正常成交可能在17万/平方米、18万/平方米的水平，但有的业主则挂到28万/平方米，这类房源成交的可能性并不高。

有业内人士透露，上述陆家嘴滨江附近的房源大约需要再降价100万，成交的可能性才会比较大。

“每个小区都有这种心态的业主，而且占到一定的比例。以世茂滨江花园为例，这个总房源量超5000套的社区，有近200套房源挂牌，但在我们看来诚意出售的也就在几十套。”上述豪宅中介说。

而相较于挂牌量，更挑动市场神经的，则是豪宅价格的下调。

记者从多位沪上豪宅中介处了解到，诸多房源近期出现了明显的价格调降，如云锦东方、陆家嘴壹号院、滨江凯旋门、露香园等高端住宅项目中，有业主对挂牌价进行调降，降幅从200万-700万不等。

其中，万科翡翠滨江的一套总建面超310平方米的房源，9月份以来多次降价，至10月底，已累计降价达800万元，售价不到5000万元，折合单价约15.8万元/平方米。

老洋房类的资产降价更为明显。据上述从事老洋房交易的中介披露，位于徐汇区太原小区的一套正在出售的整栋新式里弄，10月中下旬时总价直降900万元至7600万；11月初，该房源价格再降600万元至7000万元。

对于近来频繁出现的降价、挂牌量增多等消息，有不少市场观点认为，当前的降温具有导向意义，预示着未来上海市场的掉头向下。

但参照过往经验，豪宅降价成交并非罕事。今年6月份，引发市场广泛关注的花园洋房永嘉路569号，位于上海老梧桐区，成交价高达2.5亿元；而2021年底，该房源挂牌上市之时，标出的价格实则是3.2亿元，相较于此，该房源成交价尚低出7000万。业内认为，高价挂牌、降价成交，基本上是上海老洋房买卖常态。

上述豪宅中介亦表示，现在有些房源挂牌价很高，“比疫情前涨了30%、40%，即便有些降价，也是适当的降幅。”

事实上，整体来看，多位受访的业内人士向第一财经表示，现阶段豪宅二手房市场的现状是阶段性回调。

有对上海豪宅市场熟悉的业内人士告诉记者，其实每年临近年末，二手房豪宅的挂牌量都会有所增加，也会有些房源降价销售，其中是有不少房东是要套现进行周转。相应地，豪宅成交上也会有所上升，“部分客户在拿到年终奖金后，会选择豪宅进行投资”。

另据在上海从事豪宅交易多年的人士透露，部分身在上海多年的外籍人士因家庭因素回国，也增加了出售房源数量，典型如市区的新式里弄。“整体而言，挂牌量较往年并无明显增多，”该从业者介绍，例如其正在代理的两个市区项目不限售，但在售房源也仅此前的几套，并未显著增加。

暴涨后的理性回归

如今这波回调的一个重要背景是近年来上海豪宅价格持续向上的趋势。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华向记者回忆道，2020年上半年翠湖二期还是有14万单价的二手房在卖，但是2022年以来，几乎没有看到低于21万/平方米以下的实际价格成交。

据链家的成交记录显示，今年9月份翠湖二期成交的一套房源单价已高达26万/平方米；另有翠湖四期在今年6月份的一套房源，成交均价达到了32.3万元/平方米。以此粗略计算，翠湖的房源过去两年间的涨幅已翻倍。

即便是在2022年年内，亦有豪宅成交价上浮明显。链家数据显示，9月份，云锦东方锦园一套4室2厅房源成交，总价1.08亿元，单价超26万元；3月份时，两套面积相仿、同样户型的房源，成交单价分别为17.89万元、19.78万元。由此计，半年间房价涨幅亦超3成。

这其中也叠加了疫情后豪宅市场积压的需求释放。据CRIC数据显示，2022年6月1-9日，总价3000万以上的一手豪宅成交共23套，另据各平台的不完全统计，总价3000万以上的二手房成交10套，合计33套；此外，闵行金虹桥板块的古北大成公馆仅4天挂牌就成交。

在这样的背景下，业内对上海豪宅市场的现状较为普遍的看法是，并未超出预期。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向第一财经表示，在经历了疫情后一波明显的价格上涨后，目前上海的豪宅市场短期价格波动仍在正常范围内。即便有部分急需资产变现的业主愿意降价出售，相较于整体豪宅市场而言，“降价急售”的房源仍是少数。

“在仅仅两年多的时间里，上海豪宅获得这样的价格涨幅，相比其他任何国际城市或市场来看都是非常可观的。”唐华认为，经过疫情这两年豪宅价格的“疯狂”攀升后，即便面临了当前所谓的相对价格回落，豪宅的实际价格还是高于理性上涨幅度的价格，“整体来看，现阶段的降价更多的是理性回归”。

在唐华看来，纵观过往发生的几次较大市场动荡及金融危机，无论是1997年的金融风暴，还是2003年的SARS、2008年的经济危机等等，回顾每次市场剧烈波动之后，上海市区豪宅的价值都颇为坚挺保值。

也有业内人士指出，购房者实则依然好看上海豪宅，这从新房的表现也可窥见一斑，“一手房豪宅还是不愁卖。”

据知情人士透露，以位于徐汇滨江的豪宅项目香港置地启元为例，临近入市，项目对资金的要求更清晰，比如会倾向于客户短期内完成付款，但这并没有影响客源数量，“最近一次统计显示，客源不仅没减少，反而有所增加。”

“上海的经济基本面仍具韧性，上海核心地段的高端豪宅依然供应有限，其短期价格波动并不会影响其长期韧性。”盛秀秀告诉记者。