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撰文|蜜姐&编辑|凯
这是@闺蜜财经的第1170篇原创
本周,楼市的好消息不断,甚至有媒体称是“史诗级救市”。
(资料图片)
周一(11月14日),央行和银保监会联合发布“金融支持房地产16条”引发热议(详见《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》)。
房企,尤其是民营房企的“输血”问题得到重视和支持。
当天,碧桂园股价涨幅超45%,龙湖涨了16%多,新城控股(601155)涨了10%,地产股迎来普涨。
但好景不长,到周五(11月18日),港股内房股不仅普遍下跌,跌幅还持续扩大。
政策底通常不是市场底,对于房企而言,黎明前的黑暗似乎更难熬。
比如,“河南地产王”建业地产,最近才传出复工,两天后其员工爆料,公司在进行大规模裁员,人数在7000人左右。
不久前,惠誉将建业地产的长期外币发行人违约评级下调至C,原因是本月未能按时支付一笔美元债利率。
这一次,建业地产能挺过去吗?
01
建业地产降负债太慢,债务压顶。
《大河财立方》报道,据建业集团内部员工消息,裁员人数不是7000人,而是近8000人。
澎湃新闻报道,多名建业集团员工证实,网传裁员消息属实,多涉及一线人员,如售楼部置业顾问、物业绿化、管家等。
建业集团的大力“瘦身”并不意外。蜜友们对楼市的大行情也是深有体会吧。
今年2月,建业集团掌舵人胡葆森回应公司架构调整时,曾直言:鼓励超半数人到一线项目、城市公司,到能听到炮声的战场上去。当时被报道,其裁员比例将达到60%。
相比前些年在全国激进扩张的房企不同,建业地产更注重深耕河南本地市场。
但建业地产依然走的是高杠杆路线,且去杠杆、降负债的速度远没有跟上大形势。
图片来源|东方财富(300059)网(特此感谢!)
财报数据显示,2016—2021年,建业地产的资产负债率分别为:84.21%、86.45%、89.93%、91.25%、91.10%和91.26%。
尤其是2021年,建业地产的总负债同比减少11%、净借贷额同比减少3成左右;但净借贷额121亿元,同比暴增511.7%;净借贷比例也大幅增加至94.9%,比2020年增加了81.3个百分点。
2022年半年报,情况似乎更糟糕了:
财报披露,截至今年6月底,建业地产的总现金65.08亿元,比去年同期减少了33.9%;
总借贷257.90亿元,反倒增加了17.5%;
净借贷192.82亿元,同比大增59.5%;
剔除预收款项后的资产负债率高达92.9%,同比增加了6.5个百分点;
净借贷比例315.6%,同比增长220.7%
现金短债比由去年同期的1.46倍下滑至0.59倍,短债压力明显。
图片来源|企业预警通(特此感谢!)
近期,国际评级机构下调建业地产的评级为“C”,原因是一笔明年11月7日到期的美债,本月未能按期支付利息。
建业地产还有30天的付息宽限期,期间如能付息则能避免造成违约。
02
冷淡的大行情下,建业地产业绩腰斩。
建业集团成立于1992年,其创始人胡葆森出身于革命家庭,是一位颇有情怀的企业家。
目前,其业务覆盖地产、智造、物业、科技、文旅、商业、酒店、农业、君邻会、足球、金融等。旗下有4家上市公司,建业地产、筑友智造科技、中原建业和今年5月上市的建业新生活。
不过,地产业务依然是其基本盘,但近年来其战略上的变化较大。
以品牌价值为例,2019年强调“提升公司品牌溢价”。2020年,在其代建业务中,提出“进行品牌输出”。
到2021年,则是“通过品牌管理输出保持规模和寻求新利润点”。
或许是房企“贴牌”被媒体报道后,并不受消费者喜爱,也或许是所谓的品牌管理输出并不成功,2022半年报中,建业地产更务实了,直言“保交付就是保品牌”。
半年报中,建业地产不仅没有找到明显的新利润点,反倒是录得成立30年来的首次亏损!
图片来源|建业地产2022半年报截图
今年上半年,建业地产录得权益持有人应占亏损约56.05亿元;收益同比减少6成多;毛利更是减少了8成多;毛利率降至7.6%。
受疫情反复、楼市周期轮换等多因素影响,大行情表现冷淡。
尤其是郑州,今年还曾一度因为烂尾楼上热搜。今年7月,郑州推出“百亿房地产纾困基金”,建业地产的某项目就拔得头筹,获得支持。
但从披露的9月、10月未经审核合同销售数据来看,建业地产的业绩依然还在腰斩。
9月,其合同销售额为14.7亿元,同比减少72.7%;每平方米均价6,524元,同比减少11.4%。10月,合同销售进一步下滑至13.35亿元;每平米均价降至6,310元。
今年1-10月,建业地产合同销售总额206.98亿元,同比减少56%;合同销售建筑面积2,941,835平方米,同比减少53.4%;每平米均价7,036元,同比减少5.6%。
03
逆势“抄底”跳坑,建业地产的出路在哪里?
2020年,建业地产还在“抄底”其他房企的项目、股份。同年,通过招拍挂和权益合作获取土地约303万平方米,新增储备建筑面积约918万平方米。
但到了2021年9月,建业地产却在跟当地政府求助,媒体报道是因协调偿还50亿元欠款,后时任总裁王俊证实了此事。
建业地产也开启了花式求生:出售商业地产项目,引入国资股东,更换首席执行官、架构调整,与河南文旅投资集团、河南铁建投集团、万达集团等达成战略合作或股权合作,以及如今的裁员“瘦身”等。
有人说建业地产如今的困境是因为固守河南市场造成的,其实未必。如果搞全国扩张,加杠杆更猛,稍微把握不好,或许出问题更早,恒大、融创、泰禾等都是前车之鉴。
当行业已过了黄金生长期,走向稳定趋于平缓的发展阶段是必然。
今年,建业地产的掌舵人胡葆森也将问题摆在了台面上,直言未来集团要“做少、做小、做好”。
今年上半年,建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约26.6万平方米,新增土地储备88.6万平方米,相比前两年已大幅收缩。
但毕竟截至今年6月底,其还有1396.7亿元的总负债和192.8亿元的净借贷,要平稳穿越周期并非易事......
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