11月21日，克而瑞物管与中物研协联合发布2022年度《大湾区物业企业市场及服务力发展报告》，从大湾区的行业环境和格局，企业经营表现，及POD服务力模型等角度，去观察和分析大湾区的发展。在2022年度物业服务力·粤港澳大湾区系列研究，涵盖《2021物业服务力大湾区TOP100企业》、《2021大湾区服务力细分业态》、《2021大湾区服务力标杆项目》等研究成果，为粤港澳大湾区物业服务力树立了风向标。

【研究成果】

【资料图】

【大湾区市场及服务力全景解读】

大湾区作为物业管理行业的起源地，拥有万余家物业管理企业，同时头部物业管理企业密集，品牌化物业管理企业众多，他们通过物业管理的实践与探索，服务的创新，模式的变革，促进整个物业管理行业的发展，起到了引领带头作用。2022年大湾区呈现四大特征：政策引领性强、市场空间大、市场化程度高、品牌集中度高。

政策引领性强

政策灵活性更高，引领行业实践探索与发展。大湾区作为创新与发展的前沿地带，在物业管理行业上也有很多创新的内容。首先是城市服务的模式探索上，深圳和广州先后提出了“物业城市”模式和“全域服务治理”模式。其中，深圳“物业城市”模式，将城市整体作为一个“大物业”，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”“管理+服务+运营”相融合方式，以专业化的服务总包、模块化的服务划分、社会化的治理结构、精细化的治理手段，提升城市精细化管理服务水平。截至2022年9月先后开标31个“城市管家”类政府采购项目，全市74个街道已有约四成完成环卫服务向“城市管家”模式的转换。广州市“全域服务治理”模式，是指全区域、全周期、全要素的服务治理。让企业承担城市管理“大管家”的角色，通过盘活闲置公共资源和导入产业等方式，让企业自我“造血”提高营收，向市民提供高质量公共服务的同时也为基层政府减负，实现降本增效的目的。2022年6月6日，广州市城市服务运营协会正式成立，将进一步推动全区域、全周期、全要素的全域服务治理落地。

其次，在疫情的防控服务财政补贴上，持续通过财政补贴的方式，支持与肯定物业企业参与疫情防控服务。2020年，深圳率先出台政策对参与疫情防控的物业企业进行补贴，成为全国第一个出台政策支持物业企业参与疫情防控服务的城市。

第三，提出“居委会代行业委会职责”，深圳市住建局印发的《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）（征求意见稿）》，就代行权限、决策程序、聘任物业服务企业、筹集管理及使用物业专项维修资金等问题向社会各界征求意见。意见指出“在特定情形下，社区居委会可代行业委会职责，以填补业委会缺位，及时处置物业管理问题”。

第四，坚定“党建引领”道路，以党建推进社区治理。深圳以“党建进小区”推动社区治理，通过以党建引领，多元共治，打造共建共治共享和谐社区。为推动社区治理创新发展，就要将党建工作有机融入基层治理中去。深圳市住房和建设局积极配合市委组织部，大力推进“党建进小区”试点工作，充分发挥党建引领作用，探索建立“社区党组织+小区党支部+业主委员会+物业公司”四级联动机制。在部分小区建立党支部，探索建立以基层党组织建设为核心，以业主组织为基础，以各方参与为依托的小区治理新体系，为打造共建共治共享的小区治理新格局发挥了先行示范作用。

市场空间大

2021年在管规模增长至28亿平，并且九城（广州、深圳、惠州、佛山、东莞、江门、肇庆、珠海、中山）未来18个月潜在供应仍超2亿平方米。根据统计年鉴数据来看，大湾区2021年底物业管理规模近28亿平方米，对比2021年同期在管规模增速放缓，但是在全国在管规模的市场份额上，占比提升至8%。

假设项目开发周期为18个月，之后进入物业管理市场，以土地成交数据预测大湾区重点城市未来18个月潜在供应，对比2021年同期增量下降约37%，但九城未来18个月潜在供应仍超2亿平方米，为物业企业发展提供了较大的增量空间。

大湾区企业主营业务收入超过1500亿，增速下滑，整体主营业务收入占全国12%，在平均物业覆盖率上大湾区接近86.4%，业委会组建率达33.5%，其中，广州、中山、深圳、佛山组业委会建率均超40%，但是对比“业委会100%覆盖的目标”，需要进一步加强引导业委会组建。

市场化程度高

从数据分析中，我们发现大湾区上市物企、大湾区500强物企和全国物企对比，其在管规模、营收、盈利能力、运营效率等各方面均有良好表现。

大湾区上市物企密集，在全国上市物企中，大湾区上市物企总市值占比超七成，市场低迷期市值占比更高，截止到2022年11月18日，大湾区上市物企总市值占比达到75%。

从500强数据来看，大湾区企业数量占比20.8%，对比2020年略有下降，但是企业营收占比上升至41.8%，在管规模占比上升至42.5%。

在管规模均值表现上，大湾区物企约是其他物企的2倍，大湾区上市在管规模均值增速约21%，略低于全国上市企业。2022H1大湾区上市在管规模均值达2.46亿平方米，是全国上市企业在管规模均值的约2倍；2021年大湾区500强企业在管规模均值达0.61亿平方米，是500强企业在管规模均值的2倍。

营收均值表现上，大湾区物企业营收及增速都高于其他企业。2021大湾区上市物企营收均值达66亿元，是全国上市物企的1.8倍。2021年大湾区500强企业营收均值达18.5亿元，是500强企业营收均值的1.9倍。上市企业的营收均值增速约36%，高于全国上市企业。

在上市企业TOP10中，大湾区占据7席，总营收超1000亿元，管理面积超35亿平方米。2021年大湾区上市营收1046亿元，在全国上市TOP10占比78%，2022H1大湾区上市在管面积达35.5亿平方米，在全国上市TOP10占比81%。

在盈利能力上，上市物企净利润负增长，大湾区上市企业增速超12%。2021年上市物企净利润均值达8亿元，远高于其他企业。在净利润的增速上，大湾区上市物企净利润增速下降，但仍高于全国上市物企增速约20%。在净利率上，大湾区上市物企净利率反超上市物企均值，净利率达11.5%，表现稳健。

通过核心运营指标分析，大湾区物企在人均管理面积、人均营收、人均净利润的表现上，均高于全国水平。2022H1大湾区上市物企人均在管面积达6411平方米/人；2021年大湾区上市物企人均营收达19.9万元/人，人均净利润达2.8万元/人。

大湾区的企业不仅有良好的经营表现，并且市场活跃度高。据克而瑞物管统计，2022年大湾区物企第三方拓展持续上升，占比达56%。截至2022年10月31日，全国上市物企44项收并购中有21项是大湾区物企发起，占比约48%。收并购活跃，坚定规模化发展之路。

品牌集中度高

品牌传播力强，子品牌不断进阶，引领细分赛道发展。领先物企在发展中逐渐取得共识，重视系统规划品牌战略。明确企业愿景和定位，升级企业服务产品系列。服务产品化、产品品牌化、品牌价值化，以全面的品牌矩阵形成合力，增强市场竞争力。在克而瑞物管和中物研协发布的《2022中国物业服务企业品牌价值研究报告》中，大湾区企业数量占比达33%，品牌价值凸显，拥有一批具有较强品牌影响力的领先企业。

并且在集团服务品牌下，不断丰富子品牌，推出包括住宅、商写、城市服务，以及科技、增值服务等多元子品牌，形成品牌矩阵，趋向“品牌化溢价”发展。

大湾区物业企业服务力

“服务力”是决定企业未来持续发展的能力，今年已经是克而瑞物管服务里研究的第三年，经历了行业市场研究分析，及众多企业的走访调研，我们发现做强产品体验、夯实人才机制以及科技赋能，是构建企业长期发展能力的重要途径，在全新升级的服务力POD模型中，我们从产品力、组织力、数字力三个模块去分析和研究企业的发展。

产品力：产品框架逐步“细分”，回归核心“品质兑现”

行业的发展好坏，我们常常会看“领头羊”，在大湾区头部物企的创新和探索一直步履坚定，不断地进行服务模式迭代，沉淀服务标准、逐步梳理细分业务产品框架。

在2022年服务里产品调研中，我们发现近40%物业企业在产品及客研资金投入上升，并且多数受访企业设置独立职能。

组织力：完善激励机制，优化管理机制，强化管理效率

随着行业成速度不断提升，市场化道路的拟定，众多物业企业对于激励机制的关注度提升，不断的优化投拓激励机制，通过股权激励、事业合伙人、投拓激励，项目业态/等级激励等方式，调动项目人员主观能动性，或者吸引和留住人才。

另外，通过公司组织架构的调整，强化管理效率，多数企业逐步形成“物企集团－区域/城市平台公司－项目”三级管理，让组织技能更灵活。

数字力：以客户需求、降本增效为导向，强化数字管理运营能力

数字力一定是和未来的数字中国、数字城市、数字的智慧物业相关联的。在企业走访中，我们发现企业对于“客户”研究更深入，逐步探索“以客户为中心打造整体的数字化的运营闭环”，在客户的触点越来越大的情况下，无论是全渠道服务触点，还是服务运营的优化，包括客户体验的闭环，基本上针对都是“以客户为视角为重”。在智慧城市上，物企数字力已经成为竞标智慧城市服务核心能力之一。物业数字化运营，已经逐步运用在城市停车、智慧环卫、设施管养等环节，并趋向全场景的城市智慧化运营解决方案。

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