深圳楼市的市场底可能已经到了。

我下这个结论的依据在于，深圳出现了第一个成交回暖的板块。

【资料图】

这个板块在哪里?

说出来恐怕会吓你一跳。

因为你绝对想象不到，这个成交回暖的板块竟然是靠顶级学区房支撑房价的百花片区。

前两天一位中介朋友告诉我，11月份截止到现在24号，百花片区成交了42套房源。

42套成交啥概念？

列列数据比较一下。

10月份百花成交量达到14套。

9月份只有3套成交，今年1-9月份，每个月的单月成交量都没有超过10套

去年，也只有1月份的成交量和本月相当。

而去年1月份，正是指导价出台前一个月。

也就是说，如今百花片区的成交量，直接回到了指导价公布前的水准，回到了市场最火热的时候。

但是我必须要强调一下，百花成交回暖，在深圳只是偶然性事件。

因为截止到24号，深圳本月的二手房成交量只有1666套，最终成交预计只能在2000-2200套之间，和之前没啥区别。

这说明什么？

这说明现在的深圳楼市压根没有回暖。

在这个大背景下，此前一路走低的百花片区，竟然走出了独立行情，真的是不容易。

百花的成交量突然回暖，和百花学区房整体大降价有很大的关系。

我给大家看看几个例子，大家感受一下现在百花的成交价有多夸张。

南天一花园最近成交了一套107平的三房户型，成交价格998万，低于指导价300万，这个成交价格直接回到了2017年。

这还不是唯一一套低于指导价的成交房源。

长安花园成交的一套103平户型，成交价格915万，低于指导价115万；

百花公寓成交一套101平，成交价1066万，低于指导价118万；

长乐花园成交一套92平3房，成交价755万，低于指导价153万；

长安花园成交一套124平，成交价990万，低于指导价250万；

那些典型的学区房户型，比如金茂礼都的43平小户型，是很多纯粹买学区的家长很喜欢的小户型。

这个户型最新的成交价只要550万，虽然依然比指导价要高一些，但是550万的成交价也已经是跌回到了2017年的价格水平。

要知道，2020年8月份的时候，同户型成交价最高曾经达到822万。

除了上面提到的成交之外，百花片区以及深圳其他片区最近也有很多指导价成交的房源，我们团队最近整理了深圳各个板块的成交价格名单

想要知道自己关心或者所在的小区的成交价格，可以扫码领取。

看过一轮成交记录之后，你会发现当下百花片区基本都是低于指导价或者贴着指导价成交，成交价回到了4年之前。

这说明，深圳人对顶级学区房的需求也还存在。

过去两年，百花的价格居高，官方指导价只有10-12万/㎡，报价单价却在15-18万/㎡。价差太大了。

总价一点没变，首付多了几百万，楼龄还这么老，就算买家为了孩子愿意花钱，那也不能当冤大头啊。

如今房价降到了指导价，总价低了，首付也低了，那压抑许久的需求就自然而然地迸发了。

当然，在一开头的时候我也说过，百花的高成交是独立行情。

不是所有板块降到指导价就能成交，也不是所有学区房降价就会有成交，

除了降价之外，你还得有足够的价值，能让买家敢于砸下上千万却不眨眼。

百花最大的价值，毫无疑问是学位。

大家这两年热议的学区改革，也就是所谓的多校划片、集团化办学，压根没有影响到百花片区。

为什么？

主要有两个原因。

第一，百花片区所有小区共享深圳实验中学的学位，仍然属于单校划片的范畴；

而小学方面，百花片区内有3个小学，小学数量也没有增加，学校的实力短期内也没有受政策冲击，百花的学校仍然处在整个福田甚至整个深圳的头部。

具体小区对应的学位关系可以看下面这张图。

实验小学比百花小学和荔园小学更好，因为深圳实验小学的毕业生可以选择直升深圳实验初中部，其他两所小学的毕业生，只能用地段生身份积分入学申请上深实验初中部。

第二，积分入学规则也没有调整。

按照福田区现在的积分入学政策，想要读深实验初中或者是百花的三大小学，买房是必须的，租房肯定不行，而且积分要尽可能地高。

最近两年，响应学区改革号召，百花没有公布积分录取分数线。

最后一次公布是在2020年，当年百花积分入学的最低门槛是93.1分。

也就是说，光买房还不够，还得尽可能提前买房，（房产证发证日期满一个月就能加0.1分），社保交的年限还得比别人长才有竞争力。

在这个环境下，不说其他片区，单说百花，你要真想让孩子读好学校，还不能指望学区改革，还是得买学区房，这就是需求的来源。

强需求再加上现在房价跌到了指导价，买家重新疯狂也可以理解。

百花片区成交回暖，其实是一个很重要的信号。

自从指导价颁布之后，深圳已经经历了接近两年的量价齐跌，本月百花成交回暖，总算是在局部结束了这个低迷的行情，也意味着深圳量价齐跌的时代告一段落。

接下来的市场行情，分化会比以往更明显。

如果你朋友圈里有中介朋友，你会发现最近市场上指导价出售的房源越来越多，但是买家对价格的预期，却早已经跌破了指导价。

换句话说，即便业主自己觉得已经割了很多肉把报价降到指导价以下了，买家也未必愿意接盘了。

涨的时候买家会为情绪买单，但跌的时候，买家会比市场想象的更谨慎。

这个时间段，只有像百花片区这样有特殊价值、大家还有意愿去买的板块，才可能会有降价成交，业主才能有机会止损。

除了百花之外，还有哪些片区成交率先反弹呢？

我们最近整理了深圳300个热门小区的最新业主挂牌价报告。发现其中有部分板块降价幅度非常大，成交速度也很快。

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我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

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