文/地产八卦女 陈庆

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最近北京疫情管控放开，冰冷的街道上，并未见长期期盼的报复性消费。

(资料图片)

显然，管控放开，让过去对新冠惊慌的人们，更加担心公共场所的安全。虽说时间会抹除一切，但当下确实还需要时间，才会重现疫情前街道熙熙攘攘的场景。

而对于北京楼市，疫情放开，年底肯定会有小阳春。毕竟，在全国疫情最严重的时候，北京算得上是全国楼市中表现最好的一个城市了。

只是，这一波小阳春，很有可能是因为疫情导致的需求集中释放。楼市是否反转，暂无定数。

不过，北京作为首都、全国政治经济文化中心、北方第一大城，在富人眼中是必买城市。即使严厉的限杠杆限购，也没有打乱长期升值的走势。

因此，当前北京楼市，如果找对思路，是非常适合换房，或者做资产优化配置的！！

而今天，八卦女就具体展开讲讲北京楼市，把今年北京楼市的变化，做个整理和总结。

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市场之变

当前的北京市场，可谓“冷热不均”，即热点板块非常火，但没什么亮点的普通板块，去化就很凉凉了。

今年的4大成交热点区，东望京、西丽泽、南亦庄、北永丰，可谓每个区域都诞生了不少网红盘。

例如望京金茂樾、丽泽端礼著、永丰汇德里，而这些盘也确实吸引了绝大多数北京买房人的注意力。

此外北京楼市还有一个新晋网红，那就是双限购解锁的“台马地区”。据我了解，政策发布后，台湖和马驹桥地区二手房成交量显著增长，部分楼盘成交均价亦有小幅上涨。特别是台湖，因为相比马驹桥有地铁且地理位置更好，所以台湖区域量价齐升，最低涨幅都在20万以上。

另外值得一提的是，最近受降准等一揽子楼市利好政策影响，除“台马”地区外，北京其他区域也有部分业主上调其挂牌房源价格，导致11月份部分区域二手房挂牌价微涨。不过，从成交看，目前北京买房人并未接受当前的挂牌涨幅，相反，二手房成交价还在一路走低。

▲北京近半年二手房成交价和成交量（数据来源：北京建委、中国指数研究院）

而对于北京一手房，除了前面提到的热点地区，其他没有亮点的普通一手房，事实上去化并不理想。

▲2018-2022年北京一手房库存列表（数据来源：北京建委、中国指数研究院）。可以看到，在这四年来，北京一手房库存逐渐增高，目前，库存量高达9万多套，即将突破10万套大关。

而联系今年11月份北京楼市二手房挂牌量破10万套的新闻，我们就知道，北京目前可以售卖的一二手房源，合计远超20多万套。这样的可售数量，在北京建城以来，可谓亘古未有。

事实上，即便是活跃的热点板块，买卖也没有以往活跃。就拿最近北京最热门的望京首开金茂樾来说，9月底开盘卖出去大部分货值后，最后一栋楼的尾盘，目前望京樾还在卖，且无需摇号、最低16666就可下定购买。

▲首开金茂望京樾规划图。作为一个倒挂价差达到2万以上的纯新盘，首开望京樾没能实现速销清盘，这在北京楼市极为少见。

甚至于，就连顶级小区万柳书院、合生霄云路的市场成交价也在降了。今年五月份，万柳书院法拍出单价36万的天价。到了11月，这个户型的下跃拍卖单价却只有不到25万，连隔壁的万城华府的最新成交价都没追上。

▲上次成交的单价36万天价法拍房就是这个户型的上跃，赠送了110平左右的阁楼面积。同天成交的不带露台的房源，成交价也在29.5万每平；如今，刚满半年，万柳书院就有25万的成交价出现，这意味着万柳书院价格顶峰已现。

由此，一手房消化不畅，二手房提价但未受市场认可，部分顶豪也开始降价，唯有热点盘霸屏北京楼市，这其实是北京楼市渐露疲态的表现。

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区域之变

说完了市场，再来说说北京楼市的区域之变。

今年北京楼市最反常的表现，莫过于“环线崩溃”。

什么是环线崩溃呢？我们知道，以往北京买房逻辑是照着北京环路买。北京二三环是中心，四五环是城区，五六环是郊区。

然而，今年多个区域异军突起，最典型的莫过于亦庄，其房价天花板——亦庄金茂府二手房价破了10万。

站在环线价值的角度看，南六环+金茂+亦庄=10万，完全是一个不敢想的等式——这个价格完全可以买三环了！

对此，还记得2021年4月7日以前，亦庄楼市还是跟随北京大盘走势的。彼时的金茂府，价格也不过六七万一平。在去年4月7号以后，学区独立成了亦庄楼市价格高起的助推器，不少北京买房人开始用海淀的眼光来看亦庄，加上亦庄自身的产业能量，于是亦庄房价成功跳出环线价值逻辑。

此外，去年北五环北六环的昌平，房价干到南三环，这怎么看也不是一个正常的环线逻辑——我曾经想过产业和教育的因素会打破北京二三四五(002195)环线的限制，但没想到会这么离谱。

当然，环线崩溃带来的后果，除了北京楼市碎片化、区域化外，也让不少人看到了房价低洼地补涨的机会。

这其中最显眼的，就是南城崛起。

▲看看上图，虽然南城房价仍然追不上北边，虽然南城仍然强调环线价值，不像北城房价只靠两个区域（海淀和望京）三个价值（教育、产业、商业），但南城崛起的态势仍然十分明显。

如今，随着北城供应不足，而南城供地楼面价稳定上涨，南城的房价也终于开始提气了——

南二环的北京悦府、端礼著，干到了11万每平；

南三环的中海甲三，干到了12万每平；

南六环的亦庄金茂府，均价干到了10万每平；

大家看不上的大红门，只有家居建材批发零售的大红门，现在也快飙到10万了。

归根缘由，北京现在四环里甚至五环里没多少地了，高端盘转移到南部是预料之中。于是在供地价和“高新产业规划”的引导下，北京南城房价节节高。

因此，从这方面看，南城最大的利好就是一张白纸没啥产业，没有产业是南城的优点而不是缺点，一方面，南城距离天安门这一个北京绝对的中心近，通勤也方便，这就是南城的底层购买逻辑。

另一方面，南城有足够的空间，容纳各区政府满是雄心壮志的高新产业规划，这是南城的长远升值取向。

只是，前十几年，内外部环境都好，国家整体发展快的时候，丽泽那个发展也看到了，龟速。今后十几年，内外部环境差了，各行各业都在往回收，经济增速下降，将来具体有多差不知道，但肯定不可能复制前十年的发展环境，开始规划南城首都商务新区，老区都填不满了，南城新区发展起来，又需要多久呢？

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买家之变

刚刚我们讲了一下北京楼市“环线崩溃”和“南城崛起”。由于这两个购房逻辑的变化，导致北京买房人也发生了变化。

例如，北京之前的买房群体，其实是十分抱团的。海淀人和码农基本只买海淀，朝阳人只去望京，大兴本地人也基本只在大兴改善。然而随着环线崩溃，原有的购房逻辑不复存在，于是大家跨区域买房成为风气，比如买亦庄的，除了经开区企业金领，很多都是来自北城的投资者。

而在这样的风气下，开发商也不再局限于一个区域的蓄客，而是着眼于全局。例如金茂樾的销售，就要时刻提防永丰和大红门的项目开盘，因为客户往往会把这几个盘做一个比较，尽管这些楼盘并不在一个区域，发展前景和买入逻辑也完全不一样。

也正因为如此，北京的房企大多比较内卷，项目销售的马太效应（好的一直好 差的一直差），也一直存在。

05

结语

还记得2010年的时候，有个16岁读博的神童张炘炀，通过弃考来逼迫父母在北京买房。

当然，张炘炀最后没能圆北京房产梦，据说他父母在北京租了个房把他混了过去。

但不得不说，神童是真神童啊。那时候我还在读大学，自然觉得张炘炀不可理喻。但现在看，就觉得他眼光是真的超前——要是2010年在北京买，10多年时间，起码可以赚3-5倍。

而现在，北京楼市已经进入高位，全面补涨的高潮已到。虽说疫情后，北京楼市可能反弹，但真正的春天，还言之尚早。

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