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微速讯:投资降幅增大、资本金到位恶化、销售不畅……楼市筑底未完
2022-12-15 13:59:24 来源: 北京商报网
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12月15日,国家统计局发布70大中城市国房景气指数及开发投资数据。尽管“保主体”的政策底已经出现,但市场筑底却依然没有完成,包括投资、销售、融资在内的多项数据同比持续恶化,创下年内跌幅纪录,也连带着造成国房经济指数的下滑。目前来看,保障合理购房需求的刺激政策应尽快推出,与保主体政策形成合力,拉动楼市尽快完成筑底。

图片来源:国家统计局官网


(资料图片仅供参考)

销售:“销售和客户都阳了,12月份也很难”

原定于上周末开盘摇号的北五环某项目,在摇号前一天深夜临时取消了开盘计划。“销售团队一个不剩全阳了,客户也大部分阳了,没办法。”孙佳(化名)是这个项目的案场负责人,据他透露,无论是北京大区还是集团,对这个项目原本寄予厚望,地方政府主管部门也非常配合,从拿地开始便全力推进,因为项目位置好、配套好、户型也不大,总价合适,排队的客户总体可观。

“我们之前初步测算,即便因资质、付款可能会出现个别清退,排队的也能迅速补上,首期一把清是没问题的。”孙佳承认,在现在的市场环境下,这种项目可以说是开发商的心头肉。“如果这波疫情没有这么重,这个开完指标压力就好一些,但距离完成,可能还有距离。”孙佳透露,因10月、11月的数据过于“难看”,目前完成全年指标可以说是“不可能实现的任务”。

“销售市场仍在底部。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出,从数据来看,70大中城市房价指数延续下跌走势,一线城市新房、二手房价格环比跌幅均加深。其中,1-11月全国新建商品住宅销售面积同比下降26%、销售额同比下降28%。

开发与回款:政策底到来也没挡住继续恶化

销售端的低迷,拉低了开发商的投资与回款。

开发层面,房企投资开工表现低迷,1-11月全国商品住宅开发投资额同比降幅扩大至9%以上、新开工面积累计同比降幅均接近40%。

在房地产开发企业到位资金方面,1-11月份,房地产开发企业到位资金136313亿元,同比下降25.7%。其中,国内贷款15823亿元,下降26.9%;利用外资66亿元,下降26.6%;自筹资金48994亿元,下降17.5%;定金及预收款44601亿元,下降33.6%;个人按揭贷款21870亿元,下降26.2%。

“从数据来看,开发商的到位资金跌幅仅次于前五月的下降25.8%,且11月单月跌幅创下来5月以来的新低,这说明一系列保主体的政策尽管出台了不少,但并没有真正落地到开发商手里。”一位不愿透露姓名的分析师直言,从开发与资金两大类数据可以看出,近期,政策虽然全面发力,既有供给端的纾困,也有需求端的激励。供给端三支箭积极改善房企资金面,而且是全方位、全渠道,针对民企的融资也在全面纾困,保交楼全面提速。但楼市保主体的“最后一公里”还没有打通,整个行业“实际缺钱”的状态恐怕还需要一段时间的落地才能解决。“但无论如何,市场不好,再多的水也流动不起来。”上述分析师直言,当下已经到了必须要保主体与保市场双向努力、双向奔赴才能拉动的状态,急需相关鼓励消费的政策出台。

前瞻:翘尾难现

“现在就看一周之后大家阳过了怎么样,我们对这个项目还是有信心的,但愿市场还能给我们留两周左右冲刺的机会。”孙佳感叹。

但市场的前瞻指标并不乐观。贝壳研究院数据也显示,11月贝壳50城二手房成交量指数较10月也明显下降。11月市场整体预期低迷,疫情防控政策的调整也在一定程度上影响了市场的交易节奏。

从前瞻指标看,11月代表市场预期的二手房景气指数进一步下降,二手房带看客源量和新增房源量继续回调,整体市场活跃度较低,相关指标的综合表现反映出年底传统“翘尾”行情较难出现。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,若资金面好转,市场对开发商层面的预期好转,开发商降价打折的预期就会缓减,房价指数下跌的状况就会好转。当然,需求端,包括降低按揭利率,热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准,调整和退出限购政策、鼓励开发商降价促销等等,也会利好开发商内源融资,提高造血功能,也会利好价格稳定。总之,供需两端全面发力,互相支撑,最终才能让价格企稳,预计在明年上半年左右,而在这之前,房价下跌的走势还会持续。

“今年市场的下行是房地产行业经历上一个高速发展周期后的回落,房企风险外溢、疫情频繁扰动等因素又加深了下行的幅度。当前供给两端的支持政策均在落地执行中,疫情防控政策的调整有望加快长期观望情绪的出清。”展望2023年,刘丽杰认为,企业融资支持政策将加快保交楼的实质性进展,消费者对购买新房的观望情绪有望缓解,促使今年部分延迟的购买需求在2023年逐步释放,换房退税等改善性需求支持政策也促使换房需求在2023年入市,预计2023年市场将逐步呈现量价趋稳走势。

北京商报记者 王寅浩

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