过去一年,超 70% 的新中产购房目的是为了自住或是结婚。住房资产占家庭总资产的比重也有所下滑,房子之于新中产,整体投资属性明显下降。二线城市“多房新中产”的比例最高,超过房价更低的三四线城市。近日,58安居客房产研究院分院院长张波做客吴晓波频道直播间,结合《2022新中产白皮书》中的房产相关调研数据,围绕“年收入20～50万的新中产,未来3年的投资怎么做?”话题进行了探讨。

房子之于新中产,投资属性明显下降

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如今,新中产在资产配置上更加理性。张波表示,房住不炒以来,房产的投资属性和需求呈现逐年下降的态势。《2022新中产白皮书》的调研结果显示,2022年出于投资、学区房目的购房的新中产占比,较2021年,分别下降了55.5%和41.9%。在购房目的上,有超70%的新中产购房,是为了置换自住或结婚/首次购房。

普益集团调研数据显示,2021 年中产家庭的住房资产占家庭总资产的比重主要集中在20% ~ 40%、40% ~ 60% 这两个区间。其中,住房资产占比在 40% ~ 60% 的中产家庭,占比下滑明显,由 2020 年的 41.95% 下滑至 28.98%。

在2022年的调研中,超半数的新中产未来没有购房计划,仅有近两成的人明确表示有购房计划,此外,有 25.6%的人处于观望中。而2022 年以来,居民储蓄率大幅上升。张波介绍,新中产选择当前不入市场原因仍是信心不足,12月份以来,随着政策对房地产支持力度的加大,对市场的提振作用明显,购房者也在逐渐适应变化,预计从现在到明年一季度会是复苏的过渡期。

“城市价值”更加凸显,二线城市多房新中产“扎堆”

房产价值一定程度代表的是“城市价值”,包括城市公共服务(医疗、教育、交通便利、多元文化)和城市增长前景(职业、财富上升通道)。调研发现,二线城市“多房新中产”的比例是最高的,达到了 78.5%,甚至超过了房价更便宜的三四线城市。

对于新中产该如何决策自己的城市定居计划,以及如何看待城市的发展空间,对此,张波表示, 城市在分化,选对城市后买房决策的正确性概率会较高,同时也更应该看清城市内部的分化。

他表示,一方面可以城市群来判断,例如长三角地区,数据来看长三角GDP约占全国24%,人口占全国约16%,商品房销售占到全国约31%,市场需求的支撑力较强,区域内的城市也相对有机会。不止长三角,珠三角、大湾区、成渝等国家级城市群均值得关注;另一方面可以从城市级别来判断,一线城市的确定性较强,房价和成交水平相对坚挺,新一线城市从经济的发展和城市的规划来看,对“新市民”的吸附力也较强,另外一些二三线城市在未来也会吸附来自本省的人口,这些城市在新一轮周期中特别值得关注。

对投资收益有信心,半数新中产仍然按期还房贷

今年,“要不要提前还房贷”成为了热门话题。《2022新中产白皮书》调研显示,近半数的新中产表示仍然按期还房贷, 他们认为通胀和投资带来的收益,能够高于贷款利率。

但也有不少新中产有了提前还贷的念头。有 12.8% 的人准备提前还部分房贷,9.8% 的人虽然有提前还贷的念头,但无奈手头资金受限,此外还有 3.6% 的人准备一次性还清房贷。其中,投资理财金额在 10 万~ 20 万元的新中产,有意提前还掉部分房贷的比例最高,占比达 17.6%。

张波表示,今年新中产提前还房贷,可能与其在投资方面收益表现不利有很大关系。在资产配置规模有限、投资理财收益又不如意的情况下,将部分资金用于提前偿还房贷,减少债务负担带来的不确定性,也就成为了一部分新中产的选择。

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