朋友们，大家都走到哪一步了？我已经到了无止境的咳嗽的那步了。

(相关资料图)

数着日子第一批羊了的朋友，现在应该可以出羊圈了。

随着病程的推移，慢慢的大家也都不再害怕，预期信心开始好转。

11月密集的利好政策砸下来，近期高层又在频吹暖风。

12月19日，中财办也重磅发声，说要充分认识到房地产行业的重要性，要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展，要抓紧研究中期治本之策。

各种表态+各地松绑的利好，都是刺激成交的最好武器。

在这种情况下，大多数人对明年的预期信心是有好转的，哪怕是在如今的感染高峰期之下。

明年的房地产趋势，稳中向好的基调基本是确定的。

明年楼市的趋势，应该仍然是低走高开，短期3个月内，仍然是和病毒做抗争的时期，这时候重心还不在恢复经济上。

3个月后，我相信大部分人会开始回归正常生活，并在国家大力提振经济之下，楼市成交会逐渐好转。

度过这段时间，相信明年多数人真会拼命搞钱了。

疫情终将结束，趋势势不可挡，我们要做的就是和变化赛跑，抓住趋势之下释放的小周期和窗口，近期市场消息变化很多很快，普通人不可能时时刻刻盯着所有的消息，但又有害怕错过某个关键消息的焦虑感，我认为只要关注一些大趋势即可。

如果实在担心，可以扫码加我微信，一般真的影响大势走向的，我反而会第一时间发给已经加我微信的粉丝朋友。

以下是我们这个礼拜分享的重磅新闻，好好补充一礼拜的新闻量。

南京楼市政策松绑，又迈出关键一步！

据「南京发布」最新消息，楼市限购限贷全部进一步再放松，并且这次不再是「网传」消息，而是官方宣布，意义重大！

划重点：

1、南京限购放松，外地人买房不再需要社保。

南京60岁以上本市户籍家庭，可以再买1套房。长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，只要提供半年以上居住证明，可在南京买1套房。

2、南京主城区增加购房名额。

产业聚集区（建邺区江心洲生态科技岛、秦淮区南部新城、玄武区红山新城、鼓楼区幕府创新城），限购放松，允许再买1套房。

3、南京限贷放松，二套房首付降至4成。

南京家庭买二套房，首付比例从原先的6成起降为最低4成。

4、公积金利率降低。

从今年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

5、换房，可以退税。

2022年10月1日至2023年12月31日卖房的居民，在卖房1年里，在市场重新买房，可以退回当时卖房个税。

大胡子点评：

其实从今年开始，南京楼市限购政策已经历多轮调整、持续放宽。

我们之前就解释过，前阵子搞的各种政策都是从供给侧，帮助房地产公司活下来，接下来很大概率会开始动需求侧，刺激消费，毕竟光给钱让地产公司活下来了，但是房子还是卖不动，没法形成良性循环。

南京几乎是这轮政策的排头兵，很快苏州、无锡也会跟进，接下去就是杭州。

但是杭州相对来说一手市场的热度还是比较高的，所以杭州的尺度不会这么大，但接下来也是要重新回到85新政之前，大概是改成只要落户就能买。

还是那句话，楼市回暖，政策先行。

龙岗倒挂限价盘不香了？

龙岗南湾【特发香阅四季园】入围名单公布，135批客户选289套住宅，入围比例1：0.467，12月24日线下选房，建面约89-126㎡，毛坯交付，备案均价5.08万/㎡，备案单价4.61-5.58万/㎡，备案总价区间412万-702万。

大胡子点评：

这个项目在石芽岭片区，实际走访看，整个石芽岭片区的绿化率都挺高的，道路也很干净。

片区内有90年代的商品房，也有刚交付没多久的新房，但完全不是大家印象中满是农民房的布吉面貌，再加上还有旧改，未来潜力不小。

得房率相比于市面上同户型来看是高很多，根据户型图标注尺寸测算，89㎡户型得房率91.92%，96㎡户型得房率95.85%（含赠送、飘窗、室内墙体）。

不过价格可能不太具备优势了，只能感慨今时不同往日。

曾经一致认为香饽饽的新盘，在一年多前周边二手房动不动7.5万起步，也就是倒挂近2万/平。

如今二手跌至5.5万左右徘徊，倒挂消失，香饽饽的新盘现在也不香了。

限价7.4万/㎡，碧海越秀潮樾府户型出炉，推93-128㎡

宝安碧海【越秀潮樾府】户型曝光，建面约93-128㎡的3-4房，420套住宅。

这块地是在今年第二轮土拍上由越秀以21.96亿拍下宝安A104-0147宗地，毛坯限价7.43万/㎡，该宗地位于碧海片区，紧挨广深沿江高速。

大胡子点评：

整体来说，碧海片区整体面貌不错，居住氛围较好，有华丰·前海湾、玉湖湾等成熟小区，周边有多所学校环绕，但周边缺乏地铁、商业配套，前往地铁有一定的距离。

碧海片区待入市的项目并不多，待售楼盘只有越秀潮樾府、京地海樾府两个项目。

对比京地海樾府面积段为55-120㎡2-4房，越秀潮樾府价格更有优势。

去年的榕江壹号院，备案均价7.83万/㎡（精装），推售397套房源，面积段120-210㎡大户型，冻资入围423批，开盘当天销售超300套，去化效果很好。

宝中捂盘王都市茗荟二期明年1月入市！

宝安中心区的捂盘王【都市茗荟二期】开通官方帐号，根据小道消息是预计下月底入市，将首推300套住宅，建面约86-120-143㎡。

其余单位再待定时间推售，此盘被网友戏称为“月经盘”每月必须一推，已经成为宝安打新的群友眼中的捂盘王，不过本次，看样子已经是确实是要来了.....

这些马上入市，已经入市的新盘我们也全部去踩盘标记过了，整理了一份12月在售新房名单。

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南山低密度山景住宅方直珑樾山，户型图曝光！

南山有新盘要来啦！

本次是位于7号线“深云地铁站”旁的揽山景新盘——方直·珑樾山，原名龙延御苑。该项目目前正在地基施工中，展厅已开放。

项目位于南山区桃源北环大道北侧塘朗山南麓，地铁深云车辆段B通道以西、香瑞园小区以东，塘朗山公园，距离去年热卖的深铁懿府约700米，距离网红盘海德园约1.4公里。

总体来说，商业、学校、地铁都非常的方便，就看现在价格有没有惊喜了，预计单价9-10万/平。

此次将推出的产品：1栋两个单元，每层3户，均为120㎡；

2栋两个单元，每层2户，200-268㎡；3栋1个单元，每层3户，均为120㎡；

另有顶复 300-500㎡。

深圳11月二手房成交

最后还是老惯例和大家分享一下最新的二手房信息。

先来看看南山的二手市场。

最为抢眼的就是11月9日，华润城二期80平米的成交价800万，低于价近25%，但了解实情的都知道这个其实是个一房一厅的特殊户型，其跌幅不能作为标准户型的衡量标准。

值得注意的是山海津和山语海两个网红盘，均低于参考价10%多成交，验证了那句“曾经涨得多猖狂，现在跌的多疯狂”。

南山西丽片区天悦湾花园，其户型优秀+高得房率，仍高于参考价近20%成交。

福田的整体成交量级和成交价与参考价的幅度比例，与上个月相差不大。

香蜜湖豪宅片区不容动，整体来说福田片区抗跌性较好，中心依然是中心，还是有很多人不愿意离开福田。

宝安最大的意外还是宝中最靓的仔——壹方玖誉，以6200万成交了一套373平米的户型。

除此之外，宝中也慢慢回落至10万单价以内了。

龙华是被打击的最狠的。

除了红山片区的莱蒙水榭春天三期高于参考价约20%成交，其余小区的成交价大多在参考价附近徘徊。

整体单价已经不高了。

总的来说，还是那句老话，买房的话轻预测，重反应。

量在价先，大家需要做的，就是紧盯深圳二手房过户量。

二手房价格成交数据是在微观操作层面是影响利润的存在。

所以大家无论在买房还是卖房的时候，都是需要掌握真实的成交价格。

买的时候买到低价买到就是赚到，卖的时候卖出高价能赚多少是多少。

根据实际的成交价格，去寻找最适合自己的房子，对于买家来说不要买有溢价太多的房子，对于卖家来说不要心理预期不符合市场实际。

篇幅原因我这里把每个区的情况大概说一下，具体的在我们整理的11月最新价格清单里。

所以掌握最新的成交价格在买房中非常重要，详细的就扫码来找我领取吧。

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我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。

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