开篇一个提醒，今晚我会有一场闭门直播，顾名思义不会在公开场合说的话题，会和大家分析一下近期的市场消息背后传递的信号，包括明年楼市怎么走的一个趋势。

【资料图】

闭门直播链接不会公开，只会私发给加我微信的粉丝，感兴趣的可以加微信索取闭门直播链接。

昨天知乎上有一条消息又窜上了热榜第二。

说的是央行调查“未来三个月16%的居民打算购房，比例大幅下降”。

一时间阴阳怪气的人挺多的，有人嘲笑药都买不了，还买房，有人吐槽这个数据统计不科学。

稍微理性一点的，还会提出疑问：

现在限制楼市的条件都应松尽松，楼市刺激政策接二连三，为何还不愿买房？

前几天南京是取消全域限购，东莞随即跟上，而苏州贷款条件也加大放松，二套结清3成，未结清从6成降低到4成。

从限购到不限购，从高首付到降首付，从高利率到低利率，给出的条件一个比一个宽松，怎么购房意愿还怎么低？

我认为大可不必对16%这个数字过分关注，因为这个数字背后的完整性问题是：

“问及未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例由高到低排序为：医疗保健 (29.6%)、教育（27.9%）、社交文化和娱乐(18.5%)、大额商品(18.5%)、购房(16.0%)、保险(15.0%)、旅游（13.3%）。”

可见，这是已经给出选项的选择题。

当前这个节骨眼，大家还处于阳性感染的第一波高峰期，医疗保健的支出肯定会是未来3个月内的核心支出，所以单纯看这个数字，我认为意义不大。

但要关注的是一个趋势，那就是：

想买房的意愿，确确实实在下降。

第一季度是17.1%，第二季度是16.9%，第三季度是17.9%，而第四季度只有16%。

从总体趋势来看，购房意愿确确实实在下降，这又是怎么回事？

难道，楼市冬天远未结束？

人的当前情绪会影响未来的决策。

现在被奥密克戎折磨中的人，多数人的心态是，活着就不错了，还谈什么买房？

全国处于一个感染高峰期，经济也还没恢复，收入也没有提高，拿什么来买房呢？

所以现在买房意愿低迷，实属正常。

我也研究了一下过去那么些年，买房意愿这件事，和房价的趋势到底有没有关系。

2008年金融危机之后，购房意愿是降到了这14年的最低，只有13.3%，但随着09年房价上涨，销量增长之后，购房意愿开始提升。

到2010年达到了16.2%，随后又随着房价一轮上涨，经济行情低迷，购房意愿又有所降低。

但到了随后刺激政策，房价开始上涨，到了2017年购房意愿竟然到达了23.2%。

随后又开始继续回落，一直到今年的16%。

如果我们硬是去找规律，其实还是能发现2点明显的迹象的：

经济低迷，楼市低迷，购房意愿也低迷。

经济好转，楼市行情高涨，购房意愿也高涨。

这可不就是买涨不买跌吗？

但你应该也发现了，如果过去你是在购房意愿低迷的时候入手，大概率已经赚了一大笔钱了。

比如2008年、2011年以及2016年以前的每个购房意愿低点买入，到现在来看都赚到钱了。

相反，购房意愿最高的时候，多数是踩在了高点。

比如2017年兴冲冲去买了三四线城市以及一些垃圾板块的，现在还被套牢。

或许这就是真理掌握在少数人手里的道理吧。

所以你说要不要关注买房意愿这个数据，如果非要关注，我认为也是该关注低迷的时候，反倒是个入手的好时机。

当然了，现在市场是千变万化的，而且变化有时候是很快的，当前楼市低迷，上海全年依然成交有15万套的二手房，深圳再低迷，也依然有刚需出手。

有人买房为了孩子上学，有人买房为了结婚，这些人买房真的就是为了自己住而已，我不敢说现在就是未来几年内的绝对低点，但现在利率低、房价低，妥妥的买方市场，有合适的买就可以了。

无非是要注意，有些城市有些板块，即便是价格再低，也先别碰。

还有一些城市，还可以多等几个月，至于是哪些城市，或者你有哪些城市价值判断以及板块选择的问题，可以扫码加我微信来细聊，因为每个人所在的城市不同，无法统一概括。

不必纠结数字，也不要寻找楼市最冷的冬天。

16%这个数字真不需要纠结，有人嘲笑就现在楼市这行情，竟然还有16%的人有购房意愿。

其实你要真直接问：你有没有买房的想法啊，我敢说60%以上的人都有。

这个问题问的是买房意愿，而不是买房计划。

问就是想买，买就是没钱。

所以这个数字背后的真相应该是：大家想买房，可惜没钱。

这才是当前的主要问题，不是吗？

但凡手里有点钱，谁不想小房子换大房子，谁不想整一套一线城市的房子，结束给房东打工的生活，只不过当前口袋空空罢了。

这才是明年要发力的主线。

当前为什么二线城市基本把限制楼市的条件应松尽松，在我看来是想回归市场，尘归尘土归土，市场归市场。

当前手里已经有钱有需求的，不做限制，甚至给到最低利率和最低首付，鼓励你上车。

而手里没钱有需求的，得靠经济好转收入提高，再来释放需求了。

这就是我们明年要全速冲刺经济的核心。

唯有经济自己转起来，企业经营改善后，给员工更多工资，居民收入提升，从而购买更多的东西，在这种循环往复之下，需求才会被充分释放。

现在看来，短期至少3个月，大家的重心依然是和阳性做抗争，心思可能不在买房上，这是可以理解的。

但只要经济好转，手里有钱，除了日常消费之外，投资性的消费也会起来的。

所以当务之急，是要让经济良性好转起来。

等到明年3月，多数人“渡劫成功”，我相信全民重心都在拼经济。

但大疫毕竟3年，在这个夹杂着疫情爆发的凛冽寒冬，不管是身体还是信心修复，都还需要点时间。

我还是那句话：不必去寻找楼市的最冷寒冬，只需记得明年一定比今年好。

或许楼市不会绝地反击，但一定会随着经济修复而向好。

对于购房者而言，近期要做的是时刻紧盯市场，寻找靠谱的好机会。

大家也要有信心，全力以赴的冲刺经济之下，大家的收入一定会有所提高，你只需要想清楚一件事：

钱袋子鼓了之后，你又会寻找什么投资渠道？

现在越来越多城市放开了限购，包括一批强二线城市，我的预计是快则春节前后，慢则2月份，一线城市也有机会低下高冷的头颅，由此带动楼市的缓速回暖。

近期我得到的市场消息是深圳现在业主信心是有所回暖了，而广州的优质学区房，价格也开始有所反弹了，大家一定要关注市场的微观变化了。

如果大家不想错过市场的一手消息，又焦虑当前消息太大，可以加我微信，有些宏观市场趋势我会在我闭门直播中和大家分析，但有些微观市场变化，我会第一时间私发给加我微信的粉丝。

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