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【当前热闻】跌回6年前!这类小区,正在疯狂被践踏!
2022-12-31 22:13:22 来源: 大胡子说房微信号
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房价下跌的时候,能更清晰地看出房子的宿命与悲哀。

有类小区,现在正在经历最严重的踩踏,那就是超大型社区。

什么叫做超大社区?


(资料图片仅供参考)

全国上下,有几大超级神盘,如雷贯耳。

贵阳的花果园、北京的天通苑、广州的凤凰城,这些神盘动辄50万-70万量级的居住人口。

说是小区,人口却能匹敌老家县城,甚至是欧洲的某些国家的人口总量。

一般来说,2000户以上的小区就是大社区,3000户以上小区绝对称得上超大社区。

这些超大小区,在今年下行的市场里,经历着更加严重的踩踏。

比如广州的凤凰城。

小区总户数高达2.5万户,占地超666万平方米。

如此大的小区,现在光是挂牌量就有1232套,过去90天的成交量仅有13套。

踩踏,不用看,一定存在。

要知道现在全深圳每个月的二手房成交量也就一千多套,凤凰城位于增城,位置本就不核心,如此大的挂牌量想要消化完,自然是无比困难。

降价,也不用猜,一定是降的。

凤凰城凤晴苑,最新成交价将小区房价拉到了谷底,折合单价1.3万/平不到。

要知道,2019年小区成交价基本维持在2万/平,这2年虽然大行情不给力,但小区单价能跌7k/平,已经跌回6年前,也是非常夸张,这与社区太大自然离不开关系。

看看周边小区,虽然也跌了,但是跌幅也没有这么猛。

就拿附近的东方名都来说,去年成交价在2.2万/平左右,虽然小区价格也降了,但现在也能保持在1.9万/平。

有跌幅,但远没有凤凰城跌的这么猛。

踩踏猛,降价猛,是超大社区的第一大宿命。

对了,这里我插一句题外话,就是大家都知道我们团队经常在外面跑,然后也会经常整理一些资料包,比如:

1、30城口碑物业排行榜;

2、2022年房企暴雷/安全名单;

3、楼市选筹7大指标;

4、2023年中国经济展望预测报告;

等等一系列资料包,我们已经做了非常详细的归纳和总结,相信对于正在买房路上迷茫的你,会有一些帮助,感兴趣的朋友可以扫描下方二维码,加我微信,我直接私发给大家。

超大社区的第二大宿命,是涨幅跑不赢大盘。

北京著名的超大盘,天通苑就是最好的例子,作为亚洲第一大小区,天通苑社区容纳着将近40万人口在此居住。

天通苑的配套其实算不上差,距离望京、西二旗等核心地段不算远,作为刚需板块,地铁、学区该有的都有。

但就是房价,屡屡跑输大盘。

2016年,全北京大涨接近180%,天通苑小涨70%,随后调控杀到,还回调了30%。当时,天通苑的均价就来到了3万多。

但是到了现在呢?

2021年北京不少地段又涨一波,天通苑的房价却基本未动,还是3.5万。甚至我问了下东一区最新成交,均价在3.36万/平,中介告诉我说是业主着急出售。

周边好点的小区价格基本都在7-8万/平,天通苑房价如此低的原因,与小区的环境离不开关系。

超大社区的痛在于人多,人口密度也高,房东和租户管理难度,这直接拉高了对物业的要求,这些都导致小区鱼龙混杂,再加上天通苑又是经济适用房,品质也不高。

这些都导致了天通苑房价难涨,即使这是在北京。

房价涨幅很难跑赢大盘,这是超大社区第二大宿命。

不过,虽然超大社区有些诞生就难以回避的痛,但这些年,一直有人还在买入这类房产,这又是为什么呢?

超大社区,并非全部是缺点。

相反,这些大社区,圆了无数刚需一个有家的梦想。

就拿广州亚运城来说,这也是广州非常知名的一个超大社区。2009年开始打造,相当于4个北京奥运村、8个北京亚运村的大小。

到现在,真的称得上十年磨一城,还有新房在推出。

小区的配套可以说还不错,距离珠江新城核心仅20公里,距离番禺核心仅有10多公里。

小区有3条地铁,完全能满足上班通勤的需要。此外还规划有20所学校,其中不乏广铁一中这样还不错的学校。

3家大型医院,交付楼盘下的底商,周边的还有万达商场等等,居住氛围成熟,周边环境也不错,国际综合体育馆、有组团还能望珠江看水。

2万多的价格,有学区、有通勤,对于刚需来说,真的是个不错的选择,这些年也吸引了不少刚需来亚运城买房。

但就如前文所说,亚运城什么都好,那就是真的不涨。

不涨这个问题,没买房时,可能不会觉得有什么,但当你想要置换时,这就会成为所有刚需的痛。

2017年亚运城的均价就来到了2万,到了现在亚运城的挂牌均价还是2万+,注意是挂牌价,还不是成交价,成交价应该会更低。

这也是超大社区,出生就存在的问题。

因为超大社区吸引的都是刚需,而刚需群体向来是最注重性价比的,超大社区本身挂牌就多,选择就多,自然房价总是易跌难涨。

如何形容超大社区的悲哀,真的就是:

刚需的梦,刚需的痛。

实际上300万左右预算,如果不是家里人多,一定要大面积,黄埔89平小3房等不少地段是有的选的,二手流动性也要好很多,甚至行情好的时候,还有不少上涨的空间。

但很多刚需,往往沉浸在一生之城的想象里,就此就失去了人生宝贵的首贷名额,等到置换时,发现再难脱坑。

来了,再也难走。

这是超大社区,最痛的宿命与悲哀。

最后,在小区选择上再给大家几个建议:

1、小区体量尽量控制在500-1500户之间最佳。

2、超大社区除非刚需自住,预算和需求只能选到这,都不建议去选择;

3、体量之外,小区最值得关注的点在于物业。我们有整理口碑物业排行榜,可以扫文末二维码,直接找我领取资料包。

4、除此之外,小区容积率尽量低于3,人车分流更佳。

买房这件事讲究真的很多,未来楼市的分化将越来越细节,小区品质对房产增值的影响会越来越重要。

预算有限,如何平衡地段与小区的品质?怎么样选择小区住得更加舒服?还有哪些小区,是要慎重千万不要选择的?文章篇幅问题,更多细节和隐私的买房问题,欢迎大家扫下方二维码,加微信来详聊。

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