房价下跌的时候，能更清晰地看出房子的宿命与悲哀。

有类小区，现在正在经历最严重的踩踏，那就是超大型社区。

什么叫做超大社区？

(资料图片仅供参考)

全国上下，有几大超级神盘，如雷贯耳。

贵阳的花果园、北京的天通苑、广州的凤凰城，这些神盘动辄50万-70万量级的居住人口。

说是小区，人口却能匹敌老家县城，甚至是欧洲的某些国家的人口总量。

一般来说，2000户以上的小区就是大社区，3000户以上小区绝对称得上超大社区。

这些超大小区，在今年下行的市场里，经历着更加严重的踩踏。

比如广州的凤凰城。

小区总户数高达2.5万户，占地超666万平方米。

如此大的小区，现在光是挂牌量就有1232套，过去90天的成交量仅有13套。

踩踏，不用看，一定存在。

要知道现在全深圳每个月的二手房成交量也就一千多套，凤凰城位于增城，位置本就不核心，如此大的挂牌量想要消化完，自然是无比困难。

降价，也不用猜，一定是降的。

凤凰城凤晴苑，最新成交价将小区房价拉到了谷底，折合单价1.3万/平不到。

要知道，2019年小区成交价基本维持在2万/平，这2年虽然大行情不给力，但小区单价能跌7k/平，已经跌回6年前，也是非常夸张，这与社区太大自然离不开关系。

看看周边小区，虽然也跌了，但是跌幅也没有这么猛。

就拿附近的东方名都来说，去年成交价在2.2万/平左右，虽然小区价格也降了，但现在也能保持在1.9万/平。

有跌幅，但远没有凤凰城跌的这么猛。

踩踏猛，降价猛，是超大社区的第一大宿命。

对了，这里我插一句题外话，就是大家都知道我们团队经常在外面跑，然后也会经常整理一些资料包，比如：

1、30城口碑物业排行榜；

2、2022年房企暴雷/安全名单；

3、楼市选筹7大指标；

4、2023年中国经济展望预测报告；

等等一系列资料包，我们已经做了非常详细的归纳和总结，相信对于正在买房路上迷茫的你，会有一些帮助，感兴趣的朋友可以扫描下方二维码，加我微信，我直接私发给大家。

超大社区的第二大宿命，是涨幅跑不赢大盘。

北京著名的超大盘，天通苑就是最好的例子，作为亚洲第一大小区，天通苑社区容纳着将近40万人口在此居住。

天通苑的配套其实算不上差，距离望京、西二旗等核心地段不算远，作为刚需板块，地铁、学区该有的都有。

但就是房价，屡屡跑输大盘。

2016年，全北京大涨接近180%，天通苑小涨70%，随后调控杀到，还回调了30%。当时，天通苑的均价就来到了3万多。

但是到了现在呢？

2021年北京不少地段又涨一波，天通苑的房价却基本未动，还是3.5万。甚至我问了下东一区最新成交，均价在3.36万/平，中介告诉我说是业主着急出售。

周边好点的小区价格基本都在7-8万/平，天通苑房价如此低的原因，与小区的环境离不开关系。

超大社区的痛在于人多，人口密度也高，房东和租户管理难度，这直接拉高了对物业的要求，这些都导致小区鱼龙混杂，再加上天通苑又是经济适用房，品质也不高。

这些都导致了天通苑房价难涨，即使这是在北京。

房价涨幅很难跑赢大盘，这是超大社区第二大宿命。

不过，虽然超大社区有些诞生就难以回避的痛，但这些年，一直有人还在买入这类房产，这又是为什么呢？

超大社区，并非全部是缺点。

相反，这些大社区，圆了无数刚需一个有家的梦想。

就拿广州亚运城来说，这也是广州非常知名的一个超大社区。2009年开始打造，相当于4个北京奥运村、8个北京亚运村的大小。

到现在，真的称得上十年磨一城，还有新房在推出。

小区的配套可以说还不错，距离珠江新城核心仅20公里，距离番禺核心仅有10多公里。

小区有3条地铁，完全能满足上班通勤的需要。此外还规划有20所学校，其中不乏广铁一中这样还不错的学校。

3家大型医院，交付楼盘下的底商，周边的还有万达商场等等，居住氛围成熟，周边环境也不错，国际综合体育馆、有组团还能望珠江看水。

2万多的价格，有学区、有通勤，对于刚需来说，真的是个不错的选择，这些年也吸引了不少刚需来亚运城买房。

但就如前文所说，亚运城什么都好，那就是真的不涨。

不涨这个问题，没买房时，可能不会觉得有什么，但当你想要置换时，这就会成为所有刚需的痛。

2017年亚运城的均价就来到了2万，到了现在亚运城的挂牌均价还是2万+，注意是挂牌价，还不是成交价，成交价应该会更低。

这也是超大社区，出生就存在的问题。

因为超大社区吸引的都是刚需，而刚需群体向来是最注重性价比的，超大社区本身挂牌就多，选择就多，自然房价总是易跌难涨。

如何形容超大社区的悲哀，真的就是：

刚需的梦，刚需的痛。

实际上300万左右预算，如果不是家里人多，一定要大面积，黄埔89平小3房等不少地段是有的选的，二手流动性也要好很多，甚至行情好的时候，还有不少上涨的空间。

但很多刚需，往往沉浸在一生之城的想象里，就此就失去了人生宝贵的首贷名额，等到置换时，发现再难脱坑。

来了，再也难走。

这是超大社区，最痛的宿命与悲哀。

最后，在小区选择上再给大家几个建议：

1、小区体量尽量控制在500-1500户之间最佳。

2、超大社区除非刚需自住，预算和需求只能选到这，都不建议去选择；

3、体量之外，小区最值得关注的点在于物业。我们有整理口碑物业排行榜，可以扫文末二维码，直接找我领取资料包。

4、除此之外，小区容积率尽量低于3，人车分流更佳。

买房这件事讲究真的很多，未来楼市的分化将越来越细节，小区品质对房产增值的影响会越来越重要。

预算有限，如何平衡地段与小区的品质？怎么样选择小区住得更加舒服？还有哪些小区，是要慎重千万不要选择的？文章篇幅问题，更多细节和隐私的买房问题，欢迎大家扫下方二维码，加微信来详聊。

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