证券时报记者 吴家明

“诺德假日一度被奉为前海神盘，两年前66平方米的户型最高叫价超过1000万元，现在叫价760万元价格还可以谈。”在深圳前海经营房产中介的黄经理从业3年，刚好见证了深圳楼市这几年的起起伏伏。

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2022年刚刚过去，深圳二手房市场交出了自己的成绩单：二手住宅共成交约21701套，较2021年成交量下滑46.68%，接近腰斩，月均成交仅约为1808套。

“2022年，我身边近一半的同事都转行，能熬过来实属不易。”黄经理很是感慨，“月均不到2000套的成交量，还不到深圳二手房成交荣枯线（5000套）的一半，难以支撑整个中介市场。”

除了成交量下降，深圳二手房价格也出现明显松动，特别是越来越多二手房源按照甚至低于参考价出售。“2021年，大家都说深圳二手房参考价定得太低。现在，许多购房者反而觉得这个参考价并不低。”黄经理打趣道。“现在，一些小区的二手房真实价格已经可以呈现在房产交易平台，并不是因为深圳的二手房参考价政策放松，而是因为业主的报价直接低于参考价。”

乐有家研究中心此前公布的数据显示，去年11月深圳超40%房源低于参考价成交，接近参考价（成交价与参考价差值10%以下）房源成交占比高达85%，可见目前深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态。

“2022年，热点城市二手房交易套数都在下跌，比如北京下跌27%，杭州下跌39.4%，深圳二手房成交量大幅下跌也并不算出奇。问题是，如果看2021年，北京二手房交易套数上涨了15%，杭州下跌了22.2%，深圳已经下跌超过50%。也就是说，深圳连续两年二手房交易量接近腰斩。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“2018~2020年，深圳二手房成交量连续3年正增长，透支了一些需求。2021年，深圳开启二手房参考时代价，对二手房定向去杠杆，打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条，再加上2020年的“7·15”调控以后，对购买力进行了强力限制。购买力和杠杆双重发力，导致之前靠杠杆支撑、拉升起来的房价，无法获得支撑开始降价出售，反过来恶化了市场预期，形成了二手房挂牌量迅速攀升的局面。”

最近一段时间，松绑成为多地楼市调控的关键词。作为一线城市的楼市风向标之一，市场上有关深圳楼市的政策调整“传言”不断。不过，截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化，购房者勿轻信谣言。那么，楼市调控变还是不变？这是2023年摆在深圳楼市面前的选择题。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳楼市的调整已经接近两年时间，多数片区房价也已回调至2019年的水平，为响应国家对于刚需、刚改客户的购房支持，我们认为很多过于严厉的调控措施都应该适当放松，其中就包括二手房的参考价政策。

李宇嘉预计，2023年深圳楼市能否有所起色，取决于三方面因素：一是前期泡沫是否褪去；二是疫情后对需求端的修复；三是深圳楼市调控政策能否松动。但目前来看这些政策松动的可能性比较小，综合来看，至少在2023年上半年，深圳二手房市场还将在低位徘徊，一直到绝大多数二手房按照参考价成交，房价降到可承受的水平上。