文|研究员 何俊峰

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万亿蓝海市场头部物企上半年最高营收仅26亿元

一、2025年行业规模超万亿

走出“墙外”，探索城市服务，从传统物企向城市服务商转向，已然成为这行业热门风向之一。根据克而瑞物管测算，2021年全国城市服务市场空间约为8720亿元，预计2025年可增加至10019亿元，城市服务市场空间广阔。

二、头部物企营收26亿元，同比增长25.8%

从物企营收表现来看，越来越多的企业将城市服务作为单独业务披露其业绩，2022年上半年碧桂园服务城市服务营收最高达到26.35亿元，同比增长25.8%。保利物业、招商积余、雅生活服务该业务收入也均超过5亿元，雅生活服务、世茂服务通过收购环卫公司完成城市服务业务布局，其业务收入在2022年上半年得到体现，同比增幅分别高达302.4%、400.0%。

广深引领城市服务市场化进程

一体化服务需求不断释放

一、深圳超4成街道完成“城市管家”覆盖，广州全域服务试点铺开

深圳作为全国物业管理发源地，城市服务业务的推行一直走在全国前列。公开资料显示，从2019年12月深圳市首个“城市管家”政府采购试点项目——深圳市福田区物业管理城市试点项目开标，在三年时间里，深圳市已先后开标32个街道“城市管家”类政府采购项目，项目年化金额31.2亿元，平均每个街道7258万元/年。

根据统计，深圳市全市共计74个街道中超四成（43.2%）街道已完成从“环卫服务”到“城市管家”模式转换，其中2019年完成1个，2020年完成2个，2021年完成9个，2022年完成20个，环卫服务加速向城市管家模式转换。

2021年底广州市印发《关于开展镇街全域服务治理试点工作方案》，推动城市治理体系和治理能力现代化，探路超大城市镇街全域服务治理模式。据了解，广州市全域服务治理是指全区域、全周期、全要素的服务治理。即根据实际情况，将部分政府行政管理和行政执法以外的服务性、事务性工作委托给第三方服务企业实施，让企业承担城市管理“大管家”的角色，通过盘活闲置公共资源和导入产业等方式，在政府不增加财政负担的前提下，让企业自我“造血”提高营收，向市民提供高质量公共服务的同时也为基层政府减负，实现降本增效的目的。

2022年4月1日，广州市召开镇街全域服务治理试点工作动员会议，汇报有关工作开展情况，全面启动全域服务治理试点工作。此次广州选取了全市18个镇街（片区）作为第一批试点单位开展全域服务治理，截止目前全市各区试点镇街“全域化服务”项目已陆续入市。

2022年6月6日，广州市城市服务运营协会正式成立。广州市城市服务运营协会历时2年筹备，在广州市镇街全域服务治理试点工作中应运而生。

广州市城市服务运营协会的成立将进一步推动全区域、全周期、全要素的全域服务治理落地，同时有利于广州市城市服务运营有关基础管理法规、规章草案的调研论证以及城市服务运营优秀建议、对策的实施。

二、一体化服务需求激增，亿元标的同比增长57%

近年来城市服务业务的服务需求越来越综合，越来越多政府将政府道路清扫保洁、垃圾清运、垃圾处理等多个细分业务整合为一体化服务统一对外招标，部分项目更将城市基层治理、智慧化改造等业务打包在其中，一体化服务需求成为趋势。随着一体化服务项目增多，项目中标金额也随着变大。根据监测，2022年城市服务亿元标的达到321个，同比增长57%。

物企加速布局

国企、地方平台公司跑步入场

环卫仍是主战场

一、近6成上市物企布局，合资合作成为主旋律

2022年上市物企城市服务布局持续提升，截止2022年底，35家上市物企已布局城市服务，占比57.4%。从百强物企布局情况来看，该比例更高，据不完全统计，百强物企已有80%企业布局该赛道。

2021年收并购、战略合作是物企布局城市服务的主要方式，全年上市物企环卫收并购达12起。中海物业、美置服务、正荣服务等物企分别与启迪城服、盈峰环境(000967)、南京玄武环境等环卫企业签订战略合作协议，以加快推进企业在城市服务业务的布局。

2022年以来，企业环卫收并购减少，全年上市物企仅完成1起环卫收并购。同时，由于战略合作方式落地效果慢等原因，企业改变策略，合资合作成为企业快速落地城市服务项目的主要方式之一。

据不完全统计，2022年保利物业、金融街(000402)物业、华润万象生活、彩生活等企业均以合资合作方式取得了多个城市服务项目。以保利物业为例，2022年1月保利物业与横琴众城智洁、横琴普邦成立合资公司保利环境，2022年4月收获首标，会宁县环卫园林市场化运营服务单位采购项目，该项目中标金额为2181万元/年，服务期限为3年。2022年8月，保利环境再获达茂联合旗环卫一体化项目亿元标的，合资合作方式帮助企业快速在环卫市场获取项目。

二、国企、地方平台公司下场分食环卫蛋糕

环卫作为城市服务业务的核心业务之一，物企加速布局引起国企、地方平台公司注意。据不完全统计，2022年全国开标环卫项目年化总额725亿元，其中国有企业（含国有独资企业和国有控股企业）中标项目年化总额212亿元，占比接近30%（29.3%）。

地方平台公司及国有企业介入环卫市场通常是直接参与投标的方式中标环卫服务项目，但企业一般不直接运营，而是通过公开招标方式采购服务提供商，从而成为环卫服务项目的“二甲方”。

据不完全统计，2022年以来多地从“政府采购模式”转变为“企业采购模式”，未来国企、地方平台公司、环卫企业均是物企城市服务业务的有力竞争对手。

增收不增利问题仍未解决

业务模式仍处探索期

一、头部物企城市服务平均毛利率18%，低于环卫企业4.9个百分点

从单独披露城市服务收入的几家头部物企来看，2022年上半年企业城市服务的平均毛利率为18%，与企业整体平均毛利率25%相比存在一定差距。与头部环卫企业相比，企业城市服务毛利率依然存在一定差距，2022年上半年新安洁、福龙马、盈峰环境、侨银股份、玉禾田几家头部环卫企业平均毛利率为23.0%，依然较头部企业城市服务毛利率高出4.9个百分点。

二、环卫仍是基础盘，城市治理、资源经营、智慧城市仍在探索

从企业业务布局来看，以环卫为主的城市公共基础类服务仍是企业布局主要业务，企业基于自身特点在城市综合治理、城市空间资源经营等领域均有不同程度的尝试，如碧桂园服务在城市空间资源经营方面提出全域停车解决方案，试图通过服务C端客户以保证企业在城市服务领域相对稳定的现金流。智慧城市是未来趋势得到企业认可，企业该业务上的布局主要以智慧平台和解决方案为主，但目前仍处于探索阶段。

三、业务模式从“纯服务”向“服务+运营”转变

2021年8月住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》），《通知》进一步强调了我国城市更新的方向正逐渐从“拆、改、留”向“留、改、拆”转变，进入城市运营新阶段。

根据克而瑞物管监测，企业城市服务内容也正不断延伸，从保障城市基本功能的城市公共基础类服务向驱动城市高效运营的城市综合治理类服务延伸，向激活城市活力的城市品质提升类服务延伸。典型物企服务内容已逐渐成型，向“服务+运营”方向演变成为趋势。

企业的服务模式也随着服务内容的延伸正不断迭代，如保利物业已从景区全域管理的1.0服务模式不断迭代至市域全域化服务的4.0服务模式，碧桂园服务也将城市服务划分为服务城市、运营城市、经营城市三个阶段，万物云也从横琴新区的“物业城市”模式迭代成“全域智能运营”模式。企业服务模式正从“散点式服务”向“一体化运营”转变。

四、智慧化尝试从“科技应用”向“智慧平台”转变

2022年物企智慧化尝试业务逐渐从“科技应用”向“智慧平台”转变。以万物云为例，2018年5月，万物云“物业城市”治理模式在横琴粤澳深度合作区首创，并逐渐传遍全国。

经过三年多的实践探索，万物云将该模式推向全国近三十个城市并升级为“全域智能运营”，对城市服务业务进一步解构、组合，对空间、资源、执行、监管评价进行一体化管理，实现城市治理体系的纵横转换，有效打破政府机构设置的条块壁垒，再造城市公共服务的生产和组织流程，突出全域智能运营平台是企业升级的核心。

在智慧平台的建设方面，万物云已形成“管理+服务+运营”全流程业务，包含环境监测、市容管理、垃圾处理、设施养护、园林绿化等20种业务模块，不同业务模块可自由组合。在感知层、服务层已相对完善，在智能调度层方面也在不断进阶，政府作为城市大脑—思考、决策，万物云作为城市小脑—整合、调度。

政府预算及账期问题

进一步压缩城市服务利润空间

企业布局任重道远

一、城乡社区服务财政支出逐年递减，部分街道环卫预算下降20%

城市服务的购买方主要是政府，财政支出科目中城乡社区事务支出核心目的是为了提升城乡社区治理水平以及补齐城乡社区治理短板，与物业公司在城市服务领域中提供的主流服务基本对应。因此，城乡社区事务支出一定程度上反映城市运营投入情况。

城乡社区事务支出是指政府城乡社区事务支出，包括城乡社区管理事务支出、城乡社区规划与管理支出、城乡社区公共设施支出、城乡社区住宅支出、城乡社区环境卫生支出、建设市场管理与监督支出等。

近年来受疫情影响，全国城市服务相关财政支出（即城市社区事务支出）呈现下滑趋势。2021年同比下降2.5%，2020年同比下降19.9%。城乡社区事务支出与公共财政支出占比亦呈现出下降趋势，从2019年10.4%逐步下滑至7.9%。随着政府财政压力的增大，未来城市社区事务支出也将面临进一步下滑的压力。

克而瑞物管调研发现，政府在城市服务业务中的环卫业务预算也正在下降，深圳某街道负责人透露，2023年该街道环卫预算下降了20%。

二、账期拉长，企业城市服务业务负重前行

根据克而瑞物管调研，过往经济发达城市城市服务业务账期一般在3-4个月，但受疫情反复和国内外大经济环境的双重影响，地方财政吃紧，企业城市服务业务账期也明显延长，经济落后城市账期更长。随着城市服务业务账期的进一步拉长，企业的现金流和资金链将备受考验。

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