深圳楼市。 梁宝欣/摄

本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

【资料图】

2022年的深圳写字楼市场表现不及预期，活跃度下降明显。机构数据显示，2022年深圳写字楼租赁需求维持在近年低位，全市年度净吸纳量同比下降73%，至32.3万平方米。截至去年末，深圳全市空置率环比上升1.5个百分点、同比上升2.2个百分点，至24.9%。

不过，在新兴子市场方面，前海表现较为突出，全年净吸纳量近23万平方米，遥遥领先其他区域。

此外，2022年深圳甲级办公楼整体租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。一方面，面对缩租退租，业主的空置压力加大，尤其是部分体量较大的标杆性核心项目面临大面积退租的情况，租金下调幅度较大。

深圳福田房产中介张薇（化名）1月15日向《华夏时报》记者指出，“去年（写字楼租金）会比前年的价格有所下降，不过具体的租金变化主要还是看地段。”

租赁需求处于近年低位

第一太平戴维斯数据显示，2022年深圳写字楼年度净吸纳量同比下降73%，至32.3万平方米。截至年末，深圳全市空置率环比上升1.5个百分点、同比上升2.2个百分点，至24.9%。主要是受经济增长持续承压叠加疫情反复的影响，全年租赁需求维持在近年低位。

同时，仲量联行数据也指出，深圳2022年甲级办公楼的净吸纳量约为83万平方米，整体去化仅为2021年的六成左右，其中超50%为总部自用需求。

值得一提的是，在仲量联行看来，2022年深圳甲级办公楼表现差于2021年，主要是新增需求和存量需求较弱，而且叠加了疫情对租赁活动的影响。

具体来看，2022年，深圳经济发展受内外多重不确定性因素的影响，1—9月GDP同比增长仍达3.3%，至人民币22,925.09亿元。从外部来看，国际经济前景不明朗，外部需求减弱，深圳外向型经济受到一定影响。从内部来看，国内多点散发的局部疫情影响人员流动和企业经营活动的开展，企业收入预期有所降低。

而在此背景下，深圳部分企业经营效益减弱，经营策略上更加注重降本增效。一方面，部分企业取消原有的扩租计划，使得新增需求减少。另一方面，出现企业搬回自有物业、精简业务导致缩租、退租的现象，削弱了存量办公楼的需求。

此外，仲量联行数据显示，2022年度共录得深圳写字楼新增供应约145万平方米，其中约七成供应来自南山区，近两成位于福田区。

据了解，2022年，深圳多个科技、金融类企业总部项目相继落成，如安信、深创投及大疆等企业纷纷搬迁至新建成的总部大厦，这些自用项目一定程度上支撑了办公楼市场的有效去化。不过，2022年四季度深圳写字楼市场新增供应压力仍在，共三栋楼宇约41万平方米入市，分别是位于南山区的时间广场和华海金融创新中心以及位于福田区的中洲湾。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇也在1月12日向《华夏时报》记者指出，“2022年，疫情的扰动及严峻的全球经济环境给深圳房地产市场发展带来了诸多影响。全市写字楼租赁需求于近年低位徘徊，年度净吸纳量显著下降，空置率连续四季度上升。零售市场情绪亦受冲击，品牌多暂缓或搁置扩张计划，空置率有所上升且增幅扩大。”

福田中心区、前海表现相对亮眼

2022年，深圳办公楼市场需求格局也发生了相应的改变。

仲量联行指出，2022年，大型互联网企业持续结构性调整，租赁策略也相应调整，除了因精简业务选择退租或取消扩租计划之外，也有整合零散的老旧物业，集中搬迁到性价比更高的新楼宇。而作为办公楼去化主力之一的金融行业租赁需求则相对稳健，其中银行、证券、基金和保险等传统金融业租赁成交表现坚挺。

而张薇向记者指出，“租金的变化还是看地段，像（福田）中心区这边的价格就没有什么变化。”

据记者了解，福田作为全国三大金融中心区之一，金融业集聚优势明显。数据显示，截至2022年6月，福田区集聚了超过260家持牌金融机构，占全市近七成，4家本土世界500强企业总部、7家清科排名前50强创投机构均落户福田。同时，截至2021年，福田区私募股权创投类基金管理人973家，占全市的42%；管理规模8280亿元，占全市的56%。

同时，第一太平戴维斯也表示，深圳去年写字楼市场除了金融、专业服务及信息技术行业以外，源自制造与能源及公共机构的租赁需求亦保持积极。

此外，在新兴子市场表现方面，前海写字楼租赁成绩较为突出。仲量联行数据显示，2022年前海全年净吸纳量近23万平方米，在深圳新兴子市场中遥遥领先。截至2022年12月5日，前海已吸引了80家风投创投、私募证券投资、国际资管等机构进驻，在多个产业领域实现了快速发展。

去年下半年租金降幅加大

在租金表现方面，仲量联行指出，2022年全年深圳甲级办公楼整体租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。

主要原因在于，一方面，面对缩租退租，业主的空置压力加大，尤其是部分体量较大的标杆性核心项目面临大面积退租的情况，租金下调幅度较大。另一方面，在业务不景气的情况下，租户承租能力有所下降，部分租户在续约甚至租约未到期时主动要求与业主谈判降租，为了维持租户稳定，业主向客户提供提前续租等多种优惠方案。多重因素作用下，相当部分业主降租以价换量和挽留租户。四季度约有一半的楼宇租金有所下调，其他项目保持租金不变，仅极少数优质楼宇租金上升。

而据记者了解，2022年深圳前海写字楼的租金也有所下降。1月15日，深圳前海房产中介林梦（化名）向记者指出，去年有些前海写字楼租金也降了，降价范围在15%到20%。

值得一提的是，仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“展望2023年，经济的复苏以及高质量发展，将有效支撑深圳办公楼市场长期向好，保持稳健复苏。企业租赁需求将有效释放，助力办公楼市场恢复活力，净吸纳量有望较2022年上升，预计超过100万平方米。”

李文杰指出，随着香港与内地全面通关，人员、资金、商业贸易等交流活动也将逐步恢复正常，这将有利于跨境业务的重启，对前海等区域的跨境金融和服务业合作平台业务起到积极作用，并拉动相关区域和相关行业的办公楼需求。另外，“全面通关”将有利于提高外资投资营商便利，推动来自外资的办公楼需求。

此外，第一太平戴维斯预计，2023年，深圳新增写字楼供应预计达145.3万平方米，其中第一季度预计将有六个新项目交付入市，共为市场带来约42.1万平方米的供应面积。而在大量新增供应入市的背景下，市场租赁竞争将加剧，业主或选择继续降租以应对市场竞争，深圳平均租金预计延续下跌趋势。另由于新增供应将再迎高峰，市场去化仍预计承压，深圳空置率或将结构性上升。

不过，谢靖宇也指出，“随着防疫政策的优化，未来深圳经济发展将持续绽放活力，这有望为本地房地产市场发展注入积极增长动力。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁