过去的一年，各种宽松政策优化贯穿整年，但市场依然低迷。最终，2022年的楼市以全国新房市场承压、二手房市场降温收官。

二手房价格的变化趋势是楼市销售回暖的风向标，尤其值得关注。前不久，国家统计局公布的2022年12月份商品住宅销售价格变动情况显示，二手住宅销售价格环比下降城市有63个，刷新最近多年记录。

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中指研究院数据显示，2022年，15个代表城市二手房成交规模同比下降超15%。

PART.01

深圳二手房价格连续下跌21个月

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年，百城二手房均价累计下跌0.77%。12月，百城二手房均价环比跌幅扩大至0.22%，已连续8个月环比下跌。

其中，以北京、上海等为代表的十大城市二手房均价环比下跌0.18%，较11月跌幅略有收窄；同比涨幅收窄至0.45%。

环比来看，2022年12月，十大城市二手房价格一涨九跌，唯一上涨的城市是上海，涨幅为0.23%；下跌城市中，南京、重庆环比跌幅较大，均超0.5%。

同比来看，十大城市二手房价格同比四涨六跌，上海同比累计涨幅最大，为4.06%；深圳同比跌幅最大，为3.87%。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为：2022年全国二手房市场整体呈现出先平后降的态势。

具体城市来看，上海二手住宅成交量连续下降，但在房价方面稳步上涨。

12月，受疫情影响，上海二手住宅成交量约1.2万套，处于年内低位水平。但价格方面，业主心理预期仍相对较高，二手房价格环比上涨0.23%，同比累计上涨4.06%。

深圳二手房市场量价齐跌，整体表现疲弱。

2022年12月，深圳共成交二手房近2100套，环比下降约5%；同比基本持平。但在价格方面，深圳二手房价格已连续21个月下跌，环比下跌0.28%，同比累计下跌3.87%。

全年来看，2022年深圳二手住宅共成交2.2万套，较2021年下滑近50%；二手住宅价格2022年累计下跌3.87%。

PART.02

回暖的“假象”

自去年12月，二手房市场便有所回暖。近日多家机构发布的1月楼市数据显示，二手房市场回暖趋势在2023年更加明显。

贝壳研究院数据显示，1月上旬，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

贝壳研究院数据披露，截至1月上旬，北京二手房市场日均带看量明显回升，增幅达40%以上，成交量则较12月翻倍。

但将时间轴拉长，却也能很直观地发现，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。

浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020、2021、2022年的下游水平。

“一线城市的市场降温在持续，环比新房价格持平，可以很清晰看到二手房全面下行。”58安居客研究院院长张波分析说。

他分析到，北京、上海新房价格环比上涨并不代表市场热度回调，而是成交结构的变化，中高端成交占比提升是直接因素。

北京的成交情况或是最佳的证明。12月上旬，北京的高房价板块代表万柳板块仅成交9套，但下半月成交翻倍至20套；截止到1月14日，21套房源已卖出。

而且，2022年二手房在架房源的时长出现快速上涨，全年上涨34%，二手房挂牌均价同比下跌0.6%，而房东对价格的相对坚守，也是使房价并未明显下跌的主要原因。

PART.03

近3年热点城市稳步上涨

2022年，更多核心一二线城市在取消二手房指导价、取消/放松限售、带押过户、认房不认贷、房贷首付比例及利率等方面将进行调整。

目前来看，多维度的楼市刺激政策暂时还未对提振楼市起到明显作用。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产“市场底”迟迟未现，但如果把时间拉长到三年看，会有不一样的发现。

他表示，通过对2020～2022年重点城市二手房房价盘点发现，经过三年疫情考验，不同城市房价的涨跌不一，50城中房价上涨的城市有18个，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，平均跌幅8.3%。

尽管大多城市房价下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。

许小乐认为，此轮房价下跌或许已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来，购房者的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房的比例显著回升，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。

中指研究院认为，2023年全国楼市政策预计将继续保持宽松，更多核心一二线城市因城施策的力度有望进一步加大。

整体来看，随着楼市政策持续宽松、疫情形势逐步好转、社会经济逐渐复苏，2023年楼市信心有望逐渐修复，居民购房意愿或将回升，全国二手房市场预计将迎来企稳修复。

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