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《港湾商业观察》梁美燕

目前，不少房企针对去库存都设计了各种各样的促销活动。持续内卷的环境下，石榴集团的促销最后结果又能否符合预期？

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资金压力不小，资产存减值风险

石榴置业集团有限公司（简称:石榴集团）是一家大型物业开发商，最初名为K2地产，以开发高端项目著称，业务主要分布在环渤海、长三角、大湾区以及成渝等四大核心经济圈。

公开信息显示，石榴集团2022年在徐州、淮安、蚌埠、德州、廊坊等18个城市交付近30个批次，约15000户家庭。

无论是否属于暴雷房企，毫无疑问，2022年至今的保销售保交付都成为重中之重。

促销争夺战显而易见。据悉，2022年8月15日，石榴集团发布了一条房产促销信息，推荐了包括北京V7荷塘月色、北京十里春风、北京石榴春和景明在内的3个北京项目。此前2月19日，石榴集团还开展了北京十里春风清仓活动。

目前，在石榴集团的官网销售平台上，在售16个项目，包括石榴江南院子、张家港世家院子、滁州紫金院子、石榴紫宸府、文安智慧新城、石榴春江明月、清远石榴春江湖畔、春江锦庐、石榴滨海湾、K12十里春风、石榴林语春晓、石榴春和景明、固安映园春晓、石榴玉兰曦园、固安湖山春晓、保定春江锦上。

市场里促销以求去库存的又何止石榴集团一家。从去年以来，房企们各式各样的“花式促销”可谓目不暇接，比如西瓜、大蒜、小麦换房。在这样的环境下，石榴集团的项目能给需求端展现出多大的吸引力？其促销的成效又是否能符合公司的预期？

广科咨询首席策略师沈萌向《港湾商业观察》表示，中小房企去库存的压力相对而言会更大，但如果此前保持了比较稳健的财务纪律，那么周转的空间会更宽裕。当前宏观数据上可以看到居民中长期贷款在持续下滑，楼市的景气度仍处于低谷，促销或许也不能扭转大环境的不利影响。

根据中指研究院报告数据显示，2022年，石榴集团销售额为235.6亿元，在房企销售业绩排行榜位列第80名。与此同时，报告也说明，2022年各阵营销售额增速均有所下滑，而在TOP50-100房企中，销售额均值同比下滑了42.6%。

在整体销售环境不佳的现实面前，石榴集团的业绩也不理想。去年8月29日，在石榴集团发布的2022年债券半年度报告显示。2022年上半年，公司营业收入为97.09亿元，同比下降约25%；净利润为3.82亿元，同比下降约56%。同期，石榴集团资产总计703以元，较2021年同期减少约70亿元。

此前，石榴集团曾在2021年5月31日向港交所提交了招股书。或许正因相对有限的融资渠道与较高的融资成本，以扩展更多的融资渠道，石榴集团决定冲刺上市。但并不顺利，招股书随即在当年11月底失效。

据悉，2021年，石榴集团签订了一份总金额为8000万元及利率为9%的银行贷款作为借款，同时也签订了3份13.3亿元的融资协议，年利率在7.1%-11.5%之间。

企业预警通显示，东方金城2022年在5月25日发布的报告指出，石榴集团住宅项目的剩余可售面积较低，面临较大补库存压力；在建及拟建项目未来投资规模较大，公司面临销售回款下降、融资难度加大等困难，未来仍存在较大资金压力；公司剩余可售货值中商办项目货值占比超60%，投资性房地产规模较大且受限比例很高，对资产流动性和公司的再融资能力形成不利影响；跟踪期内，公司拿地放缓，资产总额有所下滑，部分业态项目出现减值，预计未来公司资产仍具有一定减值风险。

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屡屡被执行人，又遭业主投诉

企查查显示，目前石榴集团仍有4只存续债，分别为19石榴04（112950.SZ）、19石榴03（112909.SZ）、19石榴02（114442.SZ）、19石榴01（114424.SZ），规模共计33.15亿元。

另外据企查查显示，2023年2月7日，石榴集团因未按时履行法律义务被申请强制执行，北京市通州区人民法院将其列为被执行人，执行标的约为47.93万元。

被执行人似乎对石榴集团而言已经习惯。2022年7月25日及同年12月15日，石榴集团被执行金额为15.79万元与2.16万元。

与此同时，石榴集团还累计涉及32个司法案件。其中，71.88%的案件身份为被告，25%的案件案由为劳动争议，62.5%的案件属地为北京。

此外，黑猫投诉平台上，有不少业主投诉石榴集团虚假宣传的问题。2022年4月23日，有消费者称，将十里春风考虑为重点意向房型之一，当时销售谷焱表示：如当下订房，后期可享受：1.车位10万左右且可办分期业务，首付1万，剩余分期（如5年）还即可；2.后期地产中心和京东合作，赠送业主10万元家电礼包卡。房子事大，此处为我重点考虑之一，且有销售承诺的活动，与其他几家地产相比更划算，遂当即定下房子。

“时至今日，上当受骗。3年多期间，我曾投诉多次未果，并被告知车位活动没有开始，因为我所购买的片区还没有下证，其承诺只要一有消息，就立刻告知我。4月26日，我接到其他销售的电话，说车位已经开卖一个月了，且只有全款。完全的上当受骗。”

2021年12月2日，又有一名河北省保定徐水区石榴玉兰湾小区的业主投诉称，该小区从开发宣传，售房，到即将交房都是冠名的石榴置业，可是合同签的是河北长峰金工房地产开发有限公司。“业主当是也有疑问，销售回的是合作开发，长峰负责搭建。可是现在马上交房，小区规划一团糟，石榴置业却不再露面，反而让业主找河北长峰金工房地产开发有限公司。那么作为业主，我们是不是可以问石榴置业不是你们的房，他们可以挂石榴玉兰湾的牌子，为什么宣传页是石榴置业，为什么石榴置业客服能查到我们业主所有的资料，不是你们卖的，那是怎么回事儿？”

另有业主也投诉，2018年10月份购买了徐水石榴玉兰湾105㎡的住宅，购房合同是与河北长峰金工房地产开发有限公司签订的，但是却有2张缴款单（收据），1张是长峰金工开具的73万元的房款，另一张是保定首辉房地产经济有限公司开具的17万元的服务费，综合单价超出了当时政府限价。

“另外，买房时候宣传册、沙盘等资料承诺的人车分流，一期二期同时交付，一共二十多栋楼。但是现在面临2021.12.31交房，只有7栋楼，与当时宣传册和沙盘严重不符，且购房合同所附平面图也是二十多栋楼，交房与合同也不符。还有，合同里明确规定小区内非市政道路及规划的车位、车库在2021年12月31日达到使用条件。但是现在小区里没有车位，6号楼紧邻华龙面粉厂，6号楼的业主都没有道路可以进出。”

屡屡沦为失信人，且冲刺上市夭折后资金压力加剧，再加上屡屡被业主投诉，石榴集团无疑面临着全方位的压力。2023年，石榴集团是否能有所扭转？（港湾财经出品）

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